Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen will, beginnt meistens mit der Suche nach einer passenden Eigentumswohnung zur Vermietung. Dabei gibt es noch zahlreiche andere Immobilienarten, die grundsätzlich als Renditeobjekt infrage kommen, darunter Ferienwohnung, Häuser und Gewerbeimmobilien. Setzen Sie sich auch mit diesen Immobilien auseinander, können Sie am Ende das Investment tätigen, das wirklich am besten zu Ihnen passt.

Wohnung als Kapitalanlage

Die vermietete Eigentumswohnung ist der Klassiker unter den Kapitalanlagen. Im Vergleich zu anderen Immobilienarten – insbesondere Häusern – ist das Einstiegsinvestment eher gering. So können Sie eine kleinere Eigentumswohnung je nach Lage mit etwas Glück bereits für einen fünfstelligen oder niedrigen sechsstelligen Betrag erwerben.

Wer eine Wohnung vermietet, profitiert gleich doppelt. So können Sie zum einen Steuervorteile geltend machen, die Ihnen bei einer selbstbewohnten Immobilie nicht zustehen würden. Beispielsweise können Sie Renovierungs- und Instandhaltungskosten als Werbungskosten deklarieren. Zum anderen stellt die monatliche Miete natürlich einen attraktiven Zuverdienst dar. Im Idealfall ist die Miete dabei so hoch, dass Sie damit die Kreditraten begleichen können.

So zahlt sich die Wohnung mit der Zeit quasi von selbst ab. Ist die Immobilie erst einmal vollständig abbezahlt, können Sie sich entspannt zurücklehnen. Die Mieteinnahmen dienen als private Zusatzrente und sorgen dafür, dass Ihnen im Alter mehr Geld zur Verfügung steht. Alternativ können Sie die Wohnung bei guter Wertentwicklung auch verkaufen: War die Immobilie mehr als 10 Jahre lang in Ihrem Besitz, entfällt die Spekulationssteuer.

Allerdings bringt eine vermietete Wohnung auch einige Nachteile und Risiken mit sich: So gilt die deutsche Gesetzgebung und Rechtsprechung beispielsweise als außerordentlich mieterfreundlich. Sie sind hier an gewisse Vorgaben gebunden, was Kündigungsfristen, Eigennutzung und Mieterhöhungen angeht. Darüber hinaus ist auch der Immobilienmarkt nicht so stabil wie oft angenommen: Externe Faktoren können dazu führen, dass Ihre Wohnung entgegen den Erwartungen an Wert verliert. Investiert der Staat beispielsweise mehr in Wohnungsbau, sinkt die Nachfrage.

Auch weitreichende Gesetzesreformen – wie etwa eine flächendeckende Mietpreisbremse – könnten Ihre Rendite nach unten korrigieren. Zudem müssen Sie sich immer bewusst sein, dass Sie als Wohnungseigentümer auch automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft sind. Beschließt diese, das Dach zu erneuern, müssen Sie sich anteilig an den Kosten beteiligen.

Vorteile einer Wohnung als Kapitalanlage auf einen Blick

Nachteile einer Wohnung als Kapitalanlage auf einen Blick

Ein- oder Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Im Grunde genommen geht ein Haus als Kapitalanlage überwiegend mit denselben Vor- und Nachteilen einher wie eine Eigentumswohnung. Auch hier können Sie bei guter Planung einen attraktiven Einkommensstrom aufbauen. Dafür sind Sie wiederum von externen Faktoren wie möglichen Gesetzesreformen oder der Zahlungsfähigkeit Ihrer Mieter abhängig. Auch die Steuervorteile sind zunächst deckungsgleich.

Dennoch gibt es einige Unterschiede zwischen den beiden Immobilienarten: Wenn Sie ein Haus kaufen, können Sie verhältnismäßig frei über Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten bestimmen. Sie müssen sich nicht den Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft anschließen und können das Dach dann erneuern, wenn Sie dies für nötig erachten.

Einen besonderen Vorteil gegenüber anderen Immobilienarten bringt das Mehrfamilienhaus mit sich: Hier erwerben Sie mit einem Mal direkt mehrere Wohnungen, die Sie gesondert vermieten können. Sollte ein Mieter nicht mehr zahlen können oder eine Wohnung eine Weile leerstehen, bricht Ihnen dadurch nicht direkt der gesamte Einkommensstrom weg. Sie haben so innerhalb Ihres Investments eine größere Diversifikation und entsprechend auch eine größere Risikostreuung.

