Was ist eine Grundbucheinsicht – und wer bekommt sie?

In öffentliche Register wie das Vereins- oder Handelsregister kann jeder Interessierte Einsicht nehmen. Es steht somit jedem frei, sich hier einen Überblick über Eintragungen oder Löschungen zu verschaffen.

Anders sieht das bei Grundbüchern aus. Obwohl das Grundbuch ein öffentliches Verzeichnis über Grundstücke, Wohneigentum und damit verbundene Eigentumsverhältnisse ist, kann nicht jeder ungehindert Einsicht nehmen. Vielmehr ist hier eine besondere Erlaubnis in Form der Grundbucheinsicht erforderlich, um sich Inhalte ansehen zu können.

Warum das so ist, wer Grundbucheinsicht erhalten kann und wie die Einsichtnahme abläuft, erfahren Sie im Folgenden.

Warum ist die Einsicht in das Grundbuch eingeschränkt?

Das Grundbuch stellt ein öffentliches Verzeichnis dar, das vom örtlich zuständigen Grundbuchamt – einer Abteilung des Amtsgerichts – geführt wird. Im Grundbuch sind alle innerhalb einer Gemeinde vorhandenen Grundstücke auf jeweils eigenen Grundbuchblättern aufgeführt.

Hier werden die Eigentumsverhältnisse bezüglich jedes einzelnen Grundstücks sowie an Wohneigentum und grundstücksgleichen Rechten wie Erbbaurechten vermerkt, aber auch die Lasten eines Grundstücks.

Ein Grundbuch gibt also zudem Auskunft über bestehende Schuldverhältnisse. Zusätzlich zu eventuell bestehenden Nutzungs- oder Nießbrauchsrechten wird hier im Falle einer Immobilienfinanzierung auch die als Sicherheit bestellte Grundschuld eingetragen.

Das bedeutet, dass man sich durch die Einsichtnahme einen Einblick in die äußerst privaten Schuldverhältnisse des Grundstückeigentümers verschaffen kann. Genau dieser Einblick soll jedoch nicht jedermann gestattet sein. Entsprechend ist eine besondere Erlaubnis nötig, um Einsicht in das Grundbuch zu erhalten.

Wer erhält Grundbucheinsicht?

Die Grundbucheinsicht wird nur gewährt, wenn ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme nachgewiesen werden kann. Das ergibt sich aus Paragraf 12 der Grundbuchordnung.

Ein berechtigtes Interesse liegt bei folgenden Personen vor:

• Grundstückseigentümer sowie alle Rechteinhaber, die selbst im Grundbuch eingetragen sind
• Erben und Pflichtteilsberechtigte des Grundstückseigentümers
• Ehegatten, sofern die Grundbucheinsicht zur Berechnung der Zugewinnausgleichsansprüche im Rahmen einer Scheidung nötig ist
• Eigentümer eines direkt benachbarten Grundstücks, sofern sie Auskünfte über den benachbarten Eigentümer erhalten wollen
• Mieter, die ermitteln möchten, ob ihr Vermieter tatsächlich Eigentümer einer bestimmten Immobilie ist
• Kreditgeber und Gläubiger, die ein berechtigtes, wirtschaftliches Interesse daran haben, das Grundbuch einzusehen. Dieses liegt vor, wenn ein potenzieller Kreditgeber herausfinden möchte, ob ein Grundstück als Kreditsicherheit dienen kann. Ein ähnliches wirtschaftliches Interesse an der Grundbucheinsicht haben außerdem Gläubiger, die über einen Vollstreckungstitel dem Eigentümer gegenüber verfügen.
• Notare, Gerichte, Vermessungsingenieure sowie Behörden im Allgemeinen

So erhalten auch Kaufinteressenten Grundbucheinsicht

Kein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht liegt vor, wenn ein Kaufinteressent aufgrund seiner Kaufabsicht Einsicht in das Grundbuch nehmen möchte. Dementsprechend kann der Kaufinteressent das Grundbuch nicht eigenständig einsehen.

Selbstverständlich kann er sich jedoch mit dem Eigentümer einigen und sich von diesem eine Einverständniserklärung oder Vollmacht zum Zwecke der Grundbucheinsicht ausstellen lassen.

Wann ist eine Einsicht ins Grundbuch sinnvoll?

Sofern Sie darüber nachdenken, ein Grundstück oder eine Immobilie zu erwerben, ist es sinnvoll, vor dem Kauf Einsicht in das Grundbuch zu verlangen. Auf diese Weise können Sie eventuell „böse Überraschungen“ vermeiden und direkt erkennen, ob Rechte Dritter an dem Grundstück oder der Immobilie bestehen, die auch Sie im Falle eines Kaufs belasten würden.

Darüber hinaus kann die Einsichtnahme in das Grundbuch auch dann sinnvoll sein, wenn eine Scheidung beabsichtigt wird oder Unklarheiten bezüglich eines Erbes bestehen.

Wie und wo kann das Grundbuch eingesehen werden?

Die Grundbucheinsicht kann beim örtlich zuständigen Grundbuchamt beantragt werden. Die Beantragung kann schriftlich oder mündlich erfolgen, wichtig ist jeweils die Vorlage eines Personalausweises oder eines Reisepasses zur Legitimation.

Außerdem müssen Sie als Antragsteller ein Dokument vorlegen, das Ihr berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme nachweist. Sind Sie Immobilieninteressent, so kann das etwa die vom Grundstückseigentümer ausgestellte Vollmacht sein. Zusätzlich benötigen Sie natürlich die vollständige Adresse des betreffenden Grundstücks oder Objekts.

Wird Ihnen aufgrund des nachgewiesenen Interesses die Grundbucheinsicht gewährt, ist die bloße Einsichtnahme vor Ort kostenlos. Sofern Sie eine Abschrift des Grundbuchs benötigen, wird hierfür eine Gebühr von 10 bis 20 Euro berechnet.

Übrigens: Die deutschen Grundbücher sind mittlerweile digitalisiert. Sie sind daher auch über Online-Grundbuchauskunftsdienste kostenpflichtig abrufbar. Auch hierbei ist jedoch der Nachweis eines berechtigten Interesses die Voraussetzung.

Fazit: Das sollten Sie zur Grundbucheinsicht wissen

Das Grundbuch ist ein vom Grundbuchamt geführtes Register, das Auskunft über die Eigentums- und Schuldverhältnisse an Grundstücken und Immobilien gibt. Da vor allem die Informationen zu den Lasten sehr privat und sensibel sind, ist die Möglichkeit der Einsichtnahme in das Grundbuch gesetzlich beschränkt.

Sie ist nur dann möglich, wenn ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden kann, das über bloße Neugier hinausgeht.

Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise dann vor, wenn Erben, Rechteinhaber oder Mieter die Eigentumsverhältnisse prüfen möchten. Eine Kaufabsicht allein genügt nicht. Der Kaufinteressent kann jedoch mit einer Einverständniserklärung des Eigentümers Einsicht erhalten.

Besteht ein berechtigtes Interesse oder liegt eine solche Einverständniserklärung vor, wird die Grundbucheinsicht gestattet. Die Einsicht kann vor Ort oder online erfolgen.

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