Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Immobilien als Kapitalanlage erfreuen sich großer Beliebtheit und gelten als solides Investment. Ob sich die Investition beispielsweise in ein Mehrfamilienhaus oder in eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage wirklich lohnt, hängt allerdings von mehreren Faktoren ab und muss individuell beantwortet werden. Lesen Sie im Folgenden, worauf Sie achten sollten, um möglichst hohe Renditen mit Immobilien zu erzielen.

Darum sind Immobilien eine der beliebtesten Kapitalanlageformen

Wer über Ersparnisse verfügt, sucht oft nach einer Möglichkeit, das Geld langfristig, sicher und gewinnbringend zu investieren. Tagesgeld- oder Festgeldkonten kommen dafür kaum noch infrage. Schließlich ist der Ertrag, den das angelegte Kapital hier einbringt, aufgrund kaum nennenswerter Haben-Zinsen sehr gering. Mit anderen Worten: Mit Fest- oder Tagesgeldkonten lässt sich keine nennenswerte Rendite erwirtschaften. Bessere Renditechancen bringen Fonds und Aktien – allerdings sind diese auch deutlich risikoreicher.

Wünschen Sie sich eine vergleichsweise sichere Kapitalanlagemöglichkeit, möchten aber gleichzeitig nicht auf attraktive Renditen verzichten, könnte eine Immobilie die passende Anlageform für Sie sein. Insbesondere der deutsche Wohnimmobilienmarkt gilt nach wie vor als sehr stabil. Wer hier bei der Wahl der passenden Immobilie mit Bedacht agiert, kann sich über eine lohnende Investition freuen.

Wie lässt sich beurteilen, ob sich das Investment in eine bestimmte Immobilie lohnt?

Wer vor rund 10 Jahren an ein Baudarlehen zur Finanzierung einer Immobilie kommen wollte, musste je nach Eigenkapitalanteil, Finanzierungssumme und Zinsbindungsdauer oft mit etwa 4 Prozent Soll-Zinsen rechnen. Heutzutage sieht das anders aus: Ein vergleichbares Baudarlehen ist bereits mit einem effektiven Jahreszins ab 0,4 Prozent zu haben. Insbesondere dieses Zinstief macht Immobilien als Kapitalanlage auch für die Anleger, die eine Immobilie nicht vollständig aus eigener Tasche finanzieren können, attraktiv.

Zu bedenken ist allerdings: Obwohl Immobilien eine recht sichere Anlageformen sind, stehen den günstigen Finanzierungsmöglichkeiten auch steigende Immobilienpreise gegenüber. Für Sie als Anleger ist der Immobilienkauf trotz niedriger Zinsen daher nicht zwingend rentabel. Vielmehr müssen einige wichtige Voraussetzungen erfüllt sein, damit der Immobilienkauf zur lohnenden Investition wird:

• Die Anlageimmobilie muss sich in einer guten Lage befinden
• Der Immobilientyp muss zu Ihren Vorstellungen passen
• Die Immobiliensubstanz muss gut sein und darf keine versteckten Mängel aufweisen
• Der Kaufpreis muss angemessen sein
• Die erwartbare Rendite muss Ihren Vorstellungen entsprechen

Im Folgenden erfahren Sie, worauf Sie bei jedem dieser Punkte achten sollten.

Die richtige Lage: Bei Kapitalanlageimmobilien besonders wichtig

Möchten Sie eine Immobilie als Renditeobjekt kaufen, spielt die Lage der Immobilie eine übergeordnete Rolle. Schließlich hat die Lage großen Einfluss darauf, ob Ihr Investment lohnenswert ist oder nicht. Nur dann, wenn die Lage eine langfristige Wertsteigerung wahrscheinlich macht bzw. stabile Mieteinnahmen garantiert, ist die Investition sinnvoll.

Bei der Lagebewertung und bei Entscheidung für oder gegen den Kauf einer bestimmten Kapitalanlageimmobilie ist es sinnvoll, die Perspektive zukünftiger Mieter einzunehmen. Dabei sollten Sie die Makrolage (Stadt und Region) sowie die Mikrolage (Viertel und Umgebung) der Immobilie kritisch betrachten. Erscheint die Lage der Immobilie für potenzielle Mieter attraktiv, kann sich das Investment lohnen. Scheint die Lage eher unattraktiv, birgt sie für Sie als Anleger ein höheres Risiko.

Gleichzeitig sollte außerdem bedacht werden: Ein höheres Risiko vergrößert in der Regel auch mögliche Renditen. Investieren Sie beispielsweise in eine Immobilie in einer Berliner Top-Lage, gehen Sie quasi kein Risiko ein. Leerstand oder einen kompletten Mietausfall müssen Sie hier kaum fürchten. Gleichzeitig ist der Preis der Immobilie aber deutlich höher. Dies wiederum senkt die Rendite.

Investieren Sie hingegen in einem Gebiet, in welchem in naher Zukunft mit einem starken Wirtschaftswachstum gerechnet wird, so können Sie günstige Immobilien finden, die das Potenzial haben, stark im Wert zu steigen. Dies ist jedoch auch mit dem Risiko verbunden, dass die Erwartungen nicht eintreffen.

