Was ist ein dingliches Wohnrecht?

Ein dingliches Wohnrecht ist das Recht, eine Immobilie oder einen Teilbereich einer Immobilie als Wohnung zu nutzen. Der Immobilieneigentümer kann dem oder den Begünstigten das Recht unentgeltlich oder entgeltlich einräumen. Dies geschieht befristet oder auf Lebenszeit und wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen.

Wie entsteht ein dingliches Wohnrecht?

Nach Paragraf 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entsteht ein dingliches Wohnrecht durch eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten. Danach wird das Wohnrecht als beschränkt persönliche Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen. Damit ist sichergestellt, dass das Recht auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen bleibt.

Welche Rechte und Pflichten resultieren aus dem dinglichen Wohnrecht?

Im Zusammenhang mit dem dinglichen Wohnrecht ergeben sich für den Wohnberechtigten und den Eigentümer verschiedene Rechte und Pflichten:

• Nutzungsrecht: Der Berechtigte hat das Recht, auch gemeinschaftliche Anlagen zu nutzen – beispielsweise, wenn das Wohnrecht für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gilt. In diesem Fall darf der Wohnberechtigte auch die Anlagen im gemeinschaftlichen Eigentum nutzen, wie etwa einen Waschkeller oder den Garten.
• Aufnahmerecht: Der Wohnberechtigte darf weitere Personen aufnehmen, sofern es sich dabei um Familienmitglieder oder Lebensgefährten handelt. Auch die Aufnahme von Personen, die pflegende Aufgaben übernehmen, ist gestattet.
• Besichtigungsrecht: Dem Eigentümer steht es nicht zu, die überlassene Wohnung oder den Gebäudeteil ohne Zustimmung des Berechtigten zu betreten.
• Nebenkosten: Der Wohnberechtigte ist verpflichtet, Nebenkosten wie Heizungs- oder Stromkosten zu bezahlen, auch wenn das Wohnrecht grundsätzlich unentgeltlich ist.
• Reparaturen: Der Wohnberechtigte ist verpflichtet, kleinere Reparaturen an der überlassenen Immobilie zu übernehmen oder durchführen zu lassen, um den Zustand des Hauses oder der Wohnung zu erhalten. Große Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen obliegen dem Eigentümer. Für diese Vorhaben ist die Zustimmung des Wohnberechtigten erforderlich.

Wann endet ein dingliches Wohnrecht?

Wenn es sich um ein lebenslang eingeräumtes Recht handelt, endet das dingliche Wohnrecht mit dem Tod des Berechtigten. Es ist nicht möglich, das Wohnrecht zu vererben. Haben die Parteien eine Befristung vereinbart, endet das Recht nach Ablauf der Frist, welche die Parteien vertraglich festgelegt haben.

Die Kündigung eines dinglichen Wohnrechts ist nicht möglich. Dennoch kann das dingliche Wohnrecht beendet werden, sofern beide Parteien zustimmen. Der Begünstigte muss dazu auf das Wohnrecht verzichten.

Was ist der Unterschied zwischen einem schuldrechtlichen Wohnrecht und einem dinglichen Wohnrecht?

Das dingliche Wohnrecht wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen und ist damit auch im Falle eines neuen Eigentümers wirksam. Im Unterschied dazu wird das schuldrechtliche Wohnrecht nur zwischen dem derzeitigen Eigentümer und dem Berechtigten vereinbart, aber nicht im Grundbuch vermerkt. Bei einem Verkauf der Immobilie hat das schuldrechtliche Wohnrecht gegenüber dem neuen Eigentümer keine Bedeutung. Sicherheit für den Wohnberechtigten bietet daher nur das dingliche Wohnrecht, da es nach dem Verkauf der Immobilie weiterhin gilt.