Immobilienbewertung – wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Wer eine Immobilie erwerben oder verkaufen möchte, stellt sich zwangsläufig die Frage: Wie viel ist das betreffende Objekt eigentlich wert?

Für Käufer ist die Beantwortung dieser Frage entscheidend, da sie maßgeblich bestimmt, welche Immobilien sie sich leisten können und wie hoch die Baufinanzierung, welche die Bank gewährt, maximal ausfällt. Für Verkäufer ist der Wert der Immobilie entsprechend wichtig, um einen passenden Verkaufspreis festzulegen.

Aber auch bei Zwangsversteigerungen, Scheidungsverfahren und Erbschaften ist eine genaue Wertermittlung notwendig. In diesen Fällen muss das Wertgutachten zudem gerichtsfest sein. Um ein einheitliches und transparentes Vorgehen bei der Wertermittlung von Immobilien zu gewährleisten, gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 3 Verfahren vor, die in Deutschland verwendet werden können.

Im Folgenden erfahren Sie alles, was Sie zum Thema „Immobilienbewertung“ wissen sollten. Dabei werden auch die 3 Wertermittlungsverfahren vorgestellt.

Immobilienwert ermitteln – der Unterschied zwischen Preis und Wert

Im Alltag wird der Wert einer Sache oft mit deren Preis gleichgesetzt. Wenn beispielsweise eine Flasche Saft im Supermarkt 2 Euro kostet, dann gehen wir üblicherweise davon aus, dass sie auch einen Wert von 2 Euro besitzt. Dass dieses Denkmodell ungenau ist, erkennt man zum Beispiel dann, wenn der Supermarkt die Flasche Saft als Angebot kennzeichnet und sie nun für 1,50 Euro anbietet. Da sich jedoch weder an Qualität noch Füllmenge etwas geändert hat, wäre die Annahme falsch, das Produkt hätte an Wert verloren.

Preis und Wert sind also unterschiedliche Aspekte einer Sache. Während der Wert letztlich eine Einschätzung dessen darstellt, wie wichtig uns diese Sache ist, gibt der Preis den tatsächlich erzielten Erlös dafür an.

Die entscheidende Frage ist: Wie kann der Wert einer Sache möglichst objektiv bestimmt werden, um dadurch zu einem realistischen Preis zu gelangen? Vor allem bei Immobilien ist dies wichtig, da es hierbei um hohe Beträge geht.

Begriffsklärung: Verkehrswert, Kaufpreis und Marktwert

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert, der durch eines der 3 Bewertungsverfahren ermittelt wird. Auch aktuelle Marktbedingungen werden dabei berücksichtigt. Der Verkehrswert ist damit ein Schätzwert, der angibt, mit welchem Verkaufserlös gerechnet werden kann. Der Kaufpreis hingegen ist der konkrete Wert, der für eine Immobilie gezahlt wurde. Je genauer das Bewertungsverfahren war, umso näher liegt der Kaufpreis beim Verkehrswert.

Schlussendlich entscheidet jedoch immer der Markt, wie hoch der Preis sein wird: Trotz des Verkehrswerts von 250.000 Euro ist es möglich, dass die Immobilie für 300.000 Euro den Eigentümer wechselt. Aus diesem Grund wird der Kaufpreis auch als Marktwert der Immobilie bezeichnet und fließt über Gutachterausschüsse in Berechnungsgrößen ein, die wiederum für künftige Immobilienbewertungen verwendet werden.

Diese Faktoren fließen in die Immobilienbewertung ein

Grundsätzlich gibt es 4 übergeordnete Kriterien, die den Wert einer Immobilie bestimmen – 3 davon haben direkt mit der Immobilie zu tun:

• Lage
  • Verkehrsanbindung
  • Lärmbelästigung
  • etc.
• Zustand
  • Baujahr
  • Renovierungszustand
  • etc.
• Ausstattung
  • Größe
  • Art und Alter der Heizung
  • etc.

Als weiteres Kriterium, das ortsunabhängig ist, bestimmt die Marktsituation, welcher Preis erzielt werden kann:

• Immobilienmarkt
  • Angebot
  • Nachfrage

Immobilienwert ermitteln – diese 3 Verfahren gibt es

In Deutschland gibt es 3 Verfahren, die für die Immobilienbewertung verwendet werden.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird vor allem dann verwendet, wenn die Immobilie außergewöhnlich ist oder wenig vergleichbare Immobilien in der Nähe vorhanden sind. Andernfalls findet aufgrund der marktnahen Ergebnisse meist das Vergleichswertverfahren Anwendung.