Immobilientyp und Immobiliensubstanz genau prüfen

Bevor es an die Besichtigung einer Immobilie geht, müssen Sie sich selbstverständlich darüber im Klaren sein, in welchen Immobilientyp Sie investieren wollen. Aufgrund der geringeren Investitionssumme setzen Neu-Investoren gerne auf eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Hierbei sollten Sie jedoch bedenken, dass notwendige Absprachen mit der Eigentümergemeinschaft stets ein gewisses Konfliktpotenzial bergen. Sofern es Ihnen finanziell möglich ist, sollten Sie darum auch eine Investition in ein Reihenhaus oder freistehendes Einfamilienhaus in Betracht ziehen. Die Investition ist zwar kostenintensiver, bringt Ihnen aber höhere Mieteinnahmen und weniger Konfliktpotenzial ein.

Sobald klar ist, in welche Immobilienart investiert werden soll, spielt neben der Lage der Immobilie auch ihre Beschaffenheit eine wichtige Rolle bei der Investitionsentscheidung. Schließlich ist die beste Lage nutzlos, wenn die Immobilie selbst in einem schlechten Zustand ist und zu einem zu hohen Preis angeboten wird.

Für Sie als Kaufinteressent ist es darum wichtig, Kaufpreis und Zustand der Immobilie von einem Fachmann bewerten zu lassen. In diesem Zusammenhang ist es sinnvoll, einen Gutachter hinzuzuziehen und die Immobilie mit ihm gemeinsam zu besichtigen. Der Gutachter hilft Ihnen dabei, die Immobiliensubstanz zu bewerten und die Kosten für notwendige Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen abzuschätzen.

Wie finden Sie den angemessenen Kaufpreis einer Immobilie?

Die Investition in eine Kapitalanlageimmobilie ist dann sinnvoll, wenn Lage und Substanz der Immobilie passend sind und der Kaufpreis gleichzeitig nicht überhöht ist. Um eine erste Einschätzung des Kaufpreises vornehmen zu können, ist der sogenannte Mietpreismultiplikator hilfreich. Dieser wird auch als „Vervielfältiger“ bezeichnet und zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten nötig sind, um die Immobilie inklusive Modernisierungs- und Nebenkosten zu finanzieren. Mietausfälle und steuerliche Aspekte werden bei der Berechnung allerdings nicht berücksichtigt.

Der Mietpreismultiplikator ergibt sich aus folgender Formel:

Kaufpreis (inklusive Modernisierungs- und Nebenkosten) / Jahresnettokaltmiete = Mietpreismultiplikator

Kaufen Sie etwa eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro inklusive Modernisierungs- und Nebenkosten und liegen die Mieteinnahmen vergleichbarer Objekte bei 16.000 Euro jährlich, ergibt sich ein Mietpreismultiplikator von 25. Das bedeutet: Sie brauchen 25 Jahre, um den Kaufpreis durch Mieteinnahmen zu finanzieren.

Abhängig vom Standort der Immobilie gilt ein Mietpreismultiplikator von 25 als angemessener Wert. In besonders attraktiven Großstädten kann der Vervielfältiger deutlich höher sein. Insgesamt ist ein Vervielfältiger über 25 nur dann akzeptabel, wenn die Lage des Objekts außergewöhnlich attraktiv ist.

Rendite-Immobilien: So viel können Sie erwarten

Bei der Entscheidung, ob sich die Investition in eine bestimmte Immobilie für Sie lohnt, ist nicht allein der Mietpreismultiplikator relevant. Auch die erwartbare Rendite spielt eine wichtige Rolle – schließlich gibt sie an, ob die Investition zu Ihren Ertragsvorstellungen passt.

Um die mögliche Mietrendite eines Objekts zu berechnen, müssen anfallende Ausgaben und zu erwartende Einnahmen einander gegenübergestellt werden. Dabei gehen Sie folgendermaßen vor:

• Ermitteln Sie den Gesamtkaufpreis Ihrer Immobilie. Hierzu werden die Nebenkosten und der Kaufpreis der Immobilie addiert.
• Ermitteln Sie die zu erwartende jährliche Nettokaltmiete. Dabei hilft Ihnen der Mietspiegel der Region. Ziehen Sie anschließend die nicht umlagefähige Kosten (z. B. Hausgeld) von der Nettokaltmiete ab.
• Teilen Sie nun die Nettokaltmiete durch den für die Immobilie anfallenden Gesamtkaufpreis. Das Ergebnis stellt die Nettomietrendite dar und erlaubt es unter anderem, mehrere Objekte zu vergleichen.

In dem oben genannten Beispiel beträgt die Nettomietrendite also

16.000 Euro / 400.000 Euro = 4 Prozent.
(Bei der Berechnung wurden nicht umlagefähige Kosten vernachlässigt.)

Pauschal lässt sich sagen, dass eine Nettomietrendite von 4 bis 5 Prozent angestrebt werden sollte. Im Zusammenhang mit Immobilien gilt das als guter Wert.

Fazit: Bei Anlageimmobilien nicht nur die Rendite betrachten

Eine Immobilie kann heutzutage eine gute Kapitalanlage sein. Allerdings spielt nicht nur die zu erwartende Rendite eine Rolle. Bei der Wahl des geeigneten Kaufobjekts sollten Sie als Anleger noch weitere Aspekte in Betracht ziehen: Lage, Zustand und Art der Immobilie sind von zentraler Bedeutung. Nur wenn diese Punkte – zusammen mit dem Kaufpreis – stimmen, sollten Sie eine Anlageimmobilie erwerben.

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