Modernisierungskredit: Mit Fremdkapital den Immobilienwert steigern

Ein neues Dach, eine effizientere Heizung und eine intelligente Smart-Home-Anlage: Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, die eigene Immobilie aufzuwerten. Als Immobilieneigentümer können Sie durch derartige Maßnahmen signifikant zum Werterhalt und sogar zur Wertsteigerung des Objekts beitragen. Das Beste daran: Sie müssen das Geld dafür nicht auf der hohen Kante haben. Stattdessen warten zahlreiche günstige Modernisierungskredite auf Sie.

Was ist ein Modernisierungskredit?

Modernisierungskredit, Sanierungskredit, Renovierungskredit, Wohnkredit: Was unter zahlreichen verschiedenen Namen bekannt ist, meint im Grunde immer einen zweckgebundenen Ratenkredit, der speziell Immobilieneigentümern zur Verfügung steht. Aufgrund des vorhandenen Wohneigentums und der damit einhergehenden höheren Bonität stellen Banken das Darlehen häufig zu günstigen Zinsen im Bereich von etwa 2 bis 4 Prozent bereit. Der Modernisierungskredit eignet sich für Darlehenssummen von rund 5.000 Euro bis 50.000 Euro.

Welche Voraussetzungen gelten für ein Modernisierungsdarlehen?

Für das Modernisierungsdarlehen gelten grundsätzlich 2 Voraussetzungen:

• Sie müssen nachweisen, dass Sie Immobilieneigentümer sind, in der Regel durch einen aktuellen Grundbuchauszug.
• Sie müssen sich dazu verpflichten, das Darlehen ausschließlich für die zuvor vereinbarten Modernisierungsmaßnahmen zu verwenden.

Wie streng die Bank die zweite Voraussetzung handhabt, ist von Kreditinstitut zu Kreditinstitut unterschiedlich. Teils müssen Sie einen detaillierten Maßnahmenplan sowie Kostenvoranschläge vorlegen. Weniger strikte Banken hingegen geben sich mit groben Sanierungsplänen zufrieden.

Was ist der Unterschied zwischen Modernisierung, Renovierung und Sanierung?

Auch wenn es viele alternative Bezeichnungen für den klassischen Modernisierungskredit gibt, so wird er doch zumeist nur für „echte“ Modernisierungen vergeben. Was eine Modernisierung von einer Renovierung oder Sanierung unterscheidet, ist dabei nicht immer klar:

• Modernisierung: Meist umfangreiche Maßnahmen, die mit einer Wertsteigerung einhergehen und oft gesetzlichen Regeln unterworfen sind (z. B. energetische Sanierung, Heizungsaustausch, barrierefreier oder altersgerechter Umbau).
• Renovierung: Meist kleinere Maßnahmen, die lediglich optische Verbesserungen mit sich bringen. Sie führen selten zu einer Wertsteigerung, sondern dienen eher der Steigerung der Wohnqualität und dem Werterhalt (z. B. neue Böden, neue Tapeten, neues Badezimmer).
• Sanierung: Dient der Mangelbeseitigung und der Wiederherstellung des ursprünglichen Werts; soll drohenden Wertverfall verhindern (z. B. Entfernung von Schimmel).

Welche Maßnahmen die Bank Ihrer Wahl finanziert, sollten Sie vorab mit dieser klären.

Vor- und Nachteile eines Modernisierungskredits

Egal ob Heizungssanierung, Dachbodenausbau oder der neue Wintergarten: Der Modernisierungskredit eignet sich grundsätzlich für bauliche Maßnahmen von mittlerem bis größerem Umfang. Neben den günstigen Konditionen zeichnet er sich dabei vor allem durch das geringe Maß an Bürokratie aus. In der Regel müssen Sie lediglich einen Grundbuchauszug sowie einen Maßnahmenplan vorlegen. Die Bank verzichtet beim klassischen Modernisierungskredit auf den Grundbucheintrag, weshalb zusätzliche Gebühren für Grundbuchänderung und Notar entfallen. Auch Eigenkapital müssen Sie nicht zwangsläufig mitbringen: Ein Modernisierungskredit ist in der Regel als Vollfinanzierung verfügbar. Nichtsdestotrotz gilt hier wie bei der regulären Immobilienfinanzierung: Je höher die Eigenkapitalquote, desto niedriger die Zinsen.