Doch das Ganze hat seinen Preis: Ein Haus – insbesondere ein Mehrfamilienhaus – geht mit einem wesentlich höheren Einstiegsinvestment einher als eine Wohnung. Sie sollten sich diesen Schritt also gut durch den Kopf gehen lassen, denn Ihr Kapital ist langfristig an die Immobilie gebunden.

Vorteile eines Hauses als Kapitalanlage auf einen Blick

Nachteile eines Hauses als Kapitalanlage auf einen Blick

Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage

Arztpraxen, Büroräume und Einzelhandel: Auch eine Gewerbeimmobilie kann als renditestarke Kapitalanlage dienen. Wichtig ist hier vor allem eines: Bedenken Sie, dass Sie nicht nur in das Objekt, sondern indirekt auch in das jeweilige Unternehmen investieren. Selbst wenn sich die Immobilie in einer 1A-Lage befindet, können Ihre Mieteinnahmen schnell einbrechen, wenn die ansässige Firma keinen wirtschaftlichen Erfolg hat. Floriert das Unternehmen hingegen, dürfen Sie sich langfristig über eine hohe und gesicherte Rendite freuen.

Bei gewerblichen Mietverhältnissen geht der Gesetzgeber davon aus, dass sich die beiden Parteien auf Augenhöhe begegnen. Entsprechend niedrig ist der Mieterschutz. Dies bedeutet für Sie als Vermieter beispielsweise, dass Sie sich bei der Höhe von Miete und Kaution nicht an gesetzliche Vorschriften halten müssen. Sie können diese stattdessen sehr frei festlegen, was ein klarer Vorteil gegenüber anderen Immobilienarten sein kann. Auch werden gewerbliche Mietverträge häufig für einen längeren Zeitraum und mit Befristung geschlossen.

Das bedeutet, dass Sie sich keine Sorgen darüber machen müssen, dass Ihr Mieter demnächst überraschend kündigt und Sie sich auf die zeitraubende Suche nach einem geeigneten Nachfolger begeben müssen. Für die Dauer des Mietverhältnisses ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen.

Vorteile der Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage

Nachteile der Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage

Ferienwohnung als Kapitalanlage

Ein kleiner Bungalow am Strand oder eine abgelegene Berghütte: Auch mit einer Ferienwohnung können Sie zusätzliches Einkommen aufbauen. Ausschlaggebend für Erfolg oder Misserfolg ist hier vor allem die Auslastung: So geht der Immobilienverband IVD davon aus, dass Sie dann Gewinn mit Ihrer Ferienwohnung machen, wenn diese mindestens 17 Wochen im Jahr vermietet ist. Aufgrund der hohen Konkurrenz ist dieses Ziel nicht immer einfach zu erreichen.

Während Sie als Vermieter einer Eigentumswohnung vielleicht ab und an Handwerker für kleinere Instandhaltungsarbeiten beauftragen müssen, müssen Sie bei einer Ferienwohnung wesentlich mehr Zeit investieren. Nach jedem Auszug ist die Reinigung nötig und nicht immer gehen Urlaubsgäste pfleglich mit ihrer Unterkunft um. Viele Vermieter von Ferienhäusern und -wohnungen entscheiden sich daher dafür, einen spezialisierten Dienstleister für diese Tätigkeiten zu beauftragen. Dieser Service kann jedoch gut und gerne 20 bis 30 Prozent Ihrer Einnahmen verschlingen.

Nichtsdestotrotz ist eine Ferienwohnung nach wie vor eine beliebte Kapitalanlage. Finden Sie ein attraktives Objekt und haben Sie ein Händchen für die Vermarktung Ihrer Ferienwohnung, sind hohe Renditen möglich. Positiver Nebeneffekt: Selbstverständlich können Sie Ihre Ferienwohnung ab und an auch selbst nutzen und so einen günstigen Urlaub mit Ihrer Familie verbringen.

Vorteile einer Ferienwohnung als Kapitalanlage

Nachteile einer Ferienwohnung als Kapitalanlage

Fazit: Immobilie ist nicht gleich Immobilie

Sie haben Eigenkapital zur freien Verfügung und möchten die günstigen Bauzinsen ausnutzen? Dann ist eine Immobilie als Kapitalanlage genau das Richtige für Sie. Doch bevor Sie die Scheuklappen aufsetzen und Ihre Suche auf Eigentumswohnungen begrenzen, sollten Sie sich auch mit den Vor- und Nachteilen weiterer Immobilienarten auseinandersetzen. Ferienwohnungen, Praxisräume und Co. können sich bei guter Planung als wahre Renditetreiber herausstellen.

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