Beleihungsauslauf: Berechnung leicht gemacht

Eine der wichtigsten Kennzahlen der Baufinanzierung ist der sogenannte Beleihungsauslauf – und Laien sind oft unsicher, was sich dahinter verbirgt. Der Beleihungsauslauf erlaubt es Banken, das Risiko der Finanzierung möglichst exakt zu beziffern. Als Faustregel gilt: Je höher der Beleihungsauslauf, desto größer das Ausfallrisiko – und desto höher wiederum die Zinsen für den Kreditnehmer.

Definition: Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf gibt an, welcher prozentuale Anteil des Objektwerts fremdfinanziert ist. Je höher dieser Wert ist, desto größer ist auch das Risiko für die finanzierende Bank. Falls der Kreditnehmer die Finanzierung nicht mehr stemmen können sollte, droht der Bank bei einem hohen Beleihungsauslauf eher ein Verlustgeschäft als bei einem niedrigen. Zwar kann die Immobilie dann zwangsversteigert werden, doch wechselt das Objekt hierbei meist unter Wert den Besitzer. Geht das Haus oder die Wohnung zu günstig über den Tisch, reicht der Erlös unter Umständen nicht aus, um die Forderung der Bank zu begleichen.

Dieses hohe Risiko für die Bank hat wiederum Auswirkungen auf die Baufinanzierung: Je höher das Risiko, desto höher die Kreditzinsen. Auch als Kreditnehmer haben Sie daher ein Interesse daran, den Beleihungsauslauf möglichst niedrig zu halten. Oft ist hier von der 60-Prozent-Grenze die Rede. Müssen Sie maximal 60 Prozent des Immobilienwerts fremdfinanzieren, schätzt die Bank das Risiko als gering ein und Sie dürfen sich über günstige Bauzinsen freuen.

Beleihungsauslauf berechnen: So geht’s!

Der Beleihungsauslauf lässt sich verhältnismäßig einfach anhand folgender Formel berechnen:

Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme / Beleihungswert) x 100

Wichtig zu wissen ist außerdem, dass der Beleihungswert weder dem Kaufpreis noch dem Verkehrswert Ihrer Immobilie entspricht. Es handelt sich hierbei stattdessen um eine Kennzahl, welche die Bank festlegt. Der Beleihungswert entspricht der Summe, die die Bank beim Verkauf Ihrer Immobilie langfristig – auch bei vergleichsweise ungünstigen Verkaufsbedingungen – für realisierbar hält. Der Beleihungswert liegt meist etwa 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis. Darüber hinaus bezieht sich die Darlehenssumme hier nicht nur auf Ihren Immobilienkredit: Ist die Immobilie bereits mit einem Kredit belastet, der noch nicht abbezahlt ist, müssen Sie auch diesen berücksichtigen.

Beispiel: Sie haben Interesse an einer Eigentumswohnung, die zu einem Kaufpreis von 190.000 Euro angeboten wird. Die Bank veranschlagt einen Sicherheitspuffer von 10 Prozent, wodurch der Beleihungswert der Wohnung bei (190.000 Euro – 10 Prozent =) 171.000 Euro liegt. Da Sie Eigenkapital in Höhe von 75.000 Euro angespart haben, benötigen Sie ein Darlehen über die restlichen 96.000 Euro. Weitere Darlehen gibt es nicht. Der Beleihungsauslauf beträgt also: (96.000 Euro / 171.000 Euro) x 100 = 56 Prozent

Bei diesem beispielhaften Szenario dürften Sie sich aller Voraussicht nach über günstige Kreditzinsen freuen. Darüber hinaus hätten Sie die 60-Prozent-Grenze noch nicht vollständig ausgeschöpft. Würden Sie später bei derselben Bank ein Darlehen für Modernisierungsmaßnahmen oder Ähnliches aufnehmen wollen, könnten Sie das bestehende Darlehen einfach aufstocken.

Baufinanzierungsvergleich: Achten Sie auch auf den Beleihungsauslauf

Wenn Sie sich nach einem Immobilienkredit umsehen, sollten Sie immer mehrere Angebote einholen. Werfen Sie hierbei nicht nur einen Blick auf die gängigen Kennzahlen wie Zinsbindung und Zinssatz, sondern sehen Sie sich auch an, wie genau die Bank den Beleihungsauslauf berechnet hat. Denn dies kann ungeahnte Auswirkungen auf Ihre Baufinanzierung haben.

Kommen wir noch einmal zurück zum vorherigen Beispiel: Würde die Bank bei denselben Voraussetzungen einen Sicherheitspuffer von 20 statt 10 Prozent ansetzen, würde sich der Beleihungswert desselben Objekts auf 152.000 Euro reduzieren. Dadurch wäre auch der Beleihungsauslauf ein anderer: (96.000 Euro / 152.000 Euro) x 100 = 63 Prozent

Obwohl die Rahmenbedingungen dieselben sind, führt der höhere Sicherheitspuffer der Bank dazu, dass der Beleihungsauslauf die 60-Prozent-Grenze überschreitet. Dies hat wiederum höhere Zinsen zur Folge. Auch eine Aufstockung Ihres Kredits ist bei einem Beleihungsauslauf von über 60 Prozent meist nicht so einfach möglich.

Welche Posten die Bank zu den laufenden Darlehen zählt, beeinflusst ebenfalls den Beleihungsauslauf. Nachrangige Darlehen wie etwa Privatkredite sowie reine Zuschüsse sind in der Regel nicht relevant. Ein KfW-Darlehen hingegen stellt eine Art Grauzone dar: Einige Banken rechnen die Förderung dem Eigenkapital zu, andere betrachten es als Fremdkapital.

Für das Rechenbeispiel bedeutet das: Haben Sie neben Ihrer regulären Baufinanzierung zusätzlich einen KfW-Kredit über 20.000 Euro aufgenommen und wertet die Bank dies als Fremdkapital, so steigt Ihre Darlehenssumme von 96.000 Euro auf 116.000 Euro. Je nach Beleihungswert ergibt sich so ein Beleihungsauslauf von 68 Prozent (Sicherheitspuffer von 10 Prozent) oder sogar 76 Prozent (Sicherheitspuffer von 20 Prozent).

Fazit: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto niedriger die Zinsen

Mit dem Beleihungsauslauf beziffert die Bank ihr Finanzierungsrisiko bei Immobilienkrediten. Liegt der Wert unter 60 Prozent, dürfen Sie sich über besonders günstige Konditionen freuen. Bei einem Beleihungsauslauf von über 60 Prozent müssen Sie sich hingegen auf Kreditaufschläge gefasst machen. Dabei kommt es allerdings immer darauf an, wie die Bank den Beleihungsauslauf berechnet: Der gewählte Sicherheitspuffer sowie das Verständnis der Darlehenssumme haben signifikante Auswirkungen auf Ihren Beleihungsauslauf. Während die eine Bank rechnerisch auf über 60 Prozent kommt, kann eine andere einen niedrigeren Wert ermitteln. Es ist daher umso wichtiger, Kreditangebote mehrerer Banken miteinander zu vergleichen und auch den veranschlagten Beleihungsauslauf genau unter die Lupe zu nehmen.

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