Wer sich den Traum vom Eigenheim möglichst schnell erfüllen möchte, für den könnte ein Bausparsofortdarlehen interessant sein. Diese Finanzierungsart wird von Bausparkassen angeboten. Das Besondere daran: Die Auszahlung der vollen Bausparsumme erfolgt direkt und nicht erst nach Zuteilung des Bausparvertrags, wie dies beim Bausparen die Regel ist.

Bausparsofortdarlehen: Lohnt sich das?

Was es bei einem solchen Kombikredit mit Bausparvertrag zu beachten gilt und warum er sich meistens nicht lohnt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Vorausdarlehen und Bausparvertrag kombiniert: Wie funktioniert das?

Das Bausparsofortdarlehen ist eine Kombination aus 2 Verträgen: Bausparvertrag und Vorausdarlehen. Auf diese Weise können Bausparkassen ihren Kunden sofort das nötige Kapital auszahlen, das sie benötigen, um eine Immobilie zu erwerben oder zu bauen.

Im Rahmen eines Bausparvertrags ist dies eigentlich nicht möglich, da hier normalerweise vor der Darlehensauszahlung zunächst eine bestimmte Summe angespart werden muss.

Um zu verstehen, wie ein Bausparsofortdarlehen genau funktioniert, ist es von Vorteil, jeden dieser beiden Bausteine einzeln zu betrachten.

Bausparvertrag einfach erklärt

Über einen Bausparvertrag wird durch monatliches Sparen Kapital aufgebaut. Die angesparte Summe kann nach der Ansparphase frei verwendet werden, muss also nicht unbedingt in eine Immobilie fließen. Gleichzeitig erhält der Bausparer bereits bei Vertragsabschluss das Recht, später ein zinsgünstiges Darlehen aufzunehmen, sofern er es wohnwirtschaftlich einsetzt. Eine Pflicht zur Aufnahme des Bauspardarlehens besteht jedoch nicht. Bausparer können sich das angesparte Kapital auch einfach auszahlen lassen und nach Gutdünken verwenden.

Ein Bausparvertrag ist damit in 3 Phasen gegliedert:

• Ansparphase: Der Bausparer tätigt monatliche Einzahlungen auf den Bausparvertrag. Das angesammelte Kapital wird jährlich verzinst.
• Zuteilung: Wenn alle notwendigen Kriterien wie die Mindestsparsumme und die Mindestspardauer erfüllt sind, teilt die Bausparkasse dem Bausparer das Bauspardarlehen zu, das heißt, sie gewährt das Darlehen. Außerdem zahlt sie das angesparte Bausparguthaben nebst Zinsen aus.
• Darlehensphase: Der Bausparer zahlt das Bauspardarlehen zu den bei Vertragsabschluss vereinbarten Konditionen in monatlichen Raten zurück.

Addiert man den Mindestsparbetrag und die Höhe des Bauspardarlehens, so erhält man die Bausparsumme. Üblich ist hierbei ein Verhältnis von etwa 40 zu 60 Prozent. Wenn die Bausparsumme beispielsweise 100.000 Euro beträgt, müssen also zunächst 40.000 Euro angespart werden, um ein Bauspardarlehen in Höhe von 60.000 Euro zu erhalten.

Vorausdarlehen einfach erklärt

Bei einer Vorfinanzierung handelt es sich im weitesten Sinne um einen Kredit, der gewährt wird, wenn der Immobilienkäufer oder Bauherr das Kapital bereits benötigt, die endgültige Finanzierung jedoch noch nicht abschließen konnte. Es dient also zur Überbrückung, bis das eigentliche Darlehen ausgezahlt wird.

Eine wesentliche Eigenschaft des Vorausdarlehens besteht darin, dass die Tilgung nicht schrittweise erfolgt, sondern mit Auszahlung der Baufinanzierung auf einmal stattfindet. Der Darlehensnehmer muss jedoch regelmäßig Zinszahlungen leisten, die über die gesamte Laufzeit gleich hoch bleiben. Denn während der Laufzeit findet keine Tilgung statt, die Restschuld sinkt nicht.

Das macht eine Vorfinanzierung im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen relativ teuer. Bei diesem sinken die Zinszahlungen mit jeder Kreditrate, denn Kreditzinsen werden immer auf die Restschuld gezahlt. Diese fällt mit jeder Rate, da hierbei jeweils ein Teil des Kredits getilgt wird.

