Grundschuldbestellung – was ist das?

Wenn Sie den Bau oder Kauf einer Immobilie per Kredit finanzieren möchten, dann wird die Bank von Ihnen verlangen, dass eine Grundschuld zugunsten der Bank in das Grundbuch der Immobilie eingetragen wird. Durch diese Eintragung erhält die Bank eine Sicherheit, da sie die Immobilie versteigern kann, sofern Sie Ihren Kredit später nicht zurückzahlen. Im Folgenden erfahren Sie alles Wissenswerte rund um die Bedeutung, den Ablauf sowie die Kosten einer Grundschuldbestellung.

Definition Grundschuldbestellung

Eine Grundschuld wird immer dann bestellt, wenn eine Immobilie kreditfinanziert wird. Die im Grundbuchamt der zuständigen Gemeinde in Abteilung III des Grundbuchs eingetragene Grundschuld dient der finanzierenden Bank als Kreditsicherheit. Der Vorgang der Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch wird als „Grundschuldbestellung“ bezeichnet. Sie ist nicht zu verwechseln mit dem Grundbucheintrag, durch den ein Immobilienkäufer als Eigentümer im Grundbuch registriert wird.

Voraussetzung dafür, dass die Bank überhaupt einen Immobilienkredit gewährt, ist üblicherweise die Grundschuldbestellung. Entsprechend wichtig ist es, sie rechtzeitig zu veranlassen. Denn wenn sich die Grundschuldbestellung verzögert, wird die Bank die Darlehenssumme vorerst nicht auszahlen. Was eine Grundschuld ist und welche Rechte die Bank durch ihre Eintragung erhält, erfahren Sie im Folgenden.

Die Grundschuld und der Inhalt der Grundschuldbestellungsurkunde

Um zu verstehen, warum die meisten Banken für die Kreditgewährung eine Grundschuldbestellung voraussetzen, ist es wichtig zu wissen, was sich hinter dem Begriff der Grundschuld verbirgt.

Gesetzlich ist die Grundschuld in den Paragrafen 1191 ff. BGB geregelt. Sie stellt ein sogenanntes Grundpfandrecht und damit die Belastung von Wohneigentum oder eines Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilie zugunsten eines anderen – hier der Bank – dar.

Wird eine Grundschuld im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung bestellt, so wird sie in Höhe des ausgezahlten Darlehensbetrags ins Grundbuch eingetragen. Sie dient der Bank als Sicherheit, falls der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Kreditvertrag nicht nachkommt.

Diese Sicherungsfunktion kann die Grundschuld entfalten, da sie der Bank ab ihrer Bestellung verschiedene Rechte sichert. Diese Rechte werden in der Grundschuldbestellungsurkunde aufgeführt und können folgendermaßen aussehen:

Befriedigung durch Zwangsvollstreckung

Sofern Sie Ihrer Zahlungsverpflichtung aus dem Kreditvertrag nicht nachkommen, erhält die Bank die Möglichkeit, die Forderung aus der Grundschuld nach Paragraf 1147 BGB im Wege der Zwangsvollstreckung geltend zu machen. Das bedeutet, dass die Bank Ihre Immobilie zwangsversteigern darf. Den Verkaufserlös darf die Bank in Höhe der offenen Schuld zuzüglich Zinsen behalten. Sofern ein Restbetrag übrig bleibt, muss Ihnen die Bank diesen auszahlen.

Sofortige Zwangsvollstreckung

Im Rahmen der Grundschuldbestellung wird regelmäßig die sogenannte dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung vereinbart und beurkundet. Das bedeutet: Es wird eine Klausel in die Urkunde aufgenommen, welche die Zustimmung des Kreditnehmers zur sofortigen Zwangsvollstreckung beinhaltet. Hieraus ergibt sich: Geraten Sie nachhaltig in Zahlungsschwierigkeiten, darf die Bank Ihre Immobilie direkt versteigern, ohne zuvor den Klageweg beschreiten zu müssen.