Das Sachwertverfahren kann für jede Immobilienart genutzt werden. Der Wert von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen sowie von öffentlichen Gebäuden undIndustrieanlagen kann damit bestimmt werden.

So funktioniert das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren steht die Substanz der Immobilie im Fokus. Um diese zu ermitteln, werden die üblichen Herstellungskosten bestimmt und um diverse Abnutzungsabschläge reduziert.

Die Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren ist relativ komplex und wird deshalb in der Regel von einem Gutachter durchgeführt. Die Preise dafür variieren stark. So können die gewöhnlichen Kosten bei einem Einfamilienhaus durchaus zwischen 1.000 und 2.000 Euro schwanken.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird vorrangig bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern angewendet. Auch bei Bürogebäuden und Einkaufszentren kommt diese Methode zum Einsatz.

So funktioniert das Ertragswertverfahren

Über eine spezielle Rechenformel wird der künftig zu erwartende Reinertrag der Immobilie ermittelt. Dabei werden die erwarteten Mieteinnahmen um die üblichen Instandhaltungskosten und Betriebskosten reduziert. Gleichzeitig wird die Restnutzungsdauer berücksichtigt.

Der Ertragswert wird vom Gutachter in einem Wertgutachten festgehalten. Dieses Gutachten kann je nach Komplexität zwischen 1.000 und 3.000 Euro kosten.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist vor allem für Eigentumswohnungen und selbst genutzte Einfamilienhäuser geeignet. Wichtig für die Anwendbarkeit ist, dass es eine möglichst große Anzahl vergleichbarer Immobilien gibt, für die aktuelle Marktpreise vorliegen.

So funktioniert das Vergleichswertverfahren

Die Grundlage für dieses Verfahren der Immobilienbewertung ist der Vergleich mit anderen Immobilien. Je dichter besiedelt die Gegend ist, umso genauer kann daher der Immobilienwert durch einen Vergleich ermittelt werden. In ländlichen Gegenden oder bei speziellen Immobilien eignet sich hingegen das Sachwertverfahren besser.

Das Vergleichswertverfahren kann auch über Immobilien-Portale im Internet genutzt werden. Hierfür greifen die Portale auf ihren eigenen Datenbestand zurück, um den Wert zu ermitteln. Deutlich genauer ist jedoch die Bewertung durch einen Sachverständigen. Der Gutachter kann bestimmte Besonderheiten vor Ort berücksichtigen, wodurch das Ergebnis verlässlicher wird.

Die Kosten liegen zwischen 0 Euro bei manchen Immobilien-Portalen und bis zu 2.000 Euro für einen Gutachter.

Online-Immobilienbewertung

Mittlerweile gibt es die Möglichkeit, den Wert einer Immobilie gratis und in wenigen Minuten online bestimmen zu lassen. Hierfür wird meist eine vereinfachte Form des Vergleichswertverfahrens genutzt.

Bei einer Online-Bewertung können Besonderheiten nicht erfasst werden, weshalb das Verfahren umso weniger geeignet ist, je spezieller eine Immobilie ist. Gleichzeitig wird weder eine Bank noch das Gericht diese Bewertung akzeptieren, da die Angaben vom Eigentümer ohne Prüfung der tatsächlichen Situation gemacht werden können.

Aus diesem Grund ist eine Online-Immobilienbewertung zwar ein gutes Werkzeug, um schnell einen Richtwert zu erhalten, ersetzt die ausführliche Bewertung samt Begehung eines Gutachters jedoch nicht.

Fazit: Bei der Immobilienbewertung kommt es auf die richtige Methode an

Eine Immobilie zu bewerten, ist ein komplexer Vorgang, der viel Sachkenntnis erfordert. Da es keine identischen Immobilien gibt, müssen bei jeder Bewertung eigene Besonderheiten berücksichtigt werden.

Damit die Immobilienbewertung dennoch möglichst einheitlich erfolgen kann, gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Deutschland 3 Bewertungsverfahren vor: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Abhängig von Art und Nutzung der Immobilie wird die passende Methode gewählt.

Für alle 3 Verfahren gilt dabei: Falls das Gutachten möglichst genau sein soll, weil es zum Beispiel als Grundlage für einen Kredit oder ein Gerichtsverfahren dienen soll, wird ein Gutachter benötigt. Die Kosten für das von ihm erstellte Wertgutachten liegen dann meist im niedrigen bis mittleren 4-stelligen Bereich.

Falls eine grobe Wertindikation genügt, kann bereits ein Kurzgutachten oder eine Online-Wertermittlung ausreichend sein. Die Kosten hierfür liegen meist zwischen 0 und 500 Euro.

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