Grundstückskauf: Darauf sollten zukünftige Bauherren achten

Auch wenn guter Baugrund mittlerweile Mangelware ist, entscheiden sich nach wie vor viele Menschen dafür, selbst zu bauen. Der große Vorteil: Das Eigenheim kann ganz an die eigenen Wünsche und Vorstellungen angepasst werden. Doch wer nicht gerade ein geeignetes Grundstück erbt, muss sich zunächst auf die Suche nach gutem Baugrund begeben – und das ist nicht immer einfach.

Budgetplanung: Welches Grundstück kann ich mir leisten?

Bevor Sie mit der eigentlichen Suche nach einem geeigneten Grundstück loslegen können, sollten Sie zunächst Ihr Budget abstecken. Hierbei gilt es herauszufinden, wie viel Ihr Grundstück kosten darf. Bedenken Sie dabei auch, dass Sie noch ausreichend Geld für den eigentlichen Hausbau zur Verfügung haben sollten. Auch die Kaufnebenkosten sowie einen großzügigen Puffer für unvorhergesehene Mehrkosten sollten Sie unbedingt mit einplanen.

Die Kaufnebenkosten setzen sich wie folgt zusammen:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises
• Notarkosten und Grundbuchgebühren: etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises
• Maklergebühren: meist etwa 3,5 Prozent des Kaufpreises

Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten beim Grundstückskauf also auf etwa 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises.

Um herauszufinden, wie viel Ihr Grundstück maximal kosten darf, können Sie die folgende Formel heranziehen:

(Darlehenssumme + Eigenkapital) – Kosten für Hausbau – Kaufnebenkosten – Sicherheitspuffer (etwa 10 %) = Grundstückskosten

Grundstückssuche: Wie finde ich ein geeignetes Baugrundstück?

Eine gute erste Anlaufstelle bei der Grundstückssuche ist wie so oft das Internet. Durchstöbern Sie verschiedene Immobilienportale und legen Sie automatisierte Suchaufträge an. Wird dann ein Grundstück inseriert, das Ihren Vorstellungen entspricht, erhalten Sie automatisch eine Benachrichtigung per E-Mail. Nichtsdestotrotz sollten Sie Ihre Suche noch ein wenig ausweiten, denn gerade in urbanen und anderen stark nachgefragten Regionen ist guter Baugrund Mangelware.

Gute Anlaufstellen für die Grundstückssuche:

• Onlineportale und Printmedien: Suchen Sie auf einschlägigen Immobilienportalen nach geeigneten Grundstücken. Auch in der örtlichen Tageszeitung wird ab und an Baugrund inseriert.
• Gemeinde: Fragen Sie direkt bei der Gemeinde nach, wo das nächste Neubaugebiet entstehen soll, und lassen Sie sich auf Wunsch auch direkt als Kaufinteressent vormerken.
• Versteigerungen: Informieren Sie sich über anstehende Termine für die Zwangsversteigerung von Grundstücken.
• Baufirmen: Örtliche Baufirmen kaufen häufig Grundstücke, um diese später bebaut weiterzuverkaufen. Fragen Sie bei den Baufirmen in Ihrer Region nach, welche Projekte in naher Zukunft anstehen. Mit etwas Glück ist ein passendes Bauvorhaben für Sie dabei.
• Freunde und Bekannte: Zögern Sie nicht, Freunde und Bekannte über Ihr Bauvorhaben zu informieren. Vielleicht hat jemand in Ihrem Bekanntenkreis ein unbebautes Grundstück oder kennt wiederum jemanden, der Baugrund besitzt.
• Spaziergang: Gehen Sie Ihre Wunschgegend regelmäßig ab und halten Sie die Augen dabei offen. Sehen Sie auf Ihren Erkundungstouren ein unbebautes Grundstück, können Sie vielleicht herausfinden, wem es gehört, und so Eigeninitiative ergreifen.

Checkliste Grundstückskauf: Was macht Baugrund zu gutem Baugrund?

Haben Sie ein oder sogar mehrere Grundstücke gefunden, die für Ihr Eigenheim infrage kommen, sollten Sie diese in einem nächsten Schritt genau unter die Lupe nehmen. Beim Grundstückskauf steckt der Teufel leider häufig im Detail. So können strenge Bebauungspläne oder Altlasten im Boden Ihrem Bauvorhaben schnell einen Strich durch die Rechnung machen.

Lage prüfen

Gerade wenn Sie ein Heim für sich und Ihre Familie bauen wollen, sollten Sie vor dem Grundstückskauf genau prüfen, ob die Gegend auch wirklich zu Ihnen passt. Sind Kindergärten und Schulen in der Nähe? Wie gut sind Geschäfte des täglichen Bedarfs erreichbar? Wie ist es um die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr bestellt? Versuchen Sie dabei, möglichst langfristig zu denken, und fragen Sie sich auch, wie lebenswert die Wohngegend ist, wenn Sie später nicht mehr ganz so mobil sind.

Kaufpreis prüfen

Im nächsten Schritt sollten Sie überprüfen, ob der veranschlagte Preis für das Grundstück angemessen ist. Dabei hilft Ihnen der örtliche Bodenrichtwert, der alle 2 Jahre neu ermittelt wird und Aufschluss über die ortsüblichen Grundstückspreise gibt. Weicht der Wert Ihres Wunschgrundstücks stark vom Bodenrichtwert ab, sollten Sie herausfinden, worauf die Differenz basiert. Bringt das Grundstück vielleicht eine Besonderheit mit sich, die den höheren Kaufpreis rechtfertigt? Oder ist es doch schlicht überteuert? Auch wenn der Preis sehr günstig erscheint, sollten Sie genauer hinsehen und nach einem plausiblen Grund dafür fragen.

Bebauungsplan prüfen

Die meisten Menschen entscheiden sich für den Hausbau, weil das Eigenheim so ganz individuell gestaltet werden kann. Völlig frei können Sie sich dabei jedoch nicht austoben: Der örtliche Bebauungsplan macht meist zahlreiche bauliche Vorgaben. Beispielsweise können hier die Größe der bebauten Fläche sowie die maximale Anzahl an Stockwerken definiert sein. Selbst die Farbe des Außenanstrichs kann der Bebauungsplan vorgeben. Prüfen Sie den sogenannten B-Plan daher genau und kontrollieren Sie, ob er mit Ihren Wünschen und Vorstellungen übereinstimmt.

Den Bebauungsplan können Sie in der Regel beim Bauordnungsamt, dem Stadtplanungsamt oder der Gemeinde direkt einsehen. Teils ist der Bebauungsplan auch ganz komfortabel online abrufbar. In seltenen Fällen kann es sein, dass kein örtlicher Bebauungsplan vorliegt: Dann sollten Sie bei der zuständigen Baubehörde eine Bauvoranfrage stellen und so abklären, ob Ihr Bauvorhaben realisierbar ist oder nicht.

Bodenbeschaffenheit prüfen

Für die meisten Laien ist Boden einfach nur Boden. Wenn es um den Hausbau geht, gibt es hier jedoch signifikante Unterschiede. Ist der Boden etwa besonders sumpfig, kann dies zu hohen Mehrkosten führen. Unter Umständen müssen Sie sogar gänzlich auf den eigentlich geplanten Keller verzichten und sich stattdessen mit einer Bodenplatte begnügen. Neben diesen baulichen Einschränkungen kann der Boden auch mit Altlasten wie Altöl verseucht sein. Derartige Verunreinigungen sind im Altlastenkataster hinterlegt, das Sie vor dem Kauf einsehen sollten. Noch besser ist es, zusätzlich hierzu einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen und ein Baugrund- und Gründungsgutachten in Auftrag zu geben. Dies sichert Sie auch vor bösen Überraschungen ab: Denn ist der Grundstückskauf erst einmal vollzogen, können Sie in der Regel keine Mängel mehr beanstanden. Auch ein Rücktritt vom Grundstückskauf ist in den meisten Fällen ausgeschlossen.

Erschließung prüfen

Ein Baugrundstück gilt dann als vollständig erschlossen, wenn alle Zu- und Ableitungen sowie Straßen und Gehwege vorliegen. Ist das Grundstück hingegen nicht an die Straße angebunden und wurden noch keine Versorgungsleitungen verlegt, so gilt es als nicht erschlossen. Die Kosten für die Erschließung übernimmt jedoch nicht – wie häufig angenommen – die Gemeinde, sondern zum Großteil der Käufer selbst. Sie müssen bei unerschlossenen Grundstücken daher mit Mehrkosten von gut und gerne 10.000 bis 15.000 Euro rechnen.

Zufahrtsmöglichkeiten prüfen

Die meisten Grundstücke sind problemlos zugänglich. Nichtsdestotrotz gibt es sogenannte Hinterliegergrundstücke, die nur über ein anderes Grundstück erreichbar sind. Entscheiden Sie sich für einen solchen Grundstückskauf, sollten Sie darauf achten, dass die nötigen Wege-, Fahrt- und Leitungsrechte im Grundbuch des anderen Grundstücks eingetragen sind. Doch Vorsicht: Wegerechte gehen häufig mit einer finanziellen Entschädigung einher, die Sie als Einmalzahlung oder in Form einer Wegerente zahlen müssen. Alternativ zum Wegerecht können Sie auch versuchen, einen Teil des vorderen Grundstücks für eine Zufahrt zu erwerben. Auch dabei entstehen allerdings Mehrkosten, die bereits bei der Budgetplanung berücksichtigt werden sollten.

Grundbuch prüfen

Zu guter Letzt sollten Sie vor dem Grundstückskauf auch einen Blick ins Grundbuch werfen. Fordern Sie hierzu einen aktuellen Grundbuchauszug an und kontrollieren Sie, ob der Verkäufer auch wirklich Eigentümer des Grundstücks ist. Darüber hinaus informiert das Grundbuch unter anderem darüber, ob das Grundstück noch belastet ist oder ob Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte eingetragen sind.

Wie läuft der Grundstückskauf ab?

Der Grundstückskauf beginnt mit der zugehörigen Finanzierung. Einigen Sie sich mit Ihrer Bank auf die Rahmenbedingungen und fordern Sie eine Finanzierungszusage an. Die Finanzierung eines Grundstücks ist dabei in der Regel in der gesamten Immobilienfinanzierung enthalten. Nur wenn Sie das Grundstück schon jetzt kaufen, aber erst später bebauen wollen, kann es zu einer abweichenden Vorgehensweise kommen. Bei einer längeren Pause zwischen Grundstückskauf und Baubeginn werden häufig 2 separate Darlehen ausgezahlt.

Unterlagen, die Sie für die Finanzierung des Grundstückskaufs benötigen:

• Kaufvertragsentwurf
• Aktueller Grundbuchauszug
• Exposé inkl. Lageplan oder Flurkarte, Grundstücksfotos
• Eigenkapitalnachweise
• Einkommensnachweise
• Einkommensteuerbescheide

Liegt Ihnen die Finanzierungszusage vor, folgt der Gang zum Notar. Da bei einem Grundstückskauf Notarpflicht herrscht, kommen Sie um diesen nicht herum. Der Notar erstellt daraufhin den finalen Kaufvertrag, den er Ihnen und dem Verkäufer vorab zur Prüfung zuschickt. Es gilt: Der Entwurf muss Ihnen spätestens 2 Wochen vor dem eigentlichen Notartermin vorliegen. Kontrollieren Sie, ob der Vertragsentwurf alle Vereinbarungen korrekt wiedergibt. Sparen Sie beim Grundstückskauf nicht an der falschen Stelle und holen Sie sich gegebenenfalls professionelle Unterstützung durch einen Immobilienmakler oder Anwalt. Der Experte informiert Sie über versteckte Stolperfallen oder nachteilige Klauseln. Für den Notar selbst besteht Neutralitätspflicht. Er kann Sie also nicht beraten.

Unterlagen, die Sie für die Vertragsunterzeichnung benötigen:

• Finanzierungszusage der Bank
• Finaler Kaufvertrag
• Aktueller Grundbuchauszug

Ist mit dem Vertragsentwurf alles in Ordnung, wird der eigentliche Vertrag unterzeichnet und notariell beurkundet. Hierzu müssen beide Parteien persönlich anwesend sein. Während des Termins liest der Notar den Vertrag noch einmal Wort für Wort vor und Sie haben eine letzte Chance, um Fragen zu stellen oder Änderungen vornehmen zu lassen. Mit der Vertragsunterzeichnung nimmt der Notar auch eine Auflassungsvormerkung vor. Hierbei handelt es sich um eine Art Reservierung: Erst mit der Grundbuchänderung werden Sie offizieller Eigentümer des Grundstücks. Da diese jedoch noch etwas Zeit braucht, verhindert die Auflassungsvormerkung unterdessen, dass der Verkäufer das Grundstück in der Zwischenzeit noch belastet oder anderweitig veräußert.

Den unterzeichneten und beurkundeten Kaufvertrag legen Sie schließlich Ihrer Bank vor. Diese zahlt Ihnen dann den vereinbarten Kreditbetrag aus, sodass Sie den Kaufpreis überweisen können. In der Zwischenzeit sollten Sie auch den Grunderwerbsteuerbescheid bekommen haben, sodass Sie auch diese Zahlung begleichen können. Ist dies geschehen, wird der Notar darüber informiert und kann schließlich die Grundbuchänderung in Auftrag geben. Steht Ihr Name im Grundbuch, sind Sie Eigentümer des Grundstücks und können alles für den Hausbau in die Wege leiten.

Unterlagen, die Sie für den Grundbucheintrag benötigen:

• Nachweis über Zahlung der Grunderwerbsteuer (Unbedenklichkeitsbescheinigung)
• Nachweis über Kauf des Grundstücks (Grundstückserwerbsanzeige)

Fazit: Grundstückskauf als erster Schritt ins Eigenheim

Ein gutes Baugrundstück ist alles andere als einfach zu finden: Die Lage muss langfristig passen, der Bebauungsplan darf keine zu strikten Einschränkungen vorsehen und ganz nebenbei sollte das Grundstück auch noch gut beschaffen und frei von Altlasten sein. Ist jedoch erst einmal guter Baugrund gefunden, können Sie nach dem Grundstückskauf Ihren Traum von den eigenen vier Wänden weiterhin verfolgen. Wer selbst baut, hat die Möglichkeit, das Eigenheim ganz individuell zu gestalten und so ein wahres Zuhause zu schaffen.

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