Immobilienzinsen und ihre Entwicklung

Wer sich aktuell mit dem Kauf oder dem Bau einer Immobilie beschäftigt, hört einen Satz immer wieder: „So attraktiv wie jetzt waren die Immobilienzinsen selten!“ In diesem Artikel erfahren Sie, was genau unter Immobilienzinsen zu verstehen ist, wie sich die Höhe des Zinses ergibt und welche Szenarien für die Zukunft realistisch sind.

Definition Immobilienzinsen: Das ist unter dem Begriff zu verstehen

Der Immobilienzins ist der Zins, den ein Kreditnehmer im Zusammenhang mit der Bereitstellung eines Immobilienkredites an die Bank zahlen muss. Das bedeutet: Sofern Sie einen Kredit aufnehmen, um mit der bereitgestellten Kreditsumme eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, müssen Sie nicht nur die Kreditsumme an die Bank zurückzahlen. Vielmehr erhebt die Bank zusätzlich den Immobilienzins als eine Art Gebühr für das Entleihen des Geldes. Er wird als jährlicher Prozentwert ausgedrückt und bezieht sich auf die jeweils offene Kreditschuld.

Aktuell liegen die Immobilienzinsen bei durchschnittlich 1,0 Prozent pro Jahr für eine Baufinanzierung im üblichen Rahmen.

Immobilienzinsen: Diese Entwicklung ist zu erwarten

Experten gehen davon aus, dass der Immobilienzins vorerst auf einem niedrigen Niveau bleiben wird. Der wichtigste Grund für diese Annahme besteht darin, dass eine Erhöhung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank erst einmal nicht zu erwarten ist.

Für Immobilienkäufer und Bauherren ist das günstig – schließlich können sie sich auf diese Weise eine Baufinanzierung mit einem Sollzinssatz von nur 1 Prozent oder sogar weniger sichern. Zum Vergleich: Vor 10 Jahren lag der durchschnittliche Sollzinssatz bei etwa 4 Prozent p. a., vor 20 Jahren sogar bei 6,5 Prozent.

Obwohl die aktuellen sowie die zu erwartenden Immobilienzinsen für Immobilienkäufer und Bauherren günstig sind, garantieren sie nicht jedem Kreditnehmer einen gleichermaßen niedrigen Zinssatz. Vielmehr ist das Zinsangebot, das die Bank Kreditnehmern im konkreten Einzelfall unterbreitet, von weiteren Faktoren abhängig. Welche das sind, erfahren Sie im Folgenden.

Anhand dieser Faktoren legt die Bank die Immobilienzinsen fest

Obwohl das Zinsumfeld für alle Banken auf einem gleichermaßen niedrigen Niveau liegt, können sich bei Baufinanzierungsangeboten große Unterschiede ergeben. Das hängt zum einen damit zusammen, dass die Bank auf die tatsächlich anfallenden Finanzierungskosten eine Gewinnmarge aufschlägt. Diese kann zwischen den Banken stark variieren und so zu unterschiedlich hohen Immobilienzinsen bei verschiedenen Kreditanbietern führen.

Darüber hinaus gibt es weitere Faktoren, welche die Höhe der angebotenen Immobilienzinsen beeinflussen. Einige dieser Faktoren betreffen die tatsächlichen Refinanzierungskosten der Bank und können von Ihnen nicht beeinflusst werden. Hierzu zählen:

• Staatsbonität
• Kurs von Pfandbriefen und Staatsanleihen
• Leitzins

Darüber hinaus gibt es noch weitere Faktoren, die Einfluss auf die Höhe Ihrer Immobilienzinsen haben, auf die Sie allerdings persönlichen Einfluss nehmen können:

• Ihr Eigenkapitalanteil
• Ihre Bonität
• Gewählte Zinsbindungsdauer
• Gewünschte Tilgungshöhe
• Individuelle Vertragsvereinbarungen

Im Folgenden erfahren Sie Näheres über die inneren und äußeren Faktoren, die letztendlich die Höhe der Ihnen angebotenen Immobilienzinsen beeinflussen.

Nicht beeinflussbare Faktoren, die Ihre Immobilienzinsen mitbestimmen

Die Staatsbonität, der Kurs von Pfandbriefen und Staatsanleihen sowie der Leitzins haben Einfluss auf die Immobilienzinsen, die Ihnen von Banken angeboten werden. Von übergeordneter Bedeutung ist dabei die Staatsbonität. Vereinfacht dargestellt bedeutet das: Je kreditwürdiger ein Land ist, desto niedriger fallen die Bauzinsen innerhalb des Landes aus. Da Deutschland aktuell eine hohe Kreditwürdigkeit vorweisen kann, fallen die Zinsen hierzulande sehr gering aus.

