Infos zur Kündigungssperrfrist

Wann tritt eine Kündigungssperrfrist ein?

Wird ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, kommt die Kündigungssperrfrist zum Tragen: Bei einer Umwandlung von Mietwohnraum in Einzeleigentum gilt eine Sperrfrist von 3 Jahren, innerhalb derer eine Kündigung wegen Eigenbedarf durch den neuen Eigentümer ausgeschlossen ist.

Genaue Regelungen zur Kündigungssperrfrist liefert Paragraf 577a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Bundesländer sind berechtigt, diese Frist auf 10 Jahre zu verlängern.

Bei Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen steht den Mietern ein Vorkaufsrecht zu. Der Verkäufer muss die Wohnung zunächst dem Mieter zum Kauf anbieten. Erst wenn der Mieter das Vorkaufsrecht nicht wahrnimmt, darf die Wohnung frei verkauft werden. Auch wenn der Mieter keinen Gebrauch von seinem Recht gemacht hat, gilt die Kündigungssperrfrist für den Käufer der Wohnung.

Wie lange ist die Kündigungssperrfrist?

Die Länge der Kündigungssperrfrist bei Eigentümerwechsel beträgt mindestens 3 Jahre. Städte und Kommunen mit knappem Wohnraumangebot und angespanntem Wohnungsmarkt haben die Sperrfrist erweitert. Unter anderem in Berlin, Hamburg und verschiedenen Städten und Gemeinden in Bayern – wie Ismaning, Bad Wiessee und Kempten – gilt eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren.

Darüber hinaus haben einige Kommunen in Baden-Württemberg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen die Kündigungssperrfrist auf 5 Jahre verlängert. In Hessen gibt es verschiedene Gemeinden, in denen eine 8-jährige Sperre gilt. Vor einem Wohnungskauf sollten Käufer sich idealerweise über die jeweiligen Regelungen informieren.

Was hat der Eigentümer als Vermieter zu beachten?

Unterliegt eine Wohnung der Kündigungssperrfrist, darf der Vermieter erst nach Ablauf dieser Frist eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Die Frist bedeutet nicht, dass der Mieter nach deren Ablauf ausziehen muss. Vielmehr ist bei der Kündigung die normale Kündigungsfrist einzuhalten. Die Länge der Frist hängt davon ab, wie lange der Mieter in der Wohnung gewohnt hat. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist 3 bis 9 Monate. In Härtefällen ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgeschlossen, etwa wenn im Haushalt eine pflegebedürftige Person oder eine werdende Mutter lebt. Ob tatsächlich ein sozialer Härtefall vorliegt, muss im Zweifel vor Gericht geklärt werden.