Wohnung als Kapitalanlage: Lohnt sich das?

Während vergangene Generationen noch dabei zusehen konnten, wie ihr Sparguthaben aufgrund attraktiver Zinsen ganz von allein anwächst, kommen Anleger heutzutage um aktive Investitionen nicht herum. Beliebt wie eh und je ist dabei das Investment in eine Wohnung als Kapitalanlage. Zwar steigen die Immobilienpreise nach wie vor an, doch locken Banken mit günstigen Kreditzinsen. Erfahren Sie hier, was Sie beim Immobilienkauf beachten müssen, wie Sie Ihre zu erwartende Rendite berechnen können und wann sich das Immobilieninvestment wirklich lohnt.

Wohnung als Kapitalanlage kaufen: Worauf muss ich achten?

Vielen Menschen fällt es leichter, nach einem Eigenheim zu suchen als nach einem Renditeobjekt. Während die Auswahl eines Eigenheims oft eher emotional geprägt ist, sollten Sie die Suche nach der passenden Kapitalanlage vielmehr analytisch angehen. Verlassen Sie sich nicht auf Ihr Bauchgefühl, sondern nehmen Sie das Objekt ganz genau unter die Lupe. Immerhin möchten Sie am Ende schwarze Zahlen damit schreiben.

Kaufpreis

Ihre Renditeaussichten stehen und fallen mit dem Kaufpreis der Immobilie. Ist die Wohnung überbewertet, wird es schwer für Sie werden, langfristig Gewinn zu erwirtschaften. Um den veranschlagten Kaufpreis eines Objekts möglichst schnell und einfach beurteilen zu können, können Sie den sogenannten Mietmultiplikator nutzen. Die Formel hierzu lautet:

Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahresnettomiete

Der Mietmultiplikator – auch Vervielfältiger genannt – bietet eine rudimentäre Übersicht darüber, wie viele Jahre Sie brauchen werden, um den Kaufpreis anhand von Mieteinnahmen zu erwirtschaften. Liegt der Wert beispielsweise bei 23, wirft die Immobilie nach 23 Jahren Gewinn ab. Ein Vervielfältiger von unter 20 deutet auf ein sehr gutes Preis-Leistungsverhältnis hin. Ab einem Mietmultiplikator von 25 spricht man hingegen von einer überbewerteten Immobilie. Da die Immobilienpreise in den vergangenen Jahrzehnten jedoch stark gestiegen sind, werden Sie im Stadtzentrum oder in Trendvierteln kaum mehr eine Wohnung mit einem niedrigeren Mietmultiplikator als 25 finden. Unter Umständen ist es in diesem Fall besser, nach alternativen Objekten im Speckgürtel zu suchen.

Lage

Neben dem Kaufpreis trägt auch die Lage maßgeblich zu Erfolg oder Misserfolg Ihres Vorhabens bei. Immobilien auf dem Land sind zwar günstiger, doch entsprechend niedrig kann auch die Nachfrage sein. Sie werden es schwerer haben, geeignete Mieter zu finden und auch die Miete müssen Sie eher im unteren Bereich ansetzen. Ist nicht nur die Lage, sondern auch die Infrastruktur verbesserungswürdig, sollten Sie am besten Abstand von der angebotenen Wohnung nehmen. Die wenigsten Mieter wollen heutzutage auf ein Auto angewiesen sein, um den nächstgelegenen Supermarkt oder Kindergarten zu erreichen. Eine gute Anbindung ist hier alles!

Eine zu gute Lage bringt jedoch auch einen entscheidenden Nachteil mit sich: einen hohen Kaufpreis. Weiten Sie Ihren Suchradius daher ein wenig aus und sehen Sie sich auch im Speckgürtel und in den Vororten nach geeigneten Objekten um. Auch Immobilien in sogenannter mittlerer Lage können vielversprechende Renditeobjekte sind. Hierbei handelt es sich um Viertel, die zwar noch zum Stadtkern gehören, aber nicht zu den Trendvierteln zählen. Bedenken Sie auch, dass sich eine Kapitalanlage-Wohnung nicht zwangsläufig in der Nähe Ihres eigenen Wohnorts befinden muss. Wohnen Sie etwa in der A-Stadt Düsseldorf, die für Ihre teuren Wohnungen bekannt ist, kann sich ein Investment in Essen, Duisburg oder Dortmund auszahlen. Diese Städte zählen zu den sogenannten B-Städten und versprechen eine bessere Preisentwicklung.