Vorteile des Modernisierungskredits auf einen Blick

Nachteilig ist lediglich, dass der Ratenkredit zweckgebunden ist. Das Geld steht Ihnen somit nicht zur freien Verfügung, sondern kann lediglich für die Maßnahmen verwendet wurden, welche die Bank zuvor genehmigt hat. Darüber hinaus ist die Darlehenssumme meist auf 50.000 Euro begrenzt. Erwerben Sie eine stark sanierungsbedürftige Immobilie, sollten Sie die kostspieligen Maßnahmen daher besser direkt in Ihre Baufinanzierung einkalkulieren.

Nachteile des Modernisierungskredits auf einen Blick

Wie beantrage ich einen Modernisierungskredit?

Wenn Sie Ihre Immobilie mit Hilfe von Fremdkapital aufwerten möchten, müssen Sie zunächst den Finanzierungsbedarf für Ihren Modernisierungskredit berechnen. Bleiben Sie dabei realistisch und versuchen Sie, die Preise möglichst genau zu kalkulieren .

Beispielkosten für Modernisierungsmaßnahmen

• Dachdämmung: ca. 50 Euro/qm (Innendämmung ohne Verkleidung)
• Dachbodenausbau: ca. 1.000 Euro/qm
• Fassadenanstrich: ca. 20 Euro/qm
• Austausch der Fenster: ca. 450 Euro pro Fenster
• Austausch der Türen: ca. 1.500 bis 5.000 Euro pro Tür
• Anbau Wintergarten: zwischen 5.000 und 15.000 Euro
• Austausch der Heizungsanlage: zwischen 5.000 und 20.000 Euro

Lassen Sie sich bei der exakten Berechnung der Modernisierungskosten am besten von einem Gutachter unter die Arme greifen. Alternativ können Sie von den einzelnen Dienstleistern Kostenvoranschläge anfordern, um den Endbetrag möglichst genau beziffern zu können.

Wissen Sie schließlich, welchen Betrag Sie benötigen, können Sie Kreditangebote einholen. Vertrauen Sie hierbei nicht allein auf Ihre Hausbank, sondern holen Sie möglichst viele unterschiedliche Angebote ein. Ein Vergleich kann auch bei einem Modernisierungskredit deutlich helfen, Kosten zu sparen.

Sagt Ihnen eines der Angebote zu, wird die Bank Sie dazu auffordern, Ihren Eigentümerstatus anhand eines Grundbuchauszugs nachzuweisen. Auch Ihren Modernisierungs- oder Sanierungsplan müssen Sie an dieser Stelle vorlegen. Erfüllen Sie alle Voraussetzungen für den Modernisierungskredit, wird die Bank noch eine Bonitätsprüfung durchführen. Bestehen Sie diese, können Sie den Darlehensvertrag unterzeichnen.

Bei der Auszahlung des Betrags geht jede Bank ein wenig anders vor: Entweder Sie erhalten die Darlehenssumme als Einmalzahlung direkt auf Ihr Konto oder die Bank zahlt jeweils nach Vollendung der einzelnen Bauabschnitte. Hierzu müssen Sie die jeweiligen Rechnungen einreichen, welche dann von der Bank beglichen werden.

Alternativen zum Modernisierungskredit

Für die meisten Modernisierungsvorhaben ist der zweckgebundene Ratenkredit mit seinen günstigen Konditionen und der einfachen Beantragung die beste Wahl. Dennoch gibt es auch einige Alternativen, die Sie vorab unter die Lupe nehmen sollten.

Baufinanzierung für Modernisierung

Wenn Sie eine umfangreiche Modernisierung oder Sanierung planen, kann eine Baufinanzierung die bessere Option für Sie sein. Hierbei dürfen Sie sich über besonders günstige Konditionen freuen. Aktuell liegen die Zinsen für Baufinanzierungen zwischen 1 und 2 Prozent.

Allerdings gelten hier strengere Voraussetzungen als beim zweckgebundenen Ratenkredit:

• Die Immobilie muss größtenteils schuldenfrei sein.
• Es werden in der Regel nur wertsteigernde Maßnahmen finanziert.

Das bedeutet: Nur wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung bereits zum größten Teil abbezahlt haben, können Sie eine weitere Baufinanzierung für die Modernisierung abschließen. Außerdem will die Bank sich durch einen Grundbucheintrag absichern, was wiederum zusätzliche Gebühren für Sie bedeutet. Auch um das Einbringen von Eigenkapital kommen Sie bei dieser Art der Finanzierung nur selten herum: In der Regel erwartet die Bank von Ihnen, dass Sie bis zu 40 Prozent der Modernisierungskosten aus eigener Tasche zahlen.

