Baufinanzierung zu zweit: Das gilt es zu beachten

Eine landläufig bekannte Floskel lautet: „Zwei sind besser als einer.“ Geht es um die Finanzierung von Wohneigentum, bewahrheitet sich diese These durchaus. Schließlich verteilt sich das Risiko aus Sicht der Bank auf 2 Kreditnehmer. Das bietet den Partnern mehrere Vorteile. Gleichzeitig birgt dies Herausforderungen, denn bei einer Baufinanzierung zu zweit sind verschiedene Aspekte zu beachten und im Vorfeld zu regeln. Woran zu denken ist, wie sich der allgemeine Ablauf gestaltet und ob Sie auch ein Haus kaufen können, wenn Sie nicht verheiratet sind – all das erfahren Sie hier.

Gemeinsam einen Immobilienkredit abschließen – das sind die Vorteile

Wer als Einzelperson einen Kredit abschließen möchte, hat unter Umständen geringere Chancen, eine Zusage zu erhalten. Immerhin müssen die Raten allein gestemmt werden. Im Gegensatz dazu ist eine Baufinanzierung zu zweit mit einigen Vorzügen verbunden. Alle Kosten lassen sich teilen. Zudem bringen 2 Bankkunden eine größere Menge an Eigenkapital ein und sind in der Lage, höhere Raten zu tilgen. Dadurch kann das Darlehen schneller wieder zurückgezahlt werden. Des Weiteren erlaubt es die Aufnahme einer größeren Kreditsumme. In der Konsequenz ist es möglich, eine preisintensivere Immobilie in Erwägung zu ziehen.

Wenn Sie einen Baukredit zu zweit abschließen möchten, dann stellen Sie klassischerweise einen Antrag bei der Bank. Diese prüft daraufhin Ihre Bonität. Eine untergeordnete Rolle spielt dabei jedoch Ihr Familienstand. Das Hauptaugenmerk liegt auf der Höhe des verfügbaren Eigenkapitals, Ihren monatlichen Einkünften, Ihrer beruflichen Sicherheit sowie weiteren Rücklagen. Demnach können auch Paare ein Haus kaufen, die nicht verheiratet sind. Darüber hinaus ist es sogar möglich, dass Freunde oder Geschwister die Zusage für eine gemeinsame Finanzierung erhalten, wenn die finanziellen Voraussetzungen stimmen.

Die richtigen Rahmenbedingungen für den Baukredit zu zweit schaffen

Entscheiden Sie sich für eine Baufinanzierung zu zweit, unterzeichnen Sie den Kreditvertrag gemeinsam. Nur auf diese Weise bieten Sie der Bank doppelte Sicherheit. Es wird in diesem Zusammenhang von einer gesamtschuldnerischen Haftung gesprochen. Das bedeutet, dass Zahlungen von beiden Partnern gleichermaßen verlangt werden können und beide voll für die jeweils bestehende Restschuld haften.

Eheleute haben gegenüber Paaren, die ein Haus kaufen und nicht verheiratet sind, bei der Finanzierung keinen bedeutenden Vorteil. Der einzige wirklich nennenswerte Unterschied besteht darin, dass eine Ehe automatisch als Zugewinngemeinschaft gilt. Dadurch lässt sich das gemeinsame Vermögen im Falle einer Scheidung den eingebrachten Anteilen entsprechend leichter aufsplitten – vorausgesetzt, es wurden keine anderen Vereinbarungen durch einen Ehevertrag getroffen.

Haus kaufen, aber nicht verheiratet: Partnerschaftsvertrag und GbR als Lösungen

Bei unverheirateten Paaren empfiehlt sich ein Partnerschaftsvertrag zum Hauskauf oder -bau. Darin können unter anderem folgende Aspekte festgehalten werden:

• Jeweils eingebrachte Summe an Eigenkapital
• Welcher Partner die Raten des Darlehens tilgt
• Eigentumsverhältnisse der gemeinsam erworbenen Immobilie
• Regelungen im Falle einer Trennung oder des Todes eines Partners

Wichtig sind möglichst klare, präzise Formulierungen. Damit ein solcher Partnerschaftsvertrag zum Hausbau oder -kauf rechtswirksam ist, muss ihn ein Notar beglaubigen. Dafür entstehen zusätzliche Kosten. Sie betragen etwa 5 Euro pro 1.000 Euro Immobilienwert.

Als eine Alternative zum Partnerschaftsvertrag für den Hauskauf oder -bau gilt die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Was etwas ungewöhnlich anmuten mag, erweist sich durchaus als praktische Lösung. Die GbR ist dann der eigentliche Immobilienkäufer, während die Partner als Gesellschafter auftreten. Das dürfen auch mehr als 2 Personen sein. Insofern bietet sich dieses Konstrukt sogar für mehrere Freunde oder Geschwister an, die einen gemeinsamen Erwerb von Wohneigentum planen.

Im Grundbuch werden nicht die Beteiligten selbst eingetragen, sondern die GbR. Das hat einen Vorteil: Sollte es zu einer Trennung kommen, bedarf es keiner Korrektur im Grundbuch. Einer der Gesellschafter kann seine Anteile an den oder die anderen verkaufen oder durch einen neuen ersetzt werden. Änderungen sind lediglich im Gesellschaftervertrag notwendig.

Eigentumsverhältnisse und Folgen bei einer möglichen Trennung

Wer die Immobilie zu welchem Anteil finanziert, hat keinen Einfluss auf die Eigentumsverhältnisse. Entscheidend ist stattdessen, wer im Grundbuch eingetragen wurde. Dort sollten sich beide Partner notieren lassen, wenn sie einen Kredit zu zweit bedienen. Andernfalls gestaltet es sich schwierig, bei einer Trennung Ansprüche geltend zu machen – das betrifft sowohl Eigentums- als auch Nutzungsrechte.

