Was bedeutet das Bestellerprinzip für die Maklerprovision?

Makler spielen eine wichtige Rolle in der deutschen Immobilienwirtschaft. Sie können den Eigentümer einer Immobilie dabei unterstützen, den passenden Mieter oder Käufer zu finden. Gleichzeitig kann ein Kauf- oder Mietinteressent einen Makler beauftragen, um für ihn ein passendes Objekt zu suchen.

Das Bestellerprinzip klärt die Frage, wer den Makler letztendlich bezahlen muss, und gibt vor, dass derjenige die Maklercourtage schuldet, der den Makler beauftragt hat. Seit dem 01.06.2015 gilt das Bestellerprinzip in Deutschland bei Maklertätigkeiten, die eine Vermietung von Wohnraum zum Gegenstand haben. Dieses Vorgehen klingt fair, hat jedoch zu großer Sorge seitens der Makler und sogar zu mehreren Verfassungsbeschwerden geführt.

Welche Folgen das Bestellerprinzip für Vermieter und Mieter sowie für Verkäufer und Käufer hat, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was bedeutet „Bestellerprinzip“?

Bei Vermietungen von Wohnraum sah das Vorgehen in Deutschland lange Jahre wie folgt aus: Der Vermieter beauftragt einen Makler, die Wohnung oder das Haus auszuschreiben, Interessenten durch das Objekt zu führen und ihm anschließend im Optimalfall den perfekten Mieter zu präsentieren. Für diese Arbeit erhält der Makler eine Vermittlungsprovision, auch Maklercourtage genannt. Bisher konnte der Vermieter diese auf den Mieter abwälzen, sodass schlussendlich der Mieter den Makler bezahlen musste, obwohl der Vermieter ihn beauftragt hatte.

Mit dem Bestellerprinzip ist das nicht mehr möglich, da nun eine einfache Regel gilt, nämlich das

Bestellerprinzip:

Wer den Makler beauftragt (bestellt), der bezahlt ihn auch.

Dies gilt seit 2015, wenn der Makler im Zusammenhang mit einer Vermietung von Wohnraum beauftragt wird. Auf diese Weise sollen die Mieter entlastet werden. Gleichzeitig soll das Leistungsangebot der Makler weiterhin jedem zur Verfügung stehen.

Der Sinn dieses Prinzips liegt auf der Hand, dennoch gab es von Maklerseite harsche Kritik an der Änderung.

Darum kritisierten Makler das Bestellerprinzip

Die Situation vor dem Bestellerprinzip war für die Makler sehr günstig gewesen. Da der Vermieter als Auftraggeber fungierte, die Maklerprovision aber nicht selbst bezahlen musste, war es üblich, bei jeder Vermietung einen Makler hinzuzuziehen. Immerhin ist es für jeden Vermieter von Vorteil, wenn er sich nicht selbst um die Suche nach einem passenden Mieter kümmern muss.

Dies änderte sich mit Inkrafttreten des Bestellerprinzips. Da die Vermieter ab sofort selbst für die Leistungen des Maklers aufkommen mussten, suchten viele zunächst selbst nach passenden Mietern und beauftragten keinen Makler mehr, was bei diesen zu Einnahmeverlusten führte. Das veranlasste Makler dazu, mehrere Beschwerden beim Bundesverfassungsgericht einzureichen, da sie die Existenz ihres Berufsstandes gefährdet sahen. Das Gericht befand jedoch, dass das Bestellerprinzip nicht gegen das Grundgesetz verstoße und somit die geltende Rechtslage bestehen bleiben könne.

Schlussendlich stellten sich in der Maklerbranche allerdings keine Umsatzeinbußen in der befürchteten Höhe ein. Es war stattdessen ein Rückgang von etwa 20 Prozent zu verzeichnen, was natürlich schmerzhaft, aber weit entfernt vom prophezeiten „Aussterben des Berufsstandes“ war. Die durchschnittliche Maklercourtage liegt inzwischen etwa bei der Höhe einer Monatsmiete. Hinzu kommt, dass viele Vermieter nach und nach wieder zu Maklern zurückkehren, nachdem sie selbst erfolglos versucht haben, einen passenden Mieter zu finden.

Vorsicht vor Umgehungsversuchen

Es gibt vor allem 2 Praktiken, über die Makler seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips versuchen, Zahlungen von Mietern und Mietinteressenten zu verlangen.

Sogenannte „Vertragsausfertigungsgebühren“ sollen Mieter zahlen, damit der Mietvertrag geschlossen werden kann. Diese Gebühren sind rechtswidrig, wenn sie in den AGB des Maklers stehen. „Besichtigungsgebühren“ sind generell nicht rechtens, da sie gegen das Bestellerprinzip sowie gegen das Verbot von Nebenentgelten verstoßen. Gleiches gilt auch für weitere Kosten wie Schreibgebühren oder Einschreibegebühren.

Ob die Vermittlung letztendlich erfolgreich ist oder nicht, macht hierbei keinen Unterschied. Es gilt ganz klar: Wenn der Mieter den Makler nicht beauftragt hat, dann muss er ihm nichts bezahlen.

Rückforderungen sind möglich

Falls Mieter oder Vermieter Maklergebühren gezahlt haben, die gegen das Bestellerprinzip verstoßen, so können sie diese Gebühren zurückfordern. Zu beachten ist hierbei eine Frist von 3 Jahren.

Das Bestellerprinzip beim Kauf oder Verkauf von Immobilien

Die Politik hat mit dem Gedanken gespielt, das Bestellerprinzip auch auf den Handel mit Immobilien auszuweiten. Die Idee bestand darin, auch beim Kauf sowie Verkauf von Häusern und Eigentumswohnungen zu erreichen, dass derjenige die Maklerprovision bezahlt, der den Makler beauftragt hat.

Durchgesetzt hat sich jedoch eine andere Regelung. Am 23.12.2020 ist das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft getreten. Darin ist grundsätzlich geregelt, dass zwar der Besteller zunächst die Maklerprovision zahlt, sich dann aber bis zu 50 Prozent von der anderen Seite zurückholen kann.

Diese Teilung der Maklerprovision ist deutlich fairer, als wenn der Verkäufer den Makler beauftragt und der Käufer ihn zu bezahlen hat, wie es in Deutschland vor der Neuregelung gang und gäbe war.

Gleichzeitig hat der Makler als Vermittler immer das Ziel, 2 Parteien zusammenzuführen, die auch zusammenpassen. In diesem Sinne arbeitet der Makler für beide Parteien, weshalb eine Teilung der Provision sinnvoll ist.

Fazit: Das Bestellerprinzip schafft faire Klarheit bei der Maklerprovision

Wer einen Makler beauftragt, muss ihn bezahlen. Was sich logisch anhört, gilt in Deutschland bei Vermietungen von nicht gewerblichen Immobilien erst seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips im Jahr 2015. Davor war es üblich, dass der Vermieter den Makler beauftragt, aber der Mieter für die Gebühren aufkommen muss.

Trotz großer Befürchtungen seitens der Makler führte diese Gesetzesänderung nicht zum Aussterben des Maklerstandes, sondern sorgte für eine Klärung der Rollenverteilung. Außerdem führte der dadurch angeregte Wettbewerb unter den Maklern zu einer Qualitätsverbesserung in der Branche. Das übergeordnete politische Ziel, die Mieter zu entlasten, wurde mit dem Bestellerprinzip ebenfalls erreicht.

Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien gilt das Bestellerprinzip in der Praxis nicht. Hier ist es üblich, dass sich beide Parteien die Courtage teilen.

Bildnachweis: Monkey Business Images / Shutterstock.com