Vorausdarlehen Bausparvertrag: Diese Zahlungen werden fällig

Die folgenden Phasen durchläuft jedes Bausparsofortdarlehen.

Phase 0: Vertragsabschluss und Auszahlung Vorausdarlehen

Nach Vertragsunterzeichnung wird das Vorausdarlehen in voller Höhe ausgezahlt. Die Kreditsumme ist dabei identisch mit der Bausparsumme des parallel abgeschlossenen Bausparvertrags. Die Höhe ergibt sich aus der Differenz zwischen dem vorhandenen Eigenkapital und den Bau- oder Erwerbskosten der Immobilie.

Phase 1: Besparen des Bausparvertrags und Zinszahlungen für das Vorausdarlehen

Nun wird der Bausparvertrag nach der Vorgabe der Bausparkasse bespart. Üblich ist hierbei ein monatlicher Regelsparbeitrag in Höhe von etwa 4 Promille der Bausparsumme. Liegt diese bei 200.000 Euro, beträgt die Rate also 800 Euro.

Gleichzeitig werden Zinsen für das Vorausdarlehen fällig. Bei einem Sollzinssatz von beispielsweise 1,5 Prozent jährlich liegen die monatlichen Zinskosten somit bei 250 Euro.

Phase 2: Zuteilung des Bausparvertrags und Rückzahlung der Vorfinanzierung

Sobald das Mindestsparguthaben erreicht wurde und der Bausparvertrag zuteilungsreif wird, findet eine Umschichtung statt.

Das angesparte Guthaben und das Bauspardarlehen werden von der Bausparkasse ausgezahlt. Das gesamte Kapital wird direkt zur Rückzahlung des Bausparsofortdarlehens verwendet, dessen Laufzeit somit endet.

Phase 3: Rückzahlung des Bauspardarlehens

Als vertragliche Verpflichtung besteht nun lediglich noch das Bauspardarlehen, weshalb auch nur noch eine Ratenzahlung fällig ist. Wie hoch diese ausfällt, ist ebenfalls tarifabhängig und wird von der Bausparkasse vorgegeben. Die Darlehensraten bei Bausparverträgen werden auch als Zins- und Tilgungsbeitrag bezeichnet und liegen üblicherweise bei etwa 5 Promille der Bausparsumme.

Wurde der Vertrag über 200.000 Euro abgeschlossen, so beläuft sich die Rate auf 1.000 Euro im Monat.

Nachdem das Bauspardarlehen getilgt wurde, endet auch die Laufzeit des Bausparvertrages.

Für wen eignet sich der Kombikredit mit Bausparvertrag?

Wenn es mit dem Hauskauf schnell gehen soll, kann ein Bausparsofortdarlehen die richtige Wahl sein. Die sofortige Auszahlung in Kombination mit den festgeschriebenen Konditionen eines Bausparvertrags ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Darlehensnehmer von in der Zukunft steigenden Zinsen ausgeht.

Die Voraussetzungen für eine Zusage sind vergleichbar mit klassischen Baufinanzierungen:

• gute Bonität
• regelmäßiges Einkommen in ausreichender Höhe
• Sicherheiten, meistens in Form einer Grundschuld
• Eigenkapital, mindestens in Höhe der Erwerbsnebenkosten

Natürlich gibt es Alternativen zum Bausparsofortdarlehen. Denn auch eine klassische Baufinanzierung, die in Form eines Annuitätendarlehens ausgezahlt wird, ist sofort in voller Höhe verfügbar.

Es lohnt sich daher, die unterschiedlichen Angebote genau miteinander zu vergleichen.

Diese Vor- und Nachteile hat ein Bausparsofortdarlehen

Vorteile:

Nachteile

Die gesamte Vertragskonstellation beim Kombikredit mit Bausparvertrag ist komplex und für Laien nicht leicht zu durchschauen.

Es fallen mehrere Gebühren an, sowohl für die Vorfinanzierung als auch für den Bausparvertrag. Letztere können mit 1 Prozent der Bausparsumme zudem sehr hoch ausfallen.

Das Vorausdarlehen wird nicht regelmäßig getilgