GEG: Was ist das Gebäudeenergiegesetz?

Seit dem 1. November 2020 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft. Es verbindet mehrere bis dato nebeneinander existierende Gesetze zu einem einheitlichen Regelwerk. Damit bildet es eine moderne Rechtsgrundlage für die energetischen Anforderungen an Bestandsimmobilien, Neubauten und den Einsatz von erneuerbaren Energien. Relevanz hat es für Bauherren ebenso wie für Hauseigentümer und teils auch Käufer. Welche Vorgaben das GEG beinhaltet und was sie konkret bedeuten, erfahren Sie hier.

Mehr Übersicht und Klarheit durch das Gebäudeenergiegesetz

Bis einschließlich zum 31. Oktober 2020 verteilten sich die Vorgaben zur Begrenzung des Energiebedarfs von Immobilien auf verschiedene Regelwerke. Konkret verknüpft das GEG 3 Gesetze. Mit der Einführung wurde ein einheitlicher Gesetzestext für das Energiesparrecht geschaffen. Er tritt an die Stelle der Energiesparverordnung (EnEV) und bringt diese Inhalte mit denen des Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetzes (EEWärmeG) sowie des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) zusammen.

Auslöser dieser Reform war die Gebäuderichtlinie der Europäischen Union (EU) aus dem Jahr 2010. Sie veranlasste die Mitgliedsstaaten dazu, Standards für Niedrigstenergiegebäude festzulegen und deren Umsetzung ab 2021 einzufordern. Die bisher parallel bestehenden Gesetze galten als nicht optimal aufeinander abgestimmt. Das GEG sorgt für ein besseres Verständnis und mehr Übersicht. Der überwiegende Teil der gesetzlichen Vorgaben blieb unverändert – einige Neuerungen gibt es aber dennoch.

Hinter dem Gebäudeenergiegesetz aus 2020 stehen mehrere Absichten:

• EU-Gebäuderichtlinie erfüllen
• Energieeinsparrecht einheitlich und simpler gestalten
• erneuerbare Energien für die Wärme- und Kälteerzeugung fördern
• Energiebedarf von Immobilien reduzieren
• Weg zum Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands in Deutschland bis 2050 ebnen

Durch das GEG sollen in der Konsequenz fossile Ressourcen geschont und der Ausstoß von Kohlendioxid (CO2) reduziert werden. Es versteht sich also auch als Beitrag zum Klimaschutz. Ein weiterer Effekt ist darin zu sehen, dass Deutschland mehr Unabhängigkeit von Energieimporten erreichen kann.

Das Gebäudeenergiegesetz aus Sicht eines Bauherrn

Für Bauherren hat sich durch das GEG nichts wesentlich verändert. Die Planung muss sich an einem Niedrigstenergiegebäude orientieren, das als Referenz dient. Ein solches Objekt entspricht den Kriterien des KfW-Effizienzhauses 55. Die gleichen Vorgaben enthielt bereits das zuvor gültige EnEV. Dazu gehören 5 Schwerpunkte.

Im Fokus steht etwa die Gesamtenergieeffizienz. Der jährliche Primärenergiebedarf für die Heizung, die Warmwasserbereitung sowie die Lüftung und Kühlung des Gebäudes wird mit dem Referenzobjekt verglichen. Das Überschreiten dieses Wertes ist um maximal 75 Prozent gestattet. Ein weiteres Augenmerk liegt auf dem Wärmeschutz. Der Wärmeverlust über die Gebäudehülle darf nicht höher als der Vergleichswert sein. Und da die Gebäudehülle schon angeklungen ist: Eines der Kriterien betrifft ihre Dichtheit. Es muss auf Dauer gewährleistet sein, dass diese abgedichtet und luftundurchlässig bleibt. Gleichzeitig soll sie einen Mindestluftwechsel für die Nutzer sowie die Heizung erlauben.

Eine Referenz existiert des Weiteren im Hinblick auf den Schutz vor Hitze. Es ist sicherzustellen, dass die Temperatur innerhalb des Gebäudes in der warmen Jahreszeit nicht zu stark ansteigt. Letztlich spielen noch Wärmebrücken eine Rolle. Die sich durch Anschlüsse in der Gebäudehülle ergebenden Wärmeverluste sind so gering wie möglich zu halten und müssen wirtschaftlich vertretbar sein. Sie finden bei der Berechnung der Energiebilanz ebenfalls Berücksichtigung.

Das GEG verlangt außerdem danach, dass zumindest ein Teil des Energiebedarfs für Wärme und Kälte über erneuerbare Energien gedeckt wird. Unterm Strich muss ein geforderter Nutzungsgrad für das Objekt zu Buche stehen. Dabei ist es auch denkbar, mehrere Quellen miteinander zu kombinieren. Zulässig sind:

• Fernwärme
• Photovoltaik
• Solarthermie
• Biomasse
• Wärmepumpen
• Kraft-Wärme-Kopplung

Das Gebäudeenergiegesetz beinhaltet unter anderem eine Reihe von DIN-Normen. Für eine Privatperson sind die Vorgaben womöglich nicht immer leicht verständlich. Im Wesentlichen zeichnen allerdings ohnehin Architekten und Bauingenieure dafür verantwortlich, die Richtlinien des GEG 2020 einzuhalten. Eine Verschärfung der bislang geltenden Vorschriften hat es vorerst nicht gegeben. Vielmehr sind die Inhalte der EnEV zum überwiegenden Teil übernommen worden. Für das Jahr 2023 ist aber eine Überprüfung geplant, die zu Änderungen führen könnte.

Diese Inhalte des GEG 2020 sind für Eigentümer wichtig

Für Bestandsimmobilien beinhaltet das Gebäudeenergiegesetz eine Reihe von Austausch- und Nachrüstpflichten. Die energetischen Standards, die zuvor im EnEV festgelegt waren, haben sich aber nicht verändert. Anpassungen sind vorrangig bei Details zu konstatieren. Einer der Schwerpunkte betrifft Heizungen von Bestandsgebäuden. Ab dem 1. Januar 2026 dürfen keine Öl- und Kohleheizungen mehr verbaut werden.

Ein generelles Verbot ist dies jedoch nicht. Sogenannte Hybridlösungen, bei denen ein Teil der Wärmeversorgung durch erneuerbare Energien sichergestellt wird, bleiben erlaubt. Außerdem sind Gebäude davon ausgenommen, die über keinen Gas- oder Fernwärmeanschluss verfügen. Nicht mehr betrieben werden dürfen Öl- und Gasheizkessel, deren Installation vor 1991 erfolgt ist – davon ausgeklammert sind Brennwert- und Niedrigtemperaturkessel. Später eingerichtete Öl- und Gasheizungen gilt es, nach spätestens 30 Jahren – im Falle von Mehrfamilienhäusern – auszutauschen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser existiert eine weitere Ausnahme. Leben die Eigentümer mindestens seit 2002 in der Immobilie, muss der Schritt erst dann erfolgen, wenn sie das Objekt verkaufen. Der Käufer hat dieser Pflicht anschließend innerhalb von 2 Jahren nachzukommen.

Die gleiche Handhabe gibt das Gebäudeenergiegesetz vor, wenn es um die oberste Geschossdecke oder das Dach des Hauses geht. Das Ziel ist es, den Wärmeverlust auf ein Minimum zu reduzieren. Nur nach 2002 eingezogene Eigentümer müssen für eine normgerechte Dämmung sorgen – ansonsten wird dies auch erst nach einem Verkauf erforderlich. Des Weiteren beinhaltet das GEG 2020 Vorschriften für Heizungs- und Warmwasserleitungen. Sind diese zugänglich und verlaufen durch unbeheizte Räume, ist eine Dämmung verpflichtend.

Wer den Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses vorsieht oder seine Immobilie umfassend renovieren möchte, sollte sich vorab von einem Sachverständigen beraten lassen. Eine solche Leistung darf von Fachpersonen erbracht werden, die zum Ausstellen von Energieausweisen berechtigt sind. Auch die Verbraucherzentrale bietet diesen Service an. Verpflichtend ist eine solche Energieberatung jedoch nur dann, wenn sie kostenfrei offeriert wird. Im Zuge einer Sanierung der Gebäudehülle, einer Erweiterung oder von Umbaumaßnahmen müssen Eigentümer die Vorgaben des GEG einhalten. Die Anforderungen sind dabei niedriger angesetzt als bei einem Neubau.

Beim Austausch einzelner Komponenten wie etwa den Fenstern spielt der U-Wert eine wichtige Rolle. Er gibt Aufschluss über die Menge an Wärme, die über das entsprechende Bauteil oder die Dämmung verloren geht. Die im Gebäudeenergiegesetz 2020 festgehaltenen Werte dürfen nicht überschritten werden. Bei kleineren Arbeiten erübrigt sich dies durch die Bagatellgrenze. Sie besagt, dass sich der Eigentümer nicht an den Angaben des GEG zu orientieren braucht, wenn die Sanierung weniger als 10 Prozent der Fläche des Bauteils betrifft.

Betreiber von Klimaanlagen sind dazu verpflichtet, eine energetische Inspektion vornehmen zu lassen. Das gilt für alle Geräte, deren Nennleistung für den Kältebedarf bei mehr als 12 Kilowatt liegt. Die erste Prüfung fällt nach 10 Jahren an oder sobald es zum Austausch wichtiger Bauteile kommt. Sind die Anlagen schon vor Oktober 2018 mindestens 10 Jahre lang in Betrieb gewesen, muss diese bis spätestens Ende 2022 erstmals erfolgen.

Energieausweis: mehr Angaben notwendig, Makler werden einbezogen

Schon länger ist der Eigentümer einer Immobilie dazu verpflichtet, dem Kaufinteressenten oder einem potenziellen Mieter den Energieausweis vorzulegen. Spätestens bei der Besichtigung muss er gezeigt und nach dem Vertragsabschluss übergeben werden. Das Dokument liefert Erkenntnisse zum Primärenergiebedarf des Objekts. Das GEG verlangt, dass auch die CO2-Emissionen darin aufgeführt sind. Zudem nimmt das Gebäudeenergiegesetz Makler in die Pflicht, den Energieausweis mit den geforderten Angaben auszuhändigen. Enthalten sein müssen mindestens folgende Informationen:

• Baujahr der Immobilie
• Endenergiebedarf/Endenergieverbrauch des Objekts
• Energieträger für die Heizung
• Energieeffizienzklasse
• Emission von Kohlendioxid
• Sanierungsstand
• ggf. vorhandene Klimaanlage und das Datum der nächsten Inspektion

Einen Energieausweis stellen insbesondere Bautechniker, Energieberater, Architekten oder Bauingenieure aus. Seit Inkrafttreten des GEG 2020 sind auch qualifizierte Handwerker dazu berechtigt.

Fazit: Wichtigste Veränderung durch das GEG ist Einheitlichkeit

Der überwiegende Teil der Inhalte im Gebäudeenergiegesetz aus 2020 wurde von den früheren Gesetzen übernommen. Vordergründige Absicht war nicht, strengere Regeln zu schaffen, sondern sie einheitlich zu gestalten. Eine der 3 wesentlichen Änderungen bringt Einschränkungen für Öl- und Kohleheizungen. Gefordert ist weiterhin eine kostenlose Beratung vor dem Kauf oder der Sanierung eines Objekts. Zudem werden durch das GEG Makler dahingehend in die Pflicht genommen, dass auch sie den Energieausweis vorlegen und übergeben müssen.

Achten Sie darauf, alle Vorschriften einzuhalten. Verstöße werden je nach Vergehen mit Bußgeldern bis zu 50.000 Euro geahndet. Die aktuellen Richtlinien des GEG sind nicht in Stein gemeißelt. Sie kommen 2023 erneut auf den Prüfstand, woraufhin Verschärfungen denkbar sind.

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