Hausbesichtigung Checkliste: die wichtigsten Tipps

Sie haben sich dazu entschieden, ein Haus zu kaufen? Herzlichen Glückwunsch! Damit ist der erste und wichtigste Schritt bereits getan. Wenn auch das Budget geklärt und der Kreditrahmen abgesteckt ist, können Sie Ihren Kalender allmählich mit Besichtigungsterminen füllen. Doch Vorsicht: Lassen Sie sich dabei nicht von Ihren Emotionen übermannen und behalten Sie stattdessen einen kühlen Kopf. Hier erfahren Sie, wie Sie sich auf die Besichtigungstermine vorbereiten und wie Sie das Ganze strukturiert angehen können.

Vor der Hausbesichtigung: Vorbereitung ist das A und O

Bevor Sie die Immobilie persönlich erkunden, sollten Sie einige Informationen einholen. In der Regel können Sie die wichtigsten Zahlen und Fakten wie Baujahr der Immobilie, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Grundriss und Lage dem Exposé entnehmen. Dieses sollten Sie spätestens nach der Vereinbarung des Besichtigungstermins erhalten haben.

Erkunden Sie die Gegend

Anhand der Informationen aus dem Exposé können Sie auch bereits erste Nachforschungen anstellen sowie beispielsweise Online-Kartentools nutzen, um sich schon einmal mit der Gegend vertraut zu machen. Sehen Sie sich etwa an, wie weit das Haus vom nächsten Supermarkt entfernt ist, ob es eher im Grünen liegt oder von anderen Häusern umringt ist und wo die nächstgelegenen Autobahnen und Bahnstrecken verlaufen.

Die Online-Recherche wird jedoch nie einen persönlichen Besuch der Gegend ersetzen können. Nehmen Sie sich die Zeit, schauen Sie sich das Haus vorab bereits ein wenig aus der Ferne an und spazieren Sie durch die Gegend. Im Idealfall kommen Sie auch mit ein paar direkten Nachbarn oder anderen Anwohnern ins Gespräch. Fragen Sie ruhig nach, wie diese die Wohnqualität am jeweiligen Standort einschätzen würden, wie sich die Umgebung in den letzten Jahren entwickelt hat und ob irgendwelche größeren Bauprojekte oder Stadtplanungsmaßnahmen anstehen.

Bei Ihrem Spaziergang sollten Sie unter anderem auf die folgenden Dinge achten:

• Wie ruhig oder laut ist es am Standort?
• Wie gut ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
• Sind alle Geschäfte des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Nähe?
• Wo sind die nächsten Schulen/Kindergärten/Ärzte?
• Welche Freizeitmöglichkeiten gibt es?
• Gibt es gastronomische Angebote wie Restaurants und Cafés?
• Welche Menschen leben hier (z. B. eher Rentner oder eher Studenten)?

Wenn Sie Zeit und ein ernsthaftes Interesse an der Immobilie haben, sollten Sie die Gegend auch zu unterschiedlichen Tageszeiten und an unterschiedlichen Wochentagen besuchen. Während an einem Sonntag gegebenenfalls trügerische Ruhe herrscht, kann die Rush Hour an einem Montagmorgen zu einer lauten Geräuschkulisse führen.

Beantragen Sie die wichtigsten Dokumente

Da das Exposé eher oberflächliche Informationen zur Immobilie enthält, sollten Sie noch ein wenig mehr nachforschen und auch andere Dokumente erfragen oder beantragen. Wenn Ihnen die Unterlagen noch vor der ersten Besichtigung vorliegen, hat dies einen großen Vorteil: Sie können unter Umständen schon vorher einige Schwachstellen der Immobilie in Erfahrung bringen und die Angaben auf dem Papier mit der Realität abgleichen.