Die Höhe der jeweils zu vermerkenden Anteile darf frei bestimmt werden. Gängig ist dabei, sich auf ein ausgeglichenes Verhältnis von 50 zu 50 zu verständigen. Alternative Vereinbarungen sind aber ebenso möglich – etwa wenn sich einer der Beteiligten stärker in die Baufinanzierung zu zweit eingebracht hat. Stehen beide Partner im Grundbuch, ist das insofern ein Vorteil, als die Immobilie nicht ohne die Einwilligung des anderen verkauft werden darf.

Wenngleich der Gedanke beim gemeinsamen Kauf oder Bau eines Eigenheims schwerfällt, so ist das Szenario einer späteren Trennung nicht außer Acht zu lassen. Es mag hoffentlich nie dazu kommen, dennoch sollten den beiden Partnern die Konsequenzen bewusst sein. Und so stellt sich die Frage, was dann mit der Baufinanzierung geschieht, die zu zweit abgeschlossen wurde. An der Vereinbarung mit der Bank ändert sich nichts, wenn die Beziehung der Kreditnehmer endet. Ausstiegsklauseln gibt es in derartigen Fällen nicht. Vielmehr bleibt die Pflicht weiter bestehen, die Raten zu tilgen.

Wurde der Vertrag für den Baukredit zu zweit unterzeichnet, haften beide Partner. Das bedeutet: Tilgt der bisherige Zahler die Raten nicht mehr wie gewohnt, kann die Bank den Betrag von der anderen Partei einfordern. Um ein solches Szenario schon im Vorfeld auszuschließen, ist die Möglichkeit einer Haftungsentlassung in Erwägung zu ziehen. Das bedeutet, dass das getrennte Paar die Bank darum bittet, den gemeinsamen Finanzierungsvertrag auf einen Partner umzuschreiben und den anderen aus der Verpflichtung zu nehmen.

An dieser Stelle sei aber darauf hingewiesen, dass das Kreditinstitut nicht einwilligen muss. Die Entscheidung hängt insbesondere davon ab, ob die Bonität des künftig alleinigen Schuldners als ausreichend eingestuft wird. Nicht selten fallen für eine solche Haftungsentlassung Gebühren an. Immerhin bedarf es einer erneuten Prüfung der Kreditwürdigkeit und der Änderung des Vertrags. Die Alternative dazu könnte eine Umschuldung sein. Der künftig weiterhin zahlungswillige Partner schließt ein neues Darlehen ab. Mit diesem Geld zahlt er die Restschuld zurück und bedient in der Folge den aktuellen Kredit.

Für die Immobilie selbst sind viele Optionen denkbar:

• Schuldenfreies Objekt verkaufen und den Erlös untereinander aufteilen
• Bei noch laufender Finanzierung das Darlehen mit der erzielten Verkaufssumme ablösen
• Vermietung: mit den Einnahmen die Raten weiter bedienen oder nach vollständiger Tilgung die Einnahmen untereinander aufteilen
• Ein Partner bleibt wohnen und zahlt den anderen aus
• Realteilung bei Häusern: Beide leben weiter im Objekt, es werden 2 separate Wohnbereiche geschaffen
• Übertragung der Immobilie auf den gemeinsamen Nachwuchs (nur bei volljährigen Kindern sinnvoll, da sie dadurch alle Rechte und Pflichten übernehmen)

Als allgemeingültige Empfehlung lässt sich ausgeben, stets eine einvernehmliche Lösung anzustreben. Emotionale Aspekte sollten – so leicht sich das in der Theorie sagen mag – außen vor bleiben. Zu vermeiden ist in jedem Fall eine Teilungsversteigerung. Sie versteht sich als letzter Ausweg, wenn die beiden Parteien keine andere Möglichkeit haben oder überhaupt keinen Konsens finden können. Die ursprünglich mit einem Kredit zu zweit finanzierte Immobilie wird dann versteigert. Das sorgt zumeist für finanzielle Verluste, da in aller Regel nicht der tatsächliche Wert des Objekts erzielt wird. Der Ertrag verringert sich noch durch zu zahlende Verfahrenskosten. Zudem nimmt der Prozess viel Zeit in Anspruch: Er kann sich über ein Jahr oder länger hinziehen.

Fazit: Baufinanzierung zu zweit bringt Vorteile, Konsequenzen sind zu bedenken

„Drum prüfe, wer sich ewig bindet“ – diese Redensart trifft nicht nur auf die Partnerschaft selbst zu, sondern gilt ebenso für eine Baufinanzierung zu zweit. Wer diesen Schritt wagt, sollte sich der Konsequenzen bewusst sein. So unpassend der Gedanke in einer harmonischen Beziehung auch erscheinen mag, so notwendig ist er doch: Stellen Sie sich die Frage, was im Falle einer Trennung geschieht.

Nehmen Sie sich die Zeit, besprechen Sie sich und schaffen Sie von vornherein klare Verhältnisse. Dazu gehört ebenso die Überlegung, ob Sie den Vertrag zum Kredit zu zweit unterzeichnen oder nur einer von Ihnen. Sind Sie nicht verheiratet, halten Sie Ihre Vereinbarungen in einem Partnerschaftsvertrag für den Hausbau oder -kauf fest. Bedenken Sie dabei stets, dass sich ein Immobiliendarlehen nicht ohne Weiteres kündigen lässt. Wenn Sie es allerdings gemeinsam aufnehmen, profitieren Sie von mehreren Vorteilen wie günstigeren Konditionen oder den Möglichkeiten, eine größere Summe aufnehmen zu können und den Kredit schneller zu tilgen.

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