Was ist der Liegenschaftszins und wofür wird er benötigt?
Bei der Immobilienbewertung ist der Liegenschaftszins eine wichtige Rechengröße. Im folgenden Artikel erfahren Sie unter anderem, wie hoch der Zinssatz ist, wer ihn festlegt und welche Rolle er bei der Ertragswertermittlung spielt.
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Bei einer Liegenschaft handelt es sich um ein Grundstück mit oder ohne Bebauung, also eine unbewegliche Sache. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) definiert den Liegenschaftszins als den Zinssatz, der die marktübliche Verzinsung einer Liegenschaft angibt und damit festlegt, wie werthaltig eine Immobilie ist. Dabei wird der Ertrag einer Immobilie oder eines Grundstücks ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt.
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind Fachgremien, die 1960 zu dem Zweck geschaffen wurden, für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Sie legen für eine bestimmte Kommune oder Region den Liegenschaftszins auf Grundlage der letzten Kauftransaktionen fest. In Großstädten gibt es keinen einheitlichen Zins, hier variiert der Zinssatz abhängig vom Stadtteil.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins?
Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes Ihrer Gemeinde oder Ihrer Stadt erfahren Sie durch Nachfrage beim zuständigen Gutachterausschuss. Sie hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Lage des Grundstücks/der Immobilie
- Nutzungsart
- Restnutzungsdauer
Der Immobilienverband Deutschland IVD veröffentlicht jährlich eine Orientierungshilfe für den Liegenschaftszins. Die Angaben sind hilfreich, wenn es keine hinreichenden Daten für die Festsetzung seiner Höhe gibt.
Die Tabelle zeigt die Spannen der Liegenschaftszinsen für einige Gebäudearten im Überblick:
| Immobilienart | Liegenschaftszinssatz |
| Freistehendes Einfamilienhaus | 1,0–3,5 % |
| Großes Einfamilienhaus, Villa | 0,5–3,0 % |
| Eigentumswohnung | 1,5–4,5 % |
| Vierfamilienhaus bis Mehrfamilienhaus | 2,0–5,0 % |
| Büro- und Geschäftshaus | 4,0–7,5 % |
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Wie wird der Liegenschaftszins berechnet?
Die Nachfrage beim Gutachterausschuss ist eine ausgezeichnete Möglichkeit, den Liegenschaftszins zu ermitteln. Wollen Sie den Wert einer Immobilie genau bestimmen, ist unter Umständen die Beauftragung eines Sachverständigen sinnvoll. Liegen keine Angaben der Gutachterausschüsse vor, legt der Immobilienfachmann die Zinshöhe auf Grundlage von Vergleichsmöglichkeiten in Eigenregie fest.
Für die überschlägige Ermittlung ist folgende Formel hilfreich:
Jahresreinertrag / Kaufpreis = Liegenschaftszins
Wofür wird der Liegenschaftszins verwendet?
Der Liegenschaftszins spielt in verschiedenen Fällen eine Rolle:
- Kauf oder Verkauf einer Immobilie, Prüfung der Angemessenheit des Kaufpreises
- Grundlage für die Ermittlung des Immobilienwertes bei Immobilienfinanzierung durch Banken
- Aufteilung des Immobilienvermögens bei einer Erbschaft
- Grundlage für die Festlegung von Erbschafts- und Schenkungssteuern durch das Finanzamt
Der Liegenschaftszins ist wichtig für die Wertermittlung einer vermieteten Immobilie. Insbesondere der Verkehrswert von Mehrfamilienhäusern oder anderen Renditeimmobilien wird über den Ertragswert bestimmt. Beim Ertragswertverfahren setzt sich der Verkehrswert aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Um den Grundstücksreinertrag zu berechnen, wird der Bodenwert dabei mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Ein niedrigerer Zinssatz führt zu einem höheren Gebäudeertragswert und damit zu einem höheren Verkehrswert der Immobilie. Für Kapitalanleger ist der Liegenschaftszins also eine wichtige Größe bei der Kaufentscheidung.
Fazit: Liegenschaftszins als wichtiger Faktor für die Immobilienbewertung
Der Liegenschaftszins ist ein wichtiges Kriterium bei der Bewertung einer Immobilie. Insbesondere bei der Ermittlung des Ertragswertes ist der Zins eine entscheidende Rechengröße und gibt Auskunft über die Wertstabilität einer Immobilie. Ein hoher Zinssatz verspricht zwar eine höhere Rendite, birgt aber ein höheres Mietausfallrisiko. Wertbeständiger ist eine Immobilie mit einem geringeren Liegenschaftszins, die jedoch im Vergleich einen geringeren, dafür aber dauerhaften Ertrag erzielt.
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