Abschreibung: Welche Möglichkeiten gibt es bei Immobilien?

Bei vermieteten Immobilien profitieren Kapitalanleger von verschiedenen Abschreibungsmöglichkeiten. Anschaffungs- und Herstellungskosten sorgen für eine steuerliche Entlastung und steigern so die Rendite. Im folgenden Artikel erfahren Sie, wie Sie die Absetzung für Abnutzung (AfA) berechnen und für welche Immobilien die Steuervorteile gelten.

Was sind Abschreibungen?

Der Gesetzgeber nimmt an, dass Immobilien durch ständigen Gebrauch im Laufe der Zeit an Wert verlieren. Nach Paragraf 7 Einkommensteuergesetz können Immobilieneigentümer daher unter bestimmten Bedingungen Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich als Werbungskosten geltend machen, um den Wertverlust auszugleichen. Der Anteil, den Sie in Ihrer Steuererklärung berücksichtigen können, wird als Abschreibung oder Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet. Bei einem Grundstück wird davon ausgegangen, dass es durch Nutzung nicht an Wert verliert, daher gilt der Steuervorteil nur für die darauf errichteten Gebäude.

Wann kann eine Immobilie abgeschrieben werden?

Die Vorteile der AfA können Sie bei einer vermieteten Immobilie nutzen – Vermieter oder Eigentümer gewerblicher Immobilien profitieren von den Regelungen des Steuerrechts. Wer in einer selbstgenutzten eigenen Immobilie wohnt, kann keine Abschreibungen geltend machen.

Welche Abschreibungsarten gibt es?

Das Einkommensteuergesetz definiert 2 verschiedene Abschreibungen:

• Lineare AfA
• Degressive AfA

Bei der linearen AfA verteilt der Eigentümer die Anschaffungskosten gleichmäßig auf die Nutzungsdauer der Immobilie. Jedes Jahr berücksichtigt er dann den gleichen Betrag in der Steuererklärung. Abhängig vom Baujahr der Immobilie gibt es 2 verschiedene Abschreibungssätze:

• Nach 1925 erbaute Immobilien: AfA für Neubauten 50 Jahre lang in Höhe von 2 % der Anschaffungskosten
• Vor 1925 erbaute Immobilien: AfA über 40 Jahre in Höhe von 2,5 % der Anschaffungskosten

Die degressive, also abnehmende Abschreibung gibt es bei Immobilien nicht mehr. Diese Methode geht grundsätzlich davon aus, dass der Wertverlust in den ersten Jahren am höchsten ist. Immobilien mit einem Anschaffungsdatum vor dem 1. Januar 2006 durften in den ersten 10 Jahren mit 4 Prozent abgeschrieben werden. In den nächsten 8 Jahren galten 2,5 Prozent Abschreibung, in den weiteren 32 Jahren 1,25 Prozent.

Ist das Ende der angesetzten Nutzungsdauer erreicht, endet auch die Abschreibungsmöglichkeit.

Welche Besonderheiten gelten für Denkmalimmobilien?

Denkmalschutzimmobilien bieten weitere Abschreibungsmöglichkeiten: Zusätzlich zu der 40-jährigen Abschreibung für Altbauten von 2,5 Prozent können Sie Modernisierungskosten steuerlich geltend machen. In den ersten 8 Jahren schreiben Sie 9 Prozent der Kosten ab, danach gilt für 4 Jahre ein AfA-Satz von 7 Prozent.

Grundsätzlich gelten Abschreibungsmöglichkeiten nur, wenn Sie auch Einnahmen mit der Immobilie erzielen, also für Vermieter. Für Käufer von Denkmalimmobilien sieht der Fiskus allerdings eine Ausnahme vor. Auch wenn Sie selbst in Ihrem Haus wohnen, können Sie 10 Jahre lang bis zu 9 Prozent der Erhaltungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben. Das bedeutet: Als Selbstnutzer können Sie insgesamt 90 Prozent Ihrer Kosten zur Erhaltung des Gebäudes abschreiben.

Wie werden betriebliche Gewerbeimmobilien abgeschrieben?

Immobilien, die zum Betriebsvermögen eines Unternehmens gehören, können jährlich mit 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben werden. Der Fiskus geht bei diesen Gewerbeimmobilien von einer Nutzungsdauer von 33 1/3 Jahren aus. Die Regelung gilt für Gebäude, für die ein Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde.

Was ist die Sonder-AfA für neu geschaffenen Wohnraum?

