Was ist ein Renditeobjekt?

Es gibt viele Möglichkeiten, vorhandenes Vermögen gewinnbringend anzulegen und so eine finanzielle Absicherung zum Beispiel für das Rentenalter aufzubauen. Der Erwerb einer Immobilie als Renditeobjekt gilt in diesem Zusammenhang als eine der sichersten Kapitalanlageformen. Damit sich das Investment in die Immobilie tatsächlich lohnt, sollte jedoch nicht nur klar sein, was sich hinter dem Begriff „Renditeobjekt“ verbirgt. Vor allem kommt es auf eine genaue Kalkulation und die richtige Bewertung der gewählten Renditeimmobilie an. Im Folgenden erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen, um eine renditestarke Immobilie zu finden.

Was ist unter einem Renditeobjekt zu verstehen?

Mit dem Begriff „Renditeobjekt“ ist eine Immobilie gemeint, die als Investition erworben wird – und nicht, um selbst darin zu wohnen. Zu Zwecke der Investition ist es üblich, eine eigenständige Immobilie wie ein Einfamilienhaus zu kaufen oder mehrere Wohneinheiten innerhalb eines Gebäudes zu erwerben. Das anschließende Ziel besteht immer darin, die Immobilie gewinnbringend zu vermieten. Sollte der Wert des Renditeobjekts nach einiger Zeit gestiegen sein, so kann es zudem sinnvoll sein, es mit Gewinn wieder zu verkaufen und nach neuen Investmentmöglichkeiten Ausschau zu halten.

Damit eine Immobilie als lohnendes Renditeobjekt gelten kann, kommt es entscheidend darauf an, dass sie zur Vermehrung Ihres investierten Geldes beiträgt. Um diesen Zweck zu erreichen, müssen die Einnahmen, die Sie mit der Immobilie erzielen, Ihre Ausgaben übersteigen.

Zu den Ausgaben rund um eine Immobilie zählen vor allem

• Kaufpreis
• Kaufnebenkosten
• Modernisierungs- und Instandhaltungskosten
• Finanzierungskosten
• Grundsteuer

Die Einnahmen, die mit der Immobilie erwirtschaftet werden können, bestehen aus

• Mieteinnahmen
• Wiederverkaufspreis

Nur wenn bei einem Vergleich die Einnahmen überwiegen, hat Ihnen die Immobilie einen Ertrag eingebracht. Gerade dieser Ertrag zeichnet ein Renditeobjekt aus.

Welchen Vorteil haben Renditeobjekte als Kapitalanlage?

Bei der Investition in ein Renditeobjekt handelt es sich – genau wie bei Rentenversicherungen oder Bausparverträgen – um eine klassische Form der Geldanlage. Allerdings muss gerade in Zeiten von Niedrigzinsen bei Rentenversicherungen oder Bausparverträgen mit kaum nennenswerten Guthabenzinsen gerechnet werden. Das Geld, das Sie hier investieren, vermehrt sich also kaum. Im schlimmsten Fall werden sogar Strafzinsen fällig.

Haben Sie Ihr Geld hingegen in ein Renditeobjekt investiert, können Sie mit einer durchschnittlichen Wertsteigerung der Immobilie von etwa 1 Prozent pro Jahr rechnen. Es ist daher sehr wahrscheinlich, dass Sie Ihre Immobilie nach einiger Zeit gewinnbringend weiterverkaufen können. Außerdem profitieren Sie bis zum Verkaufszeitpunkt von den Mieteinnahmen, die Ihnen einen regelmäßigen Cashflow einbringen.

Die Chancen, mit Ihrer Investition einen Gewinn zu erwirtschaften, stehen bei der Investition in eine Immobilie als Renditeobjekt daher deutlich besser als bei den meisten anderen Anlageformen.

Ein Renditeobjekt kaufen: Das sollten Sie beachten

Spielen Sie mit dem Gedanken, eine Immobilie als Renditeobjekt zu kaufen, so gibt es für Sie als Anleger einiges zu beachten. Schließlich sind nicht alle Immobilien dazu geeignet, eine attraktive Rendite zu erwirtschaften. Wie rentabel eine bestimmte Immobilie als Investitionsobjekt ist, lässt sich meist an folgenden Kriterien festmachen:

• Die Lage der Immobilie: Im Rahmen einer Investition ist es sinnvoll, Immobilien in attraktiver Lage zu bevorzugen. Eine unzureichende umliegende Infrastruktur oder eine anderweitig unattraktive Lage bringt weniger Mieteinnahmen und senkt so Ihre Rendite.
• Der Zustand der Immobilie: Bei der Auswahl eines Renditeobjekts muss der aktuelle Zustand der Immobilie genau und sachkundig beurteilt werden. Kommen zum Kaufpreis noch hohe Modernisierungs- oder Sanierungskosten hinzu, so wird dies die Investition unattraktiver machen.
• Attraktive Grundrisse: Damit Ihnen eine Vermietung leichter fällt, sollten Sie auf moderne und attraktive Grundrisse achten. Generell gilt: Bieten sich vielfältige Aufteilungs- und günstige Einrichtungsmöglichkeiten, macht dies die Immobilie für Mieter interessanter.

Im Vorfeld sollten sie sich darüber klar werden, für welche Zielgruppe die Immobilie geeignet ist und wen Sie als Mieter ansprechen möchten. Kleine Wohnungen in wirtschaftlich starken Gegenden werden zum Beispiel oft von Berufspendlern gesucht. Größere Wohnungen in der Vorstadt eigenen sich für Familien.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, ein Apartment speziell für Airbnb-Vermietungen einzurichten. Hierbei sind die monatlichen Einnahmen tendenziell höher als bei einer Festmiete. Gleichzeitig bedeutet so ein Apartment einen größeren organisatorischen Aufwand, der auch schnell kostenintensiv werden kann. Hinzukommt, dass viele Städte und Gemeinden die Airbnb-Vermietung streng reglementieren.

Diese Immobilienarten eignen sich als Renditeobjekt

Es gibt verschiedene Immobilienarten, die sich als Renditeobjekt eignen können. Welche Immobilienart für Sie am ehesten geeignet ist, hängt insbesondere von der Höhe der gewünschten Investition ab.

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind die erschwinglichste Form von Renditeobjekten. Sie können mit einer vergleichsweise niedrigen Investitionssumme erworben werden. Allerdings ist hier Vorsicht geboten: Damit sich die Investition lohnt, müssen Sie besonders auf Lage, Zustand und Grundriss der Immobilie achten.

Eine schlechte Lage oder hohe Sanierungskosten können Ihre Rendite empfindlich senken. Gleichzeitig können hohe Anschaffungskosten für eine moderne Neubauwohnung oder ein Haus in bester Lage das Renditeobjekt unattraktiv machen, selbst wenn hohe Mieteinnahmen zu erwarten sind.

Es ist daher immer ratsam, lieber länger nach einem passenden Objekt zu suchen, welches eine gute Balance aus Kosten, Qualität, Lage und Einnahmen verspricht, als schnell in das erstbeste Objekt zu investieren.

Wohnanlagen und Mehrfamilienhäuser

Fällt Ihr Investitionsbudget höher aus, können Sie in ein Mehrfamilienhaus oder eine ganze Wohnanlage investieren. Hier haben Sie die Möglichkeit, einzelne Einheiten separat voneinander zu vermieten. Trotz der anfänglich höheren Investitionssumme ergibt sich meist eine höhere Rendite als bei der Vermietung einer einzelnen Eigentumswohnung. Außerdem ist das Risiko eines kompletten Mietausfalls geringer, da Ihnen mehrere Wohneinheiten als Einnahmequellen zur Verfügung stehen.

Industrie- und Gewerbeimmobilien

Auch Gewerbe- oder Industrieimmobilien können als Renditeobjekte infrage kommen. Oft werfen sie im Vergleich zu Wohnimmobilien sogar eine höhere Rendite ab. Gleichzeitig haben Sie die Möglichkeit, Verträge mit gewerblichen Mietern freier zu gestalten.

Bedenken sollten Sie jedoch, dass der Gewerbeimmobilienmarkt zyklisch ist. Anders als bei Wohnimmobilien müssen Sie daher mit Renditeschwankungen rechnen. Dies bedeutet: In Zeiten wirtschaftlichen Aufschwungs, in welchen Gewerbeimmobilien stark nachgefragt werden, können Sie mit extrem hohen Renditen rechnen. Geht die Nachfrage jedoch zurück, kann das zu Leerstand und erheblichen Renditeeinbußen führen.

Wie wird die Rendite eines Renditeobjekts ermittelt?

Um festzustellen, ob sich die Investition in ein zu vermietendes Renditeobjekt lohnt, ist es wichtig, die zu erwartende Rendite zu kennen. So lässt sich feststellen, ob das Renditeobjekt zu Ihren Ertragserwartungen passt.

Die Rendite wird ermittelt, indem der Gewinn, den Sie mit Ihrer Immobilie durch Mieteinnahmen erzielen, ins Verhältnis zu Ihrem eingesetzten Kapital gebracht wird. Der so ermittelte Prozentwert wird als Nettomietrendite bezeichnet und gibt die jährliche Rendite des Renditeobjekts an. Es gilt die Formel:

Jahresnettomietrendite = Jahresnettokaltmiete / Gesamtkaufpreis × 100

Im Einzelnen gehen Sie bei der Ermittlung der Mietrendite folgendermaßen vor:

• Bestimmen Sie den Gesamtkaufpreis Ihrer Immobilie, indem Sie die Nebenkosten zum Kaufpreis addieren.
• Ermitteln Sie anhand des Mietspiegels der betreffenden Region die jährlich erzielbare Nettokaltmiete. Ziehen Sie hiervon nicht umlagefähige Kosten (wie etwa das Hausgeld) ab.
• Teilen Sie die reduzierte Nettokaltmiete durch den Gesamtkaufpreis der Immobilie. Das Ergebnis bildet die zu erwartende Nettomietrendite des Objekts ab.

Als attraktiv gelten Renditeobjekte, die eine Nettomietrendite von mindestens 4 bis 5 Prozent pro Jahr erzielen.

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