Zusätzlich zu den geographischen Aspekten sollten Sie auch einen Blick auf die demographischen Kennzahlen werfen. Wie sieht es beispielsweise mit der Bevölkerungsentwicklung aus? Ziehen immer mehr Menschen aus der Region weg, sollten Sie dies als Warnsignal interpretieren und besser nicht in den Standort investieren. Wird jedoch beispielsweise in einigen Jahren ein neues Uni-Gebäude am Standort Ihrer Wahl gebaut, wird es Ihnen in Zukunft nicht an potenziellen Mietern für eine kleine Wohnung mangeln.

Zustand

Wenn Sie eine Immobilie in Aussicht haben, sollten Sie das Objekt an sich ganz genau unter die Lupe nehmen: Müssen die Fenster demnächst erneuert werden? Ist das Badezimmer in die Jahre gekommen? Gibt es noch eine alte Ölheizung, die bald durch eine umweltfreundliche Alternative ersetzt werden muss

Als Vermieter müssen Sie Renovierungs- und Instandhaltungskosten selbst tragen. Den Mieter dürfen Sie nur ab und an und nur in geringem Umfang an den Kosten beteiligen. Da derartige Ausgaben einen starken Einfluss auf Ihre Renditeberechnung haben, sollten Sie diese bereits vorab mit einplanen. Je genauer Sie die Kosten beziffern können, desto genauer ist Ihre Renditekalkulation. Einen kleinen Lichtblick gibt es aber: Bei vermieteten Wohnungen können Sie Renovierungs- und Instandhaltungskosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Sollte Ihr persönlicher Steuersatz im oberen Bereich liegen, kann es sich aufgrund dieser Steuervorteile durchaus lohnen, eine renovierungsbedürftige Immobilie zu einem guten Preis zu kaufen.

Sonderfall: Vermietete Wohnung kaufen

Bevor Sie eine bereits vermietete Immobilie kaufen, sollten Sie sich eines bewusst machen: Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Das bedeutet, dass Sie mit dem Immobilienerwerb in das bestehende Mietverhältnis eintreten. Sie können den Mietern in diesem Fall nicht kündigen oder einen gänzlich neuen Mietvertrag anbieten. Überprüfen Sie daher vorab, wie mieter- oder vermieterfreundlich der bestehende Mietvertrag gestaltet ist, welche Mieterhöhungsoptionen Sie haben und ob die Mieter in der Vergangenheit durch Mietschulden oder andere Pflichtverletzungen aufgefallen sind.

Wie berechne ich die Rendite einer Wohnung als Kapitalanlage?

Um die zu erwartende Rendite einer Wohnung zu berechnen, können Sie sich zunächst dieser Formel bedienen:

Rendite = (Jahresnettomiete / Kaufpreis) x 100

Ein Beispiel: Sie denken darüber nach, eine 40-Quadratmeter-Wohnung in Dresden zu kaufen, die 170.000 Euro kosten soll. Gemäß Dresdner Mietspiegel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für ein derartiges Objekt bei 500 Euro pro Monat. Die Renditeformel lautet also wie folgt: (6.000 Euro / 170.000 Euro) x 100 = 3,5 Prozent

So verlockend die Aussicht auf eine langfristige Rendite von 3,5 Prozent angesichts der niedrigen Sparzinsen auch sein mag: Justieren Sie besser noch ein wenig nach. Denn die einfache Renditeformel berücksichtigt weder Rücklagen für Instandhaltungen noch nicht umlagefähige Betriebskosten wie etwa Verwaltungskosten. Darüber hinaus empfiehlt es sich einen Puffer für möglichen Leerstand oder Mietausfälle einzuplanen. Ziehen Sie derartige Posten vom Kaufpreis ab und schon reduziert sich die zu erwartende Rendite. Aktuell geht die Stiftung Warentest davon aus, dass selbst bei vorsichtiger Rechnung eine langfristige Rendite von 3 Prozent noch möglich ist.

Ob ein Investment sich angesichts der zu erwartenden Rendite lohnt, können jedoch nur Sie selbst sagen. Investieren Sie beispielsweise bereits in andere Anlageformen wie etwa Aktien, kann eine Immobilie auch bei etwas niedrigerer Rendite eine attraktive Beimischung darstellen. Immerhin erhöhen Sie so die Diversifikation Ihrer Anlagestrategie, was für eine bessere Risikostreuung sorgt.