Fordern Sie diese Dokumente noch vor der ersten Besichtigung an:

• Grundbuchauszug: Einen rechtlichen Anspruch auf den Grundbuchauszug haben Sie nur, wenn Ihrerseits ein „berechtigtes Interesse“ besteht. Auch wenn das in dieser frühen Phase des Hauskaufs noch nicht der Fall ist, sollten Sie dennoch einen gekürzten Grundbuchauszug vom Makler oder Verkäufer anfordern. Darin fehlt meist lediglich Abteilung III, die sensible Informationen zu Grundschulden und anderen Belastungen enthält. Der gekürzte Grundbuchauszug verschafft Ihnen Informationen über die Eigentumsverhältnisse, eingetragene Wegerechte oder Dauerwohnrechte. Die ungekürzte Version können Sie dann beantragen, wenn es wirklich ernst wird und der Kauf kurz bevor steht.
• Energieausweis: Der Energieausweis ist wesentlich einfacher zu beschaffen als ein aktueller Grundbuchauszug. Da dieser seit 2009 verpflichtend zur Verfügung gestellt werden muss, werden Makler oder Verkäufer Ihnen diesen auf Anfrage problemlos zuschicken. Der Energieausweis enthält Informationen zum Energieverbrauch der Immobilie und erlaubt es Ihnen, die laufenden Kosten besser einzuschätzen.
• Flurstückkarte: Die Flurstückkarte bekommen Sie beim zuständigen Katasteramt. Sie beinhaltet Informationen zum angebotenen Grundstück. Anhand der Flurstückkarte können Sie beispielsweise erkennen, welchen Teil des Grundstücks Sie tatsächlich kaufen und ob es Randstücke gibt, die gesondert erworben werden müssten.
• Altlastenverzeichnis/Baulastenverzeichnis: Über das Altlastenverzeichnis erfahren Sie, ob das zum Verkauf stehende Grundstück in der Vergangenheit industriell genutzt wurde. Auch wenn diese Information auf den ersten Blick nebensächlich erscheinen mag, so kann sie doch schwerwiegende und kostenintensive Konsequenzen mit sich bringen. Ist der Boden etwa durch langjährige industrielle Nutzung verseucht, so müssen Sie gegebenenfalls für spätere Sanierungskosten aufkommen.
• Bebauungsplan: Auch wenn Sie Hauseigentümer sind, können Sie mit Ihrer Immobilie häufig nicht nach Belieben verfahren. Stattdessen sieht der örtliche Bebauungsplan oft Einschränkungen vor. So kann darin beispielsweise stehen, dass Ihr Gebäude über höchstens 2 Stockwerke verfügen darf. Sehen Sie den Bebauungsplan daher ein und schätzen Sie ab, ob die Einschränkungen für Sie tragbar sind. Den Bebauungsplan erhalten Sie beim Bauordnungsamt der jeweiligen Gemeinde. Teils sind Bebauungspläne sogar einfach online abrufbar.
• Baupläne: Die Baupläne erhalten Sie vom zuständigen Bauamt. Sie verraten Ihnen unter anderem, welche baulichen Maßnahmen in der unmittelbaren Umgebung des Gebäudes geplant sind. Schlecht wäre es beispielsweise, wenn Sie eigentlich nach einer ruhigen Immobilie Ausschau halten, aber auf dem unmittelbaren Nachbargrundstück schon bald ein Kindergarten errichtet werden soll.

Stellen Sie eine persönliche Mappe zusammen

Haben Sie schließlich alle Dokumente eingeholt, die Gegend ausgiebig erkundet und einen Termin zur Besichtigung vereinbart, sollten Sie noch ein wenig an Ihrem Auftreten als Kaufinteressent arbeiten. Denn es gilt: Wenn Ihnen die Immobilie direkt zusagt, müssen Sie sich von Ihrer besten Seite präsentieren. Immerhin gibt es meist mehrere Bewerber, weshalb ein guter erster Eindruck entscheidend sein kann. Stellen Sie dafür eine Mappe mit den folgenden Dokumenten zusammen:

• SCHUFA-Auskunft
• Gehaltsnachweise
• Kontounterlagen

Es kann auch nicht schaden, Ihrer Interessentenmappe ein kurzes Profil zu Ihrer Person beizulegen. Stellen Sie sich darin kurz vor und erklären Sie, weshalb Sie eine Immobilie kaufen wollen und wie Sie sich Ihr Traumhaus vorstellen. Sie signalisieren mit dieser Mappe, dass Sie ein gut vorbereiteter Käufer mit einem ernsthaften Interesse an der Immobilie sind.