Eine Baufinanzierung erhalten Sie außerdem nur für „echte“ Modernisierungen, also wertsteigernde Maßnahmen. Dazu zählen unter anderem:

• Energetische Sanierung
• Altersgerechter Umbau
• Anbau zur Wohnflächenvergrößerung
• Dacherneuerung
• Fassadenerneuerung

Was lediglich zu kleineren optischen Verbesserungen oder zu einer vorübergehenden Steigerung Ihrer Wohnqualität führt, können Sie nicht über eine Baufinanzierung bezahlen. Wünschen Sie sich beispielsweise einen hochwertigen Teakholz-Boden oder träumen Sie von einer modernen Designer-Küche, müssen Sie sich nach alternativen Finanzierungsmöglichkeiten umsehen.

Da bei der Baufinanzierung Grundbuch– und Notargebühren anfallen und da Sie meist Eigenkapital mitbringen müssen, lohnt sich diese Variante in der Regel nur für bauliche Maßnahmen, die mehr als 50.000 Euro kosten.

Freier Ratenkredit

Anders als beim zweckgebundenen Ratenkredit haben Sie beim freien Ratenkredit den größtmöglichen Spielraum. Hierbei nehmen Sie ein reguläres Darlehen auf, welches Sie ganz nach Belieben verwenden können. Darüber hinaus sind an den freien Ratenkredit kaum Voraussetzungen geknüpft: Zwar müssen Sie grundsätzlich für einen Kredit infrage kommen, doch müssen Sie beispielsweise keine Nachweise über Immobilieneigentum erbringen. Das bedeutet, dass Sie den freien Ratenkredit selbst als Mieter beantragen können. Möchten Sie Ihre Mietwohnung beispielsweise durch eine neue Küche auf eigene Kosten aufwerten, ist der ungebundene Ratenkredit genau das Richtige für Sie.

Bedenken Sie allerdings, dass all die Vorteile des ungebundenen Renovierungskredits natürlich ihren Preis haben: So müssen Sie bei dieser Art von Ratenkredit mit Zinsen in Höhe von 4 bis 5 Prozent rechnen. Überlegen Sie sich daher gut, ob Sie die neue Küche wirklich brauchen oder ob es nicht doch besser ist, noch etwas zu sparen und die Küche später bar zu zahlen.

Tipp für Ihre Modernisierungsvorhaben: Nutzen Sie staatliche Fördermittel!

Nicht nur Hausbanken, Filialbanken und Sparkassen vergeben Modernisierungskredite: Auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt Immobilieneigentümer dabei, ihr Objekt aufzuwerten. Die KfW bietet dabei zahlreiche unterschiedliche Programme, bei denen Sie entweder zinsgünstige Förderdarlehen oder Zuschüsse erhalten. Gefördert werden dabei meist Maßnahmen, die der energetischen Sanierung dienen. Bedenken Sie allerdings, dass Sie KfW-Fördermittel immer vor der Umsetzung der Maßnahmen beantragen müssen. Haben Sie bereits mit den Arbeiten begonnen, haben Sie in der Regel keinen Anspruch mehr auf die Förderung.

Fazit: Für jedes Modernisierungsvorhaben der passende Kredit

Ganz gleich, welche Maßnahmen Sie durchführen wollen: Es gibt für jede Form der Modernisierung oder Sanierung den passenden Kredit. Wichtig ist jedoch, stets alle Optionen zu prüfen. Als Faustregel können Sie sich merken: Je strenger die Voraussetzungen für die Finanzierung, desto günstiger ist sie. So dürfen Sie sich bei einer Baufinanzierung über die niedrigsten Zinsen freuen, doch müssen Sie hier auch mehr Eigenkapital und andere Sicherheiten einbringen.

Mögen Sie es hingegen schnell und unbürokratisch und geht es um eine eher geringe Summe, kann ein freier Renovierungskredit die bessere Wahl sein. Haben Sie sich schließlich für eine passende Kreditart entschieden, sollten Sie immer mehrere Angebote einholen. Nur so können Sie sich die günstigste Finanzierung für Ihr neues Dach, Ihre energieeffiziente Heizung oder den langersehnten Anbau sichern.

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