Wohnung als Kapitalanlage: Die Vor- und Nachteile

Trotz der hohen Kaufpreise gelten Immobilien nach wie vor als wertstabile und inflationsgeschützte Anlageoption. Besonders attraktiv sind dabei die günstigen Kreditzinsen: So sind Zinsen von unter einem Prozent aktuell keine Seltenheit. Im Idealfall haben Sie Ihre Immobilie noch vor Renteneintritt abbezahlt, so dass Sie sich im Alter entspannt zurücklehnen können. Die monatlichen Mieteinnahmen stellen dann eine willkommene Zusatzrente dar.

Hat sich der Wert Ihrer Immobilie positiv entwickelt, können Sie diese alternativ auch gewinnbringend verkaufen. Der Vorteil: War die Immobilie mehr als 10 Jahre lang in Ihrem Besitz, können Sie die Wohnung veräußern, ohne dass Sie Spekulationssteuer zahlen müssen.

Vorteile einer Wohnung als Kapitalanlage auf einen Blick

Bevor Sie nach einem passenden Objekt suchen und den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie sich jedoch auch die Nachteile und Risiken eines Immobilieninvestments vor Augen führen. Der größte Nachteil liegt auf der Hand: Immobilien sind teuer, weshalb der Kauf mit einer langfristigen finanziellen Verpflichtung einhergeht. Immerhin müssen Sie Ihre Kreditraten auch dann zahlen, wenn die Wohnung einmal leer steht. Bleibt am Ende eine Restschuld und benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, kann es außerdem sein, dass gestiegene Bauzinsen zu einer höheren Kreditrate führen.

Bedenken Sie darüber hinaus, dass ein großer Teil Ihres Vermögens langfristig in der Immobilie gebunden ist. Benötigen Sie etwa 3 Jahre nach dem Kauf einen größeren Geldbetrag, können Sie die Immobilie zwar verkaufen, doch müssen Sie dann Spekulationssteuer zahlen. Ein Verlustgeschäft ist in diesem Fall relativ wahrscheinlich.

Auch die mieterfreundliche Rechtsprechung lässt viele Menschen vor dem Kauf einer Wohnung als Renditeobjekt zurückschrecken. So sind Sie beispielsweise bei Mieterhöhungen an rechtliche Rahmenbedingungen gebunden. Hinzukommt immer das Risiko einer weitreichenden Gesetzesreform: Wird beispielsweise eine bundesweite Mietpreisbremse eingeführt, drückt dies Ihre Rendite langfristig.

Abschließend bleibt zu sagen, dass der Immobilienmarkt sich nicht zwangsläufig weiterhin positiv entwickeln muss, auch wenn das Ende des Immobilienbooms aktuell noch nicht absehbar ist. Sorgt der Staat etwa für mehr günstigen Wohnraum, wird die Nachfrage zurückgehen. Dies hat wiederum Auswirkungen auf die Kaufpreise, was für Ihr Objekt einen Wertverlust bedeuten könnte. Auch Immobilien unterliegen daher einer gewissen Volatilität.

Nachteile einer Wohnung als Kapitalanlage auf einen Blick

Fazit: Mit einer Wohnung als Kapitalanlage nehmen Sie Ihre Altersvorsorge selbst in die Hand

Nullzinsen auf Sparguthaben und die Befürchtung, dass die gesetzliche Rente nicht reichen wird: Wenn auch Sie angesichts dieser Umstände Ihre Altersvorsorge in die eigene Hand nehmen wollen, kann eine Wohnung als Kapitalanlage das passende Investment sein. Immerhin ist der Einstieg in den Immobilienmarkt dank attraktiver Bauzinsen so günstig wie nie. Bedenken Sie jedoch, dass auch eine Wohnimmobilie kein völlig risikofreies Investment darstellt: Überbewertete Immobilien und die mieterfreundliche Rechtsprechung sind nur einige der Nachteile. Nichtsdestotrotz gilt: Wenn Sie bei der Objektauswahl einen kühlen Kopf bewahren und alles gut durchkalkulieren, können Sie mittels einer vermieteten Wohnung ein attraktives Zusatzeinkommen aufbauen. Eine langfristige Rendite von über 3 Prozent ist trotz der steigenden Immobilienpreise keine Seltenheit.

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