Abstraktes Schuldanerkenntnis

Im Rahmen der Grundschuldbestellung wird vom Darlehensnehmer außerdem besonders oft ein abstraktes Schuldanerkenntnis gefordert. Hierdurch wird die Sicherheit der Bank auch auf Ihr übriges Vermögen ausgeweitet.

Konkret bedeutet das: Sofern ein abstraktes Schuldanerkenntnis vorliegt, kann die Bank bei ausbleibender Zahlung statt auf Ihre Immobilie auch auf andere Vermögensgegenstände zugreifen und diese pfänden.

Der Ablauf der Grundschuldbestellung

Der gesamte Vorgang nimmt üblicherweise rund 4 bis 6 Wochen in Anspruch. Damit er angestoßen werden kann, stellt die Bank Ihnen ein Grundschuldbestellungsformular zur Verfügung. Dieses Formular kann dann einem Notar vorgelegt werden, der die nächsten erforderlichen Schritte der Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt einleitet.

Außerdem erstellt der Notar eine Grundschuldbestellungsurkunde, die Sie unterschreiben müssen. Hierzu wird ein Termin mit dem Notar vereinbart. Während des Termins informiert Sie der Notar über die rechtlichen Folgen Ihrer Unterschrift. Anschließend unterzeichnen Sie die Urkunde und der Notar sendet sie gemeinsam mit weiteren Unterlagen an das Grundbuchamt.

Sobald die Grundschuldbestellung nach einigen Wochen durch das Grundbuchamt bestätigt wurde, lässt der Notar Ihnen und dem Darlehensgeber eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde zukommen.

Wann wird die Grundschuld gelöscht?

Prinzipiell besteht die einmal bestellte Grundschuld unabhängig von einer Kreditforderung. Das bedeutet, dass die Grundschuld selbst dann in voller Höhe im Grundbuch verbleibt, nachdem Sie den Kredit komplett zurückgezahlt haben.

Nach der vollständigen Tilgung des Darlehens erhalten Sie von Ihrer Bank jedoch eine Löschungsbewilligung. Unter Vorlage dieser Löschungsbewilligung können Sie die Löschung der Grundschuld über einen Notar beantragen.

Zu bedenken ist hierbei jedoch, dass auch die Löschung der Grundschuld unter anderem mit Notarkosten verbunden ist. Sofern Sie nicht planen, Ihre Immobilie in nächster Zeit zu verkaufen, können Sie sich diese Kosten sparen. Schließlich bringt Ihnen die Grundschuld nun, da Ihr Immobiliendarlehen zurückgezahlt ist, keine Nachteile.

Sie kann Ihnen sogar Vorteile bescheren. Wenn Sie nämlich einen weiteren Kredit besichern möchten, können Sie nun die abgezahlte Immobilie dafür verwenden, indem Sie die bereits bestellte, aktuell „freie“ Grundschuld nutzen.

Die Kosten einer Grundschuldbestellung

Die Kosten, die durch eine Grundschuldbestellung entstehen, setzen sich aus Notargebühren und Gebühren beim Grundbuchamt zusammen. Beide Gebühren werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Die Kosten bemessen sich an der Höhe der eingetragenen Grundschuld und betragen etwa 0,5 bis 0,6 Prozent der Grundschuld. Die Höhe der Grundschuld wiederum richtet sich nach dem Darlehensbetrag.

Zusammenfassung: die Grundschuldbestellung und ihre Kosten

Bei einer Grundschuld handelt es sich um ein dingliches Recht, mit dem ein Grundstück inklusive darauf befindlicher Wohnimmobilie belastet werden kann. Damit das dingliche Recht entstehen kann, ist die Grundschuldbestellung mithilfe eines Notars und die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch erforderlich.

Grundschulden werden hauptsächlich dafür verwendet, um kreditgebenden Banken im Rahmen einer Immobilienfinanzierung als Sicherheit zu dienen. Falls es zu einem Zahlungsausfall kommt, hat die Bank dank der Grundschuld das Recht, das belastete Grundstück samt Immobilie zu versteigern. Die genauen Kosten der Grundschuldbestellung richten sich nach der Höhe der Darlehenssumme und belaufen sich auf etwa 0,5 bis 0,6 Prozent dieser Summe.

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