Der Staat fördert den Mietwohnungsbau mit einer zusätzlichen AfA. Errichten Sie ein Mehrfamilienhaus oder bauen Sie ein Dachgeschoss zur Vermietung aus, gibt es eine Sonder-AfA. Zusätzlich zur üblichen AfA für Neubauten in Höhe von 2 Prozent können Sie in den ersten 4 Jahren weitere 5 Prozent der Anschaffungskosten geltend machen.

Um die Sonderabschreibung zu nutzen, sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. Dies sind die wichtigsten:

• Stellung des Bauantrags zwischen dem 01.09.2018 und dem 31.12.2021
• Vermietung der Wohnimmobilie für mindestens 10 Jahre
• Baukosten dürfen 3.000 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen
• Wohnraum muss innerhalb der EU geschaffen werden

Was ist die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung?

Der Gesetzgeber legt bei der linearen oder degressiven Absetzung eine normale Abnutzung zugrunde. In bestimmten Fällen kommt es zu einer übermäßigen Abnutzung oder gar Zerstörung der Immobilie. Sofern die Nutzungsmöglichkeit der Immobilie beeinträchtigt ist, kann der Eigentümer die außergewöhnliche Abnutzung geltend machen. Das ist der Fall, wenn die Immobilie etwa durch einen Erdrutsch, einen Brand oder ein anderes Ereignis stark beschädigt wurde. Ein Gutachter muss in diesem Fall den Restwert und die Restnutzungsdauer bestimmen.

Zusätzlich zu der jährlichen Abschreibung können Sie durch die Verkürzung der Restnutzungsdauer eine weitere Abschreibung vornehmen. Wichtig ist, dem Finanzamt die außergewöhnliche Abnutzung nachvollziehbar anhand eines Gutachtens darzulegen, damit die AfA anerkannt wird.

Wie wird die Abschreibung berechnet?

Um die Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen zu ermitteln, müssen Sie zunächst die Anschaffungs- und Herstellungskosten ermitteln. Bei einer bestehenden Immobilie ist das der Kaufpreis abzüglich des Grundstückswerts. Der Grundstückswert ergibt sich aus dem aktuellen Bodenwert. Alternativ erkennen viele Finanzämter auch eine Aufteilung von 80 Prozent Immobilienwert und 20 Prozent Grundstückswert an.

Zu den Anschaffungskosten zählt nicht nur der reine Kaufpreis: Auch Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision oder die Notarkosten für die Kaufvertragsbeurkundung gehören zu den Anschaffungskosten und sind steuerlich zu berücksichtigen.

Geht es um einen Neubau, gehören alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Bau stehen, zur Bemessungsgrundlage. Baukosten und Baunebenkosten wie die Rechnungen für Architekten oder Statiker sind Bestandteil der zu berücksichtigenden Kosten.

Die folgenden Beispiele zeigen die Berechnung der AfA.

Kauf einer Immobilie, die nach 1925 errichtet wurde:

Kaufpreis	350.000 €
Kaufnebenkosten (Maklerkosten, Notar, Grunderwerbsteuer etc.)	+ 35.000 €
Grundstückswert	./. 70.000 €
Bemessungsgrundlage	385.000 €
Abschreibung	7.700 €

Der Käufer kann 50 Jahre lang 2 Prozent der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen, in diesem Fall also 7.700 Euro. Das zu versteuernde Einkommen reduziert sich aufgrund der Abschreibungsmöglichkeit um 7.700 Euro.

Was passiert, wenn ich eine Immobilie während der Abschreibungsphase verkaufe?

Wenn Sie die Immobilie innerhalb des Abschreibungszeitraums von 40 oder 50 Jahren verkaufen, erlischt die Möglichkeit zur Abschreibung für den Verkäufer, und zwar in dem Monat, in dem der Kaufvertrag unterzeichnet und notariell beglaubigt wird. Der Käufer kann die steuerliche Absetzung nun wiederum voll ausschöpfen.

Fazit: Abschreibung ideal für Kapitalanleger und Vermieter

Kapitalanleger und Vermieter profitieren von den Abschreibungsmöglichkeiten einer Immobilie. Anschaffungs- und Herstellungskosten können über maximal 50 Jahre abgeschrieben werden und so das zu versteuernde Einkommen senken.

Wer eine Denkmalimmobilie kauft und modernisiert, kann zudem weitere steuerliche Möglichkeiten ausschöpfen und Modernisierungskosten abschreiben. Das ist nicht nur für Kapitalanleger, sondern auch für Eigennutzer interessant, denn die Modernisierungsabschreibung gilt auch für Eigentümer, welche die Denkmalimmobilie selbst nutzen.

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