Miethäuser und Zinshäuser – was verbirgt sich hinter den Begriffen?

Unter einem Miet- bzw. Zinshaus ist ein Mehrfamilienhaus zu verstehen, dessen einzelne Wohneinheiten vermietet sind und ihrem Eigentümer monatliche Mieteinnahmen einbringen. Da die monatliche Miete früher im ganzen deutschen Sprachraum – und heute noch in Süddeutschland, Österreich und der Schweiz – auch „Mietzins“ genannt wurde, ist neben dem Begriff „Miethaus“ auch die Bezeichnung „Zinshaus“ gebräuchlich. Beide Begriffe meinen also dasselbe.

Für Immobilieneigentümer stellen sie eine verlässliche Kapitalanlageform mit stabiler Rendite dar. Wann und warum sich die Investition in eine solche Immobilie für Sie als Anleger lohnt, erfahren Sie im Folgenden.

Miethaus oder Zinshaus – das ist mit den Begriffen gemeint

Grundsätzlich ist sowohl unter einem Mietshaus als auch unter einem Zinshaus eine Renditeimmobilie in Form eines Mehrfamilienhauses zu verstehen, die ihrem Eigentümer monatliche Erträge in Form von Mieteinnahmen einbringt. Der Begriff „Zinshaus“ wird insbesondere in Süddeutschland, der Schweiz und Österreich verwendet. Im restlichen Deutschland sind eher die Begriffe „Miethaus“ oder „Mietshaus“ gebräuchlich.

Gemeint ist mit beiden Begriffen ein Mehrfamilienhaus, das als sogenannte Renditeimmobilie oder Renditeobjekt dient. Eine Renditeimmobilie wiederum ist ein Wohngebäude, das Ihnen als Eigentümer eine Rendite – also einen Ertrag in Bezug auf das eingesetzte Kapital – einbringt und so längerfristig zur Mehrung Ihres Vermögens beiträgt. Dem Eigenbedarf des Eigentümers dient ein Miet- bzw. Zinshaus hingegen nicht, er wohnt also nicht selbst darin.

Die Idee hinter dem Miet- bzw. Zinshaus stammt in ihrer ursprünglichen Form aus Russland und etablierte sich bereits im 17. Jahrhundert. Wirkliche Bedeutung als Investment-Möglichkeit erlangten Miet- und Zinshäuser allerdings erst im 19. Jahrhundert. Das hing damit zusammen, dass der Bedarf an Wohnraum im Wien des 19. Jahrhunderts plötzlich stark anstieg. Als Reaktion auf das Bevölkerungswachstum in der Stadt nahm seit dieser Zeit auch das Großbürgertum aktiv am Bau von Mietwohnungen teil und prägte so die Mietkultur innerhalb Europas. Außerdem wurden auf diese Weise auch ein bestimmter Baustil und eine neue Form des Investments geschaffen.

Aufgrund dieses geschichtlichen Hintergrunds galten für längere Zeit nur Mehrfamilienhäuser, die vor 1945 erbaut wurden, als klassische Zinshäuser. Schließlich ähnelten nur sie aufgrund ihres Baustils optisch den Wiener Gebäuden des 19. Jahrhunderts. Mittlerweile herrscht allerdings ein liberaleres Verständnis des Begriffes: Heutzutage werden alle Bauten Mietshaus genannt, die dem Eigentümer zur Erzielung von Mieteinnahmen dienen.

Ein Zinshaus als Renditeobjekt: Darum lohnt sich die Investition

Aktuell ist die Investition in ein Zinshaus für Sie als Anleger besonders attraktiv. Dafür gibt es gleich mehrere Gründe: Zum einen befindet sich das Zinsniveau aktuell auf einem historischen Tiefstand. Das hat zur Folge, dass Ihnen Festgeldkonten, Lebensversicherungen und andere klassische Kapitalanlageformen kaum noch Zinsgewinne einbringen. Parallel dazu besteht die Möglichkeit, ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung aufgrund der niedrigen Zinsen zu besonders günstigen Konditionen zu erhalten.

Darüber hinaus spricht auch die Entwicklung des Immobilienmarkts eindeutig für den Erwerb eines Zinshauses zu Kapitalanlagezwecken. Während die Immobilienpreise stetig steigen, ebbt die Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere in größeren Städten nicht ab. Das bedeutet für Sie als Anleger: Es ist zu erwarten, dass Sie bei der Vermietung einzelner Wohnungen mit einer hohen Mietrendite rechnen können. Außerdem bietet Ihnen das „Betongold“, wie Immobilien gern genannt werden, Schutz vor den Auswirkungen der Inflation.

