Das Grundbuch umfasst Informationen über die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken. Alle bebauten und unbebauten Grundstücke des jeweiligen Bezirks müssen dort aufgeführt werden. Es handelt sich um ein offizielles Verzeichnis, das nicht ohne Weiteres öffentlich einsehbar ist. Allerdings kann jeder bei berechtigtem Interesse einen Grundbuchauszug anfordern. Dieser Blick ins Grundbuch empfiehlt sich in jedem Fall vor dem Kauf einer Immobilie. Nur auf diesem Weg können Sie zweifelsfrei feststellen, wem Ihr Wunschobjekt gehört und ob Lasten wie beispielsweise eine Grundschuld darauf liegen.
Bis zum Jahr 2009 war das Grundbuch ausschließlich ein tatsächliches physisches Buch, in dem pro Grundstück ein Grundbuchblatt enthalten war. Inzwischen liegen die Informationen auch digital vor. Der Aufbau eines Grundbuches bzw. des Grundbuchblatts ist streng geregelt.
- Beschriftung: Amtsgericht, Bezirk, Band, Aktennummer
- Verzeichnis: Flurnummer, Lagebezeichnung, Gemarkung, Nutzungsart, Größe des jeweiligen Grundstücks
- Abteilung I: Informationen zum Eigentümer (bzw. zum Erbbauberechtigten), falls es sich um mehrere Personen handelt auch das Verhältnis der Anteile
- Abteilung II: Beschränkungen und Lasten (Wegerechte, Beschränkung der Bebauung, Unveräußerlichkeit, Nießbrauch, Erbbaurechte, Reallasten)
- Abteilung III: Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken, Sicherungsgrundschulden, Rentenschulden)
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Wer führt das Grundbuch?
Das Grundbuch wird im Grundbuchamt geführt. Dies ist ein Registergericht, das dem Amtsgericht angegliedert ist. Eine Ausnahme bildet hier Baden-Württemberg, wo das Grundbuchamt in der jeweiligen Gemeinde zu finden ist. Zuständig für die Führung des Grundbuchs sind die Urkundsbeamten sowie die Rechtspfleger der jeweiligen Geschäftsstelle.
Sie können das Grundbuch jedoch nicht unabhängig führen: Ein Notar muss die wichtigsten Vorgänge beurkunden. Das gilt für den Kauf, das Erbe und die Schenkung ebenso wie für die Eintragung oder die Löschung einer Grundschuld.
Wer lässt den Grundbucheintrag vornehmen?
Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie samt Grundstück kaufen, müssen Sie selbst die entsprechende Grundbucheintragung veranlassen. Das funktioniert nicht automatisch, ist aber verpflichtend: Wer im Grundbuch steht, ist Eigentümer. Lassen Sie die Eintragung also nicht vornehmen, ist Ihr Kauf nicht rechtlich abgesichert.
Neben dem Kauf sind auch Zusammenlegungen oder neue Aufteilungen von Grundstücken eintragen zu lassen. Auch Grundschulden müssen zwingend vermerkt werden. Sie müssen zunächst einen Notar aufsuchen und ihn den jeweiligen Vorgang beurkunden lassen. Diese Dokumente legen Sie dann beim Grundbuchamt vor.
Grundbucheintrag: Kosten hängen vom Wert des Grundstücks ab
Sie müssen die Grundbucheintragung bezahlen, egal ob Sie einen Kauf oder eine Grundschuld eintragen (bzw. löschen) lassen möchten. Sowohl das Grundbuchamt als auch der Notar erheben Kosten. Diese hängen von den Kosten für das Grundstück bzw. das Haus samt Grundstück ab. Als Richtwert können Sie mit etwa 1,5 Prozent der Kaufsumme rechnen. Die Summe geht im Verhältnis von etwa 2:1 an Notar und Amt. Eine Aufstellung der genauen Kosten erhalten Sie vom Amt.
Fazit: Das Grundbuch ist ein unverzichtbares Register
Im Grundbuch sind alle notwendigen Informationen über alle Grundstücke und ihre Eigentümer in der jeweiligen Region enthalten. Wer ein Grundstück mit oder ohne Immobilie erwirbt, ist selbst dafür verantwortlich, dass die entsprechenden Grundbucheinträge vorgenommen werden. Sie können in aller Regel nur nach Vorlage einer notariellen Beurkundung von den zuständigen Mitarbeitern des Grundbuchamts durchgeführt werden. Die Eintragungen bringen Kosten mit sich, sind aber unverzichtbar: Sie werden nach dem Kauf rechtlich beispielsweise erst als Eigentümer betrachtet, wenn Sie als solcher im Grundbuch eingetragen sind.