So funktioniert das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist eines von 3 Bewertungsverfahren, die in Deutschland genutzt werden, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Rechtliche Grundlage dafür ist die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV.

Beim Vergleichswertverfahren wird die zu bewertende Immobilie samt Grundstück mit ähnlichen Liegenschaften verglichen. Voraussetzung für sinnvolle Ergebnisse ist, dass es mehrere Vergleichsobjekte gibt, die bezogen auf Lage, Größe, Nutzungsart und Bausubstanz hinreichend identisch sind.

Als wesentliche Vergleichsgröße gelten dann die tatsächlich gezahlten Kaufpreise dieser Vergleichsgrundstücke und -immobilien.

Sie erfahren im Folgenden, wie das Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung angewandt wird und welche Vorteile sowie Nachteile das Verfahren aufweist.

Für diese Immobilien wird das Vergleichswertverfahren verwendet

Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zum Einsatz.

Dies hat 2 Gründe:

• Zum einen handelt es sich dabei meist um selbstgenutztes Wohneigentum, bei dem nicht der Ertrag im Mittelpunkt steht.
• Zum anderen gibt es in der Regel genügend ähnliche Immobilien in der Nähe, die bezogen auf Nutzung und Bodenbeschaffenheit vergleichbar sind.

Die zu bewertende Immobilie sollte dabei nicht allzu speziell sein, damit der Vergleich sinnvolle Werte ergibt. Für ein älteres Haus in einer Neubaugegend ist das Vergleichswertverfahren also weniger geeignet.

Darüber hinaus wird das Verfahren auch für die Wertermittlung unbebauter Grundstücke genutzt.

Vergleichswertverfahren: der Ablauf

Grundsätzlich sind 2 Arten dieses Verfahrens zu unterscheiden: das direkte und das indirekte.

Das direkte Vergleichswertverfahren

Der Optimalfall liegt dann vor, wenn am Tag zuvor ein benachbartes Grundstück mit identischen Eigenschaften zum Marktpreis veräußert wurde.

Aufgrund der Aktualität und der enormen Vergleichbarkeit kann dieser Marktpreis direkt und ohne Anpassungen übernommen werden.

Dieser Optimalfall kommt in der Praxis jedoch kaum vor, weshalb das direkte Vergleichswertverfahren nur selten Anwendung findet.

Das indirekte Vergleichswertverfahren

Die indirekte Variante wird in den meisten Fällen verwendet. Sie läuft in 3 Schritten ab.

Schritt 1: Kriterien definieren

Um den Vergleichswert auf indirekte Weise zu ermitteln, werden zunächst die einzelnen Kriterien der eigenen Immobilie bestimmt.

Die Kriterien bei Grundstücken

• Lage
• Größe und Form
• Art der Nutzung
• Bodenbeschaffenheit
• Nutzungsperspektive
• Grad der Erschließung
• Verwendung der Nachbargrundstücke
• Nutzungsbeschränkungen

Die Kriterien bei Gebäuden

• Art und Größe des Gebäudes
• Bausubstanz
• Ausstattung
• Außenanlagen
• Infrastrukturelle Mikrolage
• Restnutzungsdauer
• Subjektiver Eindruck
• Energetischer Zustand des Gebäudes
• Notwendige Sanierungen

Schritt 2: Vergleichsobjekte finden

Das Ziel dieses Schrittes besteht darin, eine möglichst große Anzahl an Objekten zu finden, die ähnliche Kriterien aufweisen.

Grundstücke vergleichen

Für den Grund und Boden wird hierzu die Kaufpreissammlung herangezogen. Dies ist eine anonymisierte Sammlung von allen gezahlten Kaufpreisen, die beim zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte eingesehen werden kann. Gutachterausschüsse sind regionale, unabhängige Gremien, die von Immobiliensachverständigen gebildet werden. Ihre Aufgabe ist es, für Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu sorgen.

Aus den Kaufpreissammlungen leiten die Gutachterausschüsse auch die Bodenrichtwerte ab, die beispielsweise im Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren genutzt werden. Auch beim Vergleichswertverfahren kann der Bodenrichtwert als Vergleichsgröße dienen.

Gebäude vergleichen

Um vergleichbare Gebäude mit möglichst aktuellen Verkehrswerten zu finden, können die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse verwendet werden. Des Weiteren ist es zielführend, eine Marktrecherche zu betreiben und so die aktuellen Marktpreise im Umkreis der zu bewertenden Immobilie zu bestimmen.

Schritt 3: Zuschläge und Abschläge

Es gibt auf der ganzen Welt keine Immobilien, die exakt identisch sind. Aus diesem Grund sind Zuschläge und Abschläge ein extrem wichtiger Faktor, der bestimmt, ob das Vergleichswertverfahren zu sinnvollen Ergebnissen führt.

Dabei werden die Unterschiede zwischen der zu bewertenden Immobilie und der Vergleichsimmobilie bestimmt und entsprechend bewertet.

Als Faustregel gilt:

Aspekte, welche die Restnutzungsdauer erhöhen, haben eine große Wertsteigerung zur Folge. Dies können Sanierungen und Modernisierungen sein.

Eher dekorative Elemente wie spezielle Fliesen führen hingegen seltener zu nennenswerten Wertsteigerungen.

Die aufgrund der Zu- oder Abschläge vorzunehmenden Korrekturen sollten nicht höher als 35 Prozent ausfallen, da ansonsten nicht mehr von einer hinreichenden Vergleichbarkeit der Immobilien ausgegangen werden kann.

Vergleichswertverfahren Immobilien: die Kosten

Die Höhe der Kosten für die Immobilienwertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren hängt hauptsächlich von dem Umfang des Gutachtens ab.

Für Verkäufer, welche die Wertermittlung nutzen möchten, um einen angemessenen Verkaufspreis zu ermitteln, genügt in der Regel ein Kurzgutachten. Dieses ist bereits für wenige Hundert Euro zu haben.

Manche Makler oder auch Onlineplattformen bieten diese Wertermittlung sogar kostenfrei an.

Sollten Sie jedoch ein gerichtsfestes Gutachten benötigen, so ist die Erstellung des Wertgutachtens zwingend durch einen Gutachter vorzunehmen. So kann es zum Beispiel im Fall einer Scheidung oder einer Erbschaft wichtig sein, den Immobilienwert genau zu ermitteln. Die Kosten für ein derart umfangreiches Gutachten liegen zwischen 1.000 und 2.000 Euro.

Vorteile und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Vorteile

Nachteile

Fazit: Mit dem Vergleichswertverfahren bestimmen Sie den Immobilienwert besonders genau

Eine Immobilie ist schlussendlich so viel wert, wie auf dem Markt dafür erlöst werden kann. Dieser Umstand wird durch das Vergleichswertverfahren berücksichtigt, da hier tatsächlich gezahlte Kaufpreise vergleichbarer Immobilien zur Wertermittlung herangezogen werden. Der auf diesem Weg ermittelte Wert ist also besonders nah am Marktwert und damit sehr genau.

Gleichzeitig kann diese Vorgehensweise auch zu Herausforderungen führen, wenn es keine ähnlichen Grundstücke oder Gebäude gibt, für die ein aktueller Marktpreis vorliegt. Dies kann vor allem auf dem Land oder bei besonders außergewöhnlichen Immobilien der Fall sein. Dann ist meist das Sachwertverfahren die bessere Wahl.

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