Das hängt insbesondere damit zusammen, dass aufgrund der hohen Bonität Deutschlands das allgemeine Interesse an deutschen Staatsanleihen steigt. Dies wiederum hat das Sinken der Zinsen für diese Anleihen zur Folge. Die niedrigere Verzinsung der Anleihen ihrerseits hat Einfluss auf die Pfandbriefzinsen, über die Baufinanzierungen durch die Banken refinanziert werden. Auf diese Weise entsteht folgende Kettenreaktion:

hohe Kreditwürdigkeit eines Landes => niedrige Zinsen für Staatsanleihen => niedrige Pfandbriefzinsen => niedrige Refinanzierungskosten für Banken => niedrige Immobilienzinsen für Kreditnehmer.

Darüber hinaus hat auch der durch die Europäische Zentralbank (EZB) festgelegte Leitzins Auswirkungen auf das Immobilienzinsniveau. Schließlich handelt es sich bei dem Leitzins um den Zinssatz, der bei Geschäften zwischen Banken und der EZB zur Anwendung kommt.

Von Ihnen beeinflussbare Faktoren, die Ihren Immobilienzins mitbestimmen

Indem Sie die folgenden Faktoren positiv beeinflussen, können Sie die Kosten Ihrer Baufinanzierung effektiv senken.

• Eigenkapital: Je höher der Eigenkapitalanteil ist, den Sie in die Finanzierung Ihrer Immobilie einbringen, umso geringer ist das Kreditausfallrisiko der Bank. Von dem geringeren Risiko profitieren auch Sie in Form von günstigeren Immobilienzinsen.
• Kreditwürdigkeit (Bonität): Bevor die Bank einen Kredit bewilligt, prüft sie Ihre Bonität. Sie möchte sichergehen, dass Sie das gewährte Darlehen später auch zurückzahlen. Um Ihre Bonität einschätzen zu können, greift die Bank unter anderem auf Ihre SCHUFA-Auskunft zurück. Zwar können Sie die eigene Bonität in diesem Zusammenhang nicht spontan verbessern, Sie können aber sicherstellen, dass die Bank richtige Informationen erhält. Hierzu sollten Sie regelmäßig eine kostenfreie SCHUFA-Selbstauskunft einholen sowie über Sie gespeicherte Daten auf ihre Richtigkeit überprüfen und im Bedarfsfall korrigieren lassen.
• Zinsbindungsdauer: Bei Abschluss eines Immobiliendarlehens wird der von der Bank verlangte Sollzinssatz üblicherweise im Rahmen einer Zinsbindungsvereinbarung für längere Zeit garantiert. Auf diese Weise können Sie die durch das Darlehen entstehende finanzielle Belastung absehen und für längere Zeit planen.

Sofern Sie sich in diesem Zusammenhang für eine kürzere Zinsbindungsdauer entscheiden, profitieren Sie von einem günstigeren Immobilienzinssatz. Allerdings sollten Sie bedenken: Ist die Zinsbindungsfrist abgelaufen, müssen Sie eine eventuell noch bestehende Restschuld erneut finanzieren. Ist das Zinsniveau in der Zwischenzeit angestiegen, verteuert dies Ihre Folgefinanzierung.

• Tilgung: Ihre monatliche Kreditrate besteht aus zwei Teilen: einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Der Tilgungsanteil ist dabei der Betrag, den Sie zur Rückführung der geliehenen Summe an die Bank zahlen. Wählen Sie einen hohen Tilgungsanteil, zahlen Sie den geliehenen Betrag schneller zurück und werden hierfür von der Bank mit niedrigeren Immobilienzinsen belohnt.
• Sonstige vertragliche Vereinbarungen: Die Vereinbarung vertraglicher Sonderrechte wie Sondertilgungsoptionen oder die Möglichkeit einer Tilgungssatz-Anpassung kann sinnvoll sein, hat jedoch einen höheren Immobilienzinssatz zur Folge.

Immobilienzins und Immobilienzinsentwicklung zusammengefasst

Aktuell können sich Immobilienkäufer und Bauherren immer noch relativ günstige Immobilienzinsen bei Aufnahme eines Immobiliendarlehens sichern. Das Zinsniveau hat allerdings seit dem historischen Tiefststand vor kurzem etwas angezogen. Besonders günstige Immobilienzinsen können Sie sich vor allem sichern, indem Sie viel Eigenkapital einbringen und einen hohen Tilgungssatz vereinbaren.

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