Ihre Checkliste zur Vorbereitung auf die Hausbesichtigung

• Exposé anfragen
• Gegend erkunden
• Mit Anwohnern sprechen
• Unterlagen einholen: Grundbuchauszug (gekürzt), Energieausweis, Flurstückkarte, Altlastenverzeichnis, Bebauungsplan, Baupläne
• Persönliche Mappe zusammenstellen

Der Besichtigungstermin: Bewahren Sie einen kühlen Kopf

Ist der große Tag schließlich gekommen und besichtigen Sie erstmalig Ihr potenzielles zukünftiges Eigenheim, gilt es, einen kühlen Kopf zu bewahren. Lassen Sie sich nicht vom äußeren Erscheinungsbild blenden und bleiben Sie immer kritisch und objektiv.

Bei der Besichtigung selbst sollten Sie strukturiert vorgehen: Fangen Sie am besten unten im Keller oder oben auf dem Dachboden an und arbeiten Sie sich dann durch jedes einzelne Zimmer.

Ihre Checkliste für die Hausbesichtigung

• Wie ist die Immobilie ausgerichtet (z. B. Süd- oder Nordbalkon)?
• Ist das Dach dicht?
• Ist der Dachboden gut gedämmt?
• Ist der Keller trocken?
• Ist die Fassade trocken und ohne Risse?
• Sind Fenster und Türen gut isoliert?
• Sind Fenster und Türen verzogen?
• Ist die Heizungsanlage in Ordnung?
• Ist die Trinkwasseranlage in Ordnung?
• Ist das Gebäude schallisoliert?
• Entspricht die Raumaufteilung den eigenen Vorstellungen?
• Gibt es Ausbaumöglichkeiten für Dachboden und Keller?
• Ist der Keller als Wohn- oder Hobbyraum nutzbar?
• Passt der Stil von Einbauten und Bädern oder müsste mehr Geld investiert werden?
• Wann wurden die letzten Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und greifen hierfür noch Gewährleistungsansprüche?

Beim Hauskauf erwerben Sie natürlich nicht nur die Immobilie an sich, sondern auch das zugehörige Grundstück. Auch dieses sollten Sie genau unter die Lupe nehmen. So können ein besonders schlammiger Boden oder eine komplizierte Hanglage beispielsweise Ihre Pläne für einen Anbau zunichte machen. Besonders teuer wird es unterdessen, wenn das Grundstück noch gar nicht vollständig erschlossen ist. Dann müssen Sie in der Regel mit hohen Mehrkosten für Straßen, Zuwege oder Versorgungsleitungen rechnen.

Ihre Checkliste für die Grundstücksbegehung

• Wie ist der Boden beschaffen?
• Macht die Hanglage Probleme?
• Ist das Grundstück vollständig erschlossen?
• Wie gepflegt ist der Garten?
• Wie hoch ist der Grundwasserspiegel?

Die 3 wichtigsten Tipps für die Hausbesichtigung

Die Hausbesichtigung sollten Sie nicht auf die leichte Schulter nehmen. Auch wenn Sie zunächst nur einmal einen kurzen Blick auf die Immobilie riskieren wollen, sollten Sie immer damit rechnen, dass es Ihre Traumimmobilie sein könnte. Seien Sie daher stets gut vorbereitet und halten Sie sich an die folgenden 3 Tipps.

