WEG-Reform 2020: Das sind die wichtigsten Änderungen

Zum 1.12.2020 ist die WEG-Reform in Kraft getreten. Der Gesetzgeber hat das bestehende Gesetz aus dem Jahr 1951 modernisiert und verschiedene Änderungen beschlossen, die Wohnungseigentümer und Immobilienverwaltungen betreffen. In diesem Artikel erfahren Sie mehr über die wichtigsten Neuerungen.

Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) spielt bei Eigentumswohnungen eine wichtige Rolle. Es regelt alles rund um die Verwaltung des Mehrfamilienhauses sowie das Verhältnis der Eigentümer untereinander und dient als gesetzliche Grundlage für Eigentümergemeinschaften und Wohnungsverwaltungen.

Die Aufteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, die Entstehung von Wohneigentum sowie Vorgaben zur Wohnungseigentümerversammlung sind Bestandteil des Gesetzes.

Warum wurde die WEG-Reform beschlossen?

Das Wohnungseigentumsgesetz sorgt seit 1951 für den gesetzlichen Rahmen bei Wohneigentum. Bereits im Jahr 2007 gab es einige Änderungen, die jedoch nicht ausreichten, um die Regelungen zu modernisieren und den aktuellen Gegebenheiten anzupassen. Um das Gesetz zukunftssicher zu gestalten und auch Aspekte des Verbraucherschutzes zu berücksichtigen, hat der Bundestag im September 2020 eine umfassende Reform verabschiedet, die Anfang Dezember 2020 unter der Bezeichnung „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchlichen Vorschriften“ in Kraft getreten ist.

Welche Änderungen gelten für bauliche Veränderungen?

Die WEG-Reform vereinfacht bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Beschlüsse über diese Maßnahmen sind mit einfacher Mehrheit möglich. Alle Eigentümer, die sich mit dem Vorhaben einverstanden erklären, haben die Kosten zu tragen, deren Verteilung auf Basis des Miteigentumsanteils erfolgt. Nur diese Eigentümer sind zur Nutzung berechtigt.

Ein Beispiel verdeutlicht diese Regelung: Die Eigentümer beschließen den Einbau eines Fahrstuhls in ein Mehrfamilienhaus. Die Wohnungseigentümer, die ihre Zustimmung geben, beteiligen sich an den Kosten. Nach Einbau ist nur dieser Personenkreis zur Nutzung des Fahrstuhls berechtigt.

Handelt es sich um eine bauliche Maßnahme, bei der 2 Drittel der Eigentümer ihre Zustimmung erteilen, sind alle Wohnungseigentümer – unabhängig von ihrem Votum – zur Beteiligung an den Kosten verpflichtet.

Darüber hinaus stärkt die WEG-Reform verschiedene Ansprüche von Wohnungseigentümern. Auf folgende bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum hat der Einzelne nunmehr einen Anspruch, wobei er allerdings die Kosten dafür selbst zu tragen hat:

• Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge
• Barrierefreier Aus- und Umbau
• Maßnahmen zum Einbruchschutz
• Glasfaseranschluss, Zugang zu schnellerem Internet

Welche Anpassungen gibt es für die Wohnungsverwaltung?

Die Eigentümergemeinschaft muss nach den Vorgaben des WEG einen Verwalter bestellen. Die Wohnungsverwaltung kümmert sich um alle Aufgaben im kaufmännischen, rechtlichen und technischen Bereich und wickelt organisatorische Arbeiten ab.

Einen verpflichtenden Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter führte der Gesetzgeber trotz einer Forderung des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschlands nicht ein. Die Beteiligten einigten sich auf einen Kompromiss: Jeder Eigentümer hat demnach das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen. Der genaue Rahmen dafür wurde bisher nicht definiert. Daher wird es die Möglichkeit, die Zertifizierung einzufordern, erst ab 2022 geben.

Verwalter, die vor der Industrie- und Handelskammer ihre Eignung nachweisen und eine Prüfung absolvieren, erhalten eine entsprechende Zertifizierung.

Die WEG-Reform räumt Verwaltern mehr Befugnisse ein. So kann die Wohnungsverwaltung bei unbedeutenden Maßnahmen, die nicht mit erheblichen Kosten verbunden sind, selbst entscheiden. Nach Angaben des Gesetzgebers ist dabei nach der Größe der Wohnanlage zu unterscheiden.

Im Außenverhältnis besitzt der Verwalter Vertretungsvollmacht für die Wohnungseigentümergemeinschaft, die im Innenverhältnis eingeschränkt werden kann. Für das Eingehen von Verbindlichkeiten gilt die Vollmacht nicht.

Was ist neu bei der Eigentümergemeinschaft?

Die WEG-Reform stärkt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die nach gesetzlichen Regelungen uneingeschränkt rechtsfähig ist und der die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Der Wohnungsverwalter ist das ausführende Organ, das im Sinne der Gemeinschaft handelt.

Die Gemeinschaft kann nach der Neuregelung mit einfacher Mehrheit über die Kostenverteilung entscheiden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist Träger der Verwaltung. Klagen – auch gegen den Verwalter – richten sich damit künftig gegen die Gemeinschaft.

Was ist neu bei Eigentümerversammlungen?

Die Eigentümerversammlung wird als Entscheidungsgremium aufgewertet und ist unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig. Möglich ist auch eine Onlineteilnahme. Das Abhalten einer reinen Onlineversammlung ist allerdings ausgeschlossen. Die gesetzliche Einberufungsfrist wurde von 2 auf 3 Wochen verlängert.

Die Anzahl der Beiratsmitglieder ist mit der Gesetzesnovellierung flexibler geworden. Es ist nicht mehr verpflichtend, 3 Mitglieder zu benennen.

Fazit: Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes

Mit der WEG-Reform passt der Gesetzgeber den rechtlichen Rahmen an aktuelle Gegebenheiten an. Barrierefreiheit und energetische Aspekte werden in der Neuregelung berücksichtigt. Die Möglichkeiten, bestimmte Maßnahmen durchzuführen, werden für einzelne Wohnungseigentümer erleichtert, da die erforderlichen Mehrheitsverhältnisse bei der Beschlussfassung angepasst wurden.

Insgesamt sollen mit der Reform die Streitigkeiten innerhalb der Wohngemeinschaften reduziert werden, da es klarere Vorgaben gibt. Mit einer Änderung der gerichtlichen Verfahrensvorschriften will die Bundesregierung eigenen Angaben zufolge zudem eine effiziente Streitbeilegung fördern.

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