Des Weiteren ist es wahrscheinlich, dass Sie – falls Sie das wünschen – Ihr Zinshaus zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend verkaufen können. Diese positiven Ausblicke gelten zumindest dann, wenn Sie die folgenden Ratschläge bei der Auswahl Ihrer Anlageimmobilie beachten.

Hierauf sollten Sie beim Kauf eines Mietshauses achten

Damit sich der Kauf eines Mietshauses als Renditeobjekt lohnt, gibt es einiges zu beachten. Das hängt damit zusammen, dass nicht alle Mehrfamilienhäuser dazu geeignet sind, eine solide Rendite zu erwirtschaften. Ob ein bestimmtes Mehrfamilienhaus als Investitionsobjekt geeignet ist, lässt sich an diesen Kriterien festmachen:

• Lage des Mietshauses: Investieren Sie in ein Mehrfamilienhaus, sind insbesondere die Lage des Objekts und dessen Infrastruktur von Bedeutung. Denn nur wenn die Umgebung attraktiv und die Immobilie gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden ist, können Sie mit vielen Mietinteressenten und hohen Mieteinnahmen rechnen. Insgesamt lässt sich sagen, dass sich die Investition in ein Mietshaus dann lohnt, wenn sich dieses in einer Stadt mit mehr als 10.000 Einwohnern befindet, in deren Umkreis mehrere Unternehmen als Arbeitgeber dienen können. Sind zudem Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte sowie Kitas fußläufig erreichbar und herrscht in der Nachbarschaft eine stabile Gemeindestruktur, kann die Lage als „attraktiv“ bezeichnet werden.

Darüber hinaus können allerdings auch Mietshäuser in Randgebieten renditestarke Investitionsobjekte sein. Das gilt zumindest dann, wenn es sich bei dem Randgebiet nicht um eine Region mit Bevölkerungsschwund handelt.

• Bauweise und Zustand des Mietshauses: Bevor Sie sich entscheiden, eine bestimmte Immobilie zu kaufen, sollten Sie die Bausubstanz des Objekts prüfen lassen. Das gilt unabhängig davon, ob es sich um eine neue oder eine ältere Immobilie handelt. Schließlich kommt es bei allen Immobilien darauf an, dass sie gut gepflegt und instandgehalten wurden.

Um Zustand und Bauweise der Immobilie beurteilen zu können, ist es sinnvoll, sich von einem Gutachter sachverständig unterstützen zu lassen. Er hilft Ihnen dabei, unter Berücksichtigung des Baujahrs zu beurteilen, ob und wann Modernisierungsarbeiten durchgeführt worden sind. Darüber hinaus unterstützt er Sie dabei, die Kosten für eventuell anfallende Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten abzuschätzen.

• Energieeffizienz des Mietshauses: Hauseigentümer müssen aufgrund des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) verschiedene Regelungen zur energetischen Sanierung von Immobilien beachten. Prüfen Sie darum vor dem Kauf genau, wie es um die Energieeffizienz der Immobilie bestellt ist. Lassen Sie sich auch hierbei möglichst durch eine sachverständige Person beraten. Das erspart Ihnen unter Umständen hohe Kosten für eine neue Heizungsanlage oder eine adäquate Wärmedämmung.
• Ausstattung des Mietshauses und Aufteilung einzelner Wohneinheiten: Bei der Entscheidung für oder gegen den Kauf einer bestimmten Immobilie sollten Sie die Ausstattung des Mietshauses sowie die Aufteilung einzelner Wohneinheiten beachten. Verfügt die Immobilie beispielsweise über einen Fahrradkeller, eine Gemeinschaftswaschküche oder Annehmlichkeiten wie einen Garten, macht sie das für Mieter interessanter. Gleiches gilt auch für attraktive Grundrisse einzelner Wohneinheiten, die dem Mieter vielfältige Einrichtungsmöglichkeiten bieten.
• Aktuelle Vermietung des Mietshauses: Interessieren Sie sich für den Kauf eines Objekts mit bereits vermieteten Wohneinheiten, sollten Sie bestehende Mietverhältnisse und -verträge aufmerksam prüfen. Die Investition lohnt sich für Sie nur dann, wenn vorhandene Mieter regelmäßig angemessen hohe Mietzahlungen leisten. Denn letztendlich bestimmen diese Kriterien maßgeblich, wie hoch Ihre Mietrendite ausfallen wird.

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