Was ist der Einheitswert?

Wer ein Grundstück besitzt, muss jedes Jahr Grundsteuer zahlen. Die Höhe der zu leistenden Beträge hängt maßgeblich vom Einheitswert ab. Er stellt sowohl in West- als auch in Ostdeutschland die Berechnungsgrundlage dar.

Das Besondere am Einheitswert: Als Basis gilt im Westen aktuell noch das Preisniveau von 1964, im Osten sogar von 1935. Aus diesem Grund wurde das Berechnungsverfahren als verfassungswidrig erklärt. In den kommenden Jahren wird der Einheitswert für etwa 36 Millionen Immobilien in Deutschland neu berechnet.

Alles, was Sie als Eigentümer über diese bedeutsame Größe wissen müssen, erfahren Sie hier.

Definition Einheitswert

Die Grundlage für die Feststellung des Einheitswertes bildet Paragraf 19 Absatz 1 Bewertungsgesetz (BewG). Er regelt, wie der Wert festgelegt und in welcher Form er für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen wird. Auch für die Berechnung der Grunderwerbsteuer bei Betriebsgrundstücken spielt der Einheitswert eine Rolle. Manche Gemeinden ziehen ihn auch für die Ermittlung der Zweitwohnungssteuer heran.

Ursprünglich sollte über den Einheitswert der aktuelle Wert eines Grundstücks möglichst genau abgebildet werden, um auf diese Weise auch eine faire Besteuerung zu gewährleisten. Aus verschiedenen Gründen wurde dieses Ziel jedoch weit verfehlt, sodass bei den meisten Grundstücken die aktuell verwendeten Einheitswerte extrem vom tatsächlichen Verkehrswert abweichen.

Einheitswert berechnen: Daher ist er so ungenau

Ursprünglich war geplant, den Einheitswert aller Grundstücke in Deutschland alle 6 Jahre festzustellen. Die erste dieser sogenannten „Hauptfeststellungen“ fand mit Einführung der Einheitswerte zum 1. Januar 1935 statt.

Aufgrund des Zweiten Weltkrieges erfolgte die nächste Bewertung dann jedoch erst zum 1. Januar 1964, wobei hier nur die Grundstücke der Bundesrepublik Deutschland betrachtet wurden. Wegen des hohen Aufwands war dies die letzte Hauptfeststellung und so gelten für die alten Bundesländer noch immer die 1964 ermittelten Werte, in den neuen Bundesländern sind es sogar jene aus dem Jahr 1935.

Unterschiede beim Einheitswert für Grundstücke und Immobilien

Um den Einheitswert für ein unbebautes Grundstück zu erhalten, wird lediglich der Bodenrichtwert aus 1935 beziehungsweise 1964 herangezogen.

Bei bebauten Grundstücken wird in der Regel das Ertragswertverfahren genutzt, um anhand des Jahresrohertrags den Einheitswert zu ermitteln. Auch hier gelten wieder die Werte aus 1935 beziehungsweise 1964. Der errechnete Wert gibt an, wie viel das Grundstück und die Immobilie damals wert waren.

Das Ertragswertverfahren kommt in folgenden Fällen zum Einsatz:

• Einfamilienhäuser
• Zweifamilienhäuser
• Mietwohngrundstücke
• Geschäftsgrundstücke
• gemischt genutzte Grundstücke

Falls keine vergleichbaren Mieteinnahmen oder Werte aus der Vergangenheit vorliegen, findet das Sachwertverfahren Anwendung. Dies ist zum Beispiel bei besonderen Luxusimmobilien immer wieder der Fall. Hierbei bilden die Herstellungskosten die Grundlage der Immobilienbewertung.

Wer ermittelt den Einheitswert?

Es liegt in der Verantwortung des zuständigen Finanzamts, den Einheitswert zu ermitteln und den Einheitswertbescheid auszustellen.

Einheitswertbescheid: Darum ist er wichtig

Der Einheitswert einer Liegenschaft wird im Einheitswertbescheid festgestellt, den der Eigentümer von seinem Finanzamt erhält. Dabei handelt es sich nicht um einen Steuerbescheid, sondern um die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.

Gegen den Einheitswertbescheid kann Widerspruch eingelegt werden. Als Folge wird der Einheitswert im Anschluss unter Umständen neu ermittelt.

Einheitswert: In diesen 4 Fällen wird er neu berechnet

Es gibt 4 Gründe, warum der Einheitswert eines Grundstücks durch das Finanzamt neu berechnet wird. Allerdings dienen selbst dann noch immer die Wertverhältnisse aus den Jahren 1964 und 1935 als Grundlage. Dies zeigt sich auch darin, dass der Wert in D-Mark (DM) ermittelt und anschließend in Euro umgerechnet wird.