Tipp 1: Holen Sie sich Unterstützung

Es kann durchaus helfen, den Termin nicht alleine wahrzunehmen. Holen Sie sich beispielsweise Unterstützung von Ihrem Partner, Verwandten oder guten Freunden. Diesen fallen vielleicht Dinge auf, die Sie selbst gar nicht wahrgenommen hätten. Achten Sie allerdings auch darauf, dass Ihre Begleitung nicht zu kritisch oder gar forsch ist: Wer den Verkäufer oder Makler bereits bei der ersten Besichtigung mit zu vielen argwöhnischen Fragen löchert, setzt damit unter Umständen den erfolgreichen Kauf aufs Spiel.

Beim ersten Termin empfiehlt es sich nicht unbedingt, direkt einen Fachmann hinzuzuziehen. Immerhin wird Ihnen dieser die Zeit in Rechnung stellen. Besser ist es, Sie sehen sich die Immobilie erst einmal selbst an und holen sich dann für den zweiten Termin professionelle Hilfe. Der Fachmann kann dann die Bausubstanz für Sie prüfen, die Bodenbeschaffenheit analysieren oder die Immobilie auf Mängel wie Schwamm oder Schimmel untersuchen. Fachkundige Experten finden Sie beispielsweise über örtliche Prüfstellen wie den TÜV, den Verband Privater Bauherren oder die Verbraucherzentrale. Arbeiten Sie mit einem Makler zusammen, können Sie auch diesen darum bitten, für Sie den Kontakt zu einem Fachmann herzustellen.

Tipp 2: Bringen Sie Hilfsmittel mit

Bei einer Immobilienbesichtigung sollten Sie immer die nötigen Hilfsmittel parat haben. Stecken Sie in jedem Fall einen Notizblock und einen Stift ein. Auch ein Zollstock oder ein Laserentfernungsmesser für kleinere Vermessungen sowie ein Kompass zur Überprüfung der Ausrichtung sind immer hilfreich. Möchten Sie sich davon überzeugen, dass die Kellerwand trocken ist, können Sie auch einen Feuchtigkeitsmesser mitbringen. Das Messgerät müssen Sie nicht zwangsweise eigens für die Besichtigung kaufen: In einigen Baumärkten und Onlineshops können Sie sich Feuchtigkeitsmesser und andere Instrumente gegen eine kleine Gebühr ausleihen.

Wenn Sie eher digital unterwegs sind, können Sie viele dieser Hilfsmittel selbstverständlich auch durch geeignete Apps ersetzen. So können Sie Ihr Smartphone unter anderem zum Entfernungsmesser oder zum Kompass umfunktionieren. Vergessen Sie auch nicht, ausreichend Bilder von Haus und Grundstück anzufertigen.

Tipp 3: Besichtigungstermine nur bei Tageslicht

Zu guter Letzt kann auch der richtige Zeitpunkt für die Besichtigung entscheidend sein: Bei Tageslicht treten oft Mängel und Schäden hervor, die zu später Stunde verborgen geblieben wären. Lassen Sie sich daher nicht auf Besichtigungstermine in den späten Nachmittags- oder Abendstunden ein.

Fazit: Gut vorbereitet zur Hausbesichtigung

Bei einem Hauskauf gilt in der Regel der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Das bedeutet, dass Sie den Besichtigungstermin sehr ernst nehmen sollten. Bereiten Sie sich gut darauf vor und nehmen Sie sich ausreichend Zeit dafür. Erkunden Sie dafür zuerst die Umgebung und holen Sie bereits vor der ersten Besichtigung die wichtigsten Unterlagen zur Immobilie ein. Bei ernsthaftem Interesse sollten Sie mehrere Besichtigungstermine wahrnehmen und später auch einen Sachverständigen hinzuziehen, um mögliche Mängel aufzudecken. Nur indem Sie die Immobilie vorab auf Herz und Nieren prüfen, können Sie böse Überraschungen vermeiden.

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