Die 4 Gründe zur Neuberechnung:

• Fehlerbeseitigende Fortschreibungen: Es erfolgt eine Korrektur der zuvor inkorrekten Berechnung des bisherigen Einheitswertes.
• Wertfortschreibungen: Der Wert des Grundstücks samt Immobilie hat sich durch Baumaßnahmen oder Änderung der Fläche um mehr als 10 Prozent beziehungsweise 100.000 DM nach oben oder mehr als 10 Prozent respektive 5.000 DM nach unten verändert.
• Artfortschreibungen: Die Nutzungsart des Grundstücks hat sich geändert, weil zum Beispiel auf einem zuvor unbebauten Grundstück ein Einfamilienhaus gebaut wurde.
• Zurechnungsfortschreibungen: Hiermit reagiert das Finanzamt, wenn der Eigentümer durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft wechselt.

Zusammenhang zwischen Einheitswert und Grundsteuer

Um die genaue Höhe der zu zahlenden Grundsteuer zu erhalten, errechnet das zuständige Finanzamt auf Grundlage des Einheitswertes mithilfe der Grundsteuermesszahl den sogenannten Grundsteuermessbetrag. Multipliziert mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ergibt sich die Jahresgrundsteuer.

Die Grundsteuermesszahl wird als Teil des Einheitswertes angegeben. Die Höhe ist in den Paragrafen 14 und 15 des Grundsteuergesetzes (GrStG) festgeschrieben und unterscheidet sich je nach Nutzungsart und Lage des Grundstücks. Sie liegt zwischen 2,6 und 10 Promille. Der Grundsteuermessbetrag ist das Ergebnis der Multiplikation von Einheitswert und Grundsteuermesszahl.

Bei dem Hebesatz handelt es sich um einen Multiplikator, den jede Gemeinde selbst festlegt. Damit entscheidet sie, wie teuer es ist, dort ein Grundstück zu besitzen.

Beispiel Berechnung Grundsteuer

Annahmen:

• Einheitswert: 100.000 €
• Steuermesszahl: 3,5 ‰
• Hebesatz: 540 %

Berechnung der Grundsteuer in 2 Schritten:

1. Grundsteuermessbetrag = 100.000 € x 3,5 ‰ = 350 €
2. Jahresgrundsteuer = 350 € x 540 % = 1.890 €

In diesem Beispiel werden also jedes Jahr 1.890 Euro Grundsteuer für die Liegenschaft fällig.

Neue Berechnung des Einheitswertes ab 2025

Weil der Einheitswert noch immer auf Grundlage des Wertniveaus von 1935 beziehungsweise 1964 ermittelt wird, bestehen aktuell massive Unterschiede zwischen aktuellem Marktwert und Einheitswert. Eine faire Besteuerung ist auf dieser Basis nicht möglich und so entschied das Bundesverfassungsgericht im April 2018, dass die aktuelle Berechnungsmethode für die Grundsteuer verfassungswidrig sei.

Aus diesem Grund wurde eine Grundsteuerreform beschlossen, die auch eine Neubewertung aller Grundstücke und Immobilien in Deutschland vorsieht. Bei der Berechnung der Grundsteuer sollen ab dem 01.01.2025 der Grundstückswert, das Alter eines Gebäudes sowie die durchschnittlichen Mieteinnahmen berücksichtigt werden. Diese Änderung kann erhebliche Erhöhungen bei der jährlich fälligen Grundsteuer zur Folge haben. Allerdings dürfen die Bundesländer durch eigene Gesetze abweichende Berechnungsregeln einführen.

Fazit: Der Einheitswert ist die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer

Für jedes Grundstück in Deutschland hat das jeweils zuständige Finanzamt einen Einheitswert ermittelt. Dieser ist die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer. Weil die Einheitswerte jedoch auf Daten aus den Jahren 1964 in den alten und 1935 in den neuen Bundesländern basieren, sind sie mittlerweile stark veraltet. Sie weichen deutlich von den tatsächlichen Verkehrswerten ab und spiegeln somit nicht annähernd die aktuellen Marktverhältnisse wider.

Aus diesem Grund wird das Ermittlungsverfahren für den Einheitswert zum 01.01.2025 geändert. Dies kann zur Folge haben, dass Immobilieneigentümer eine höhere Grundsteuer an das Finanzamt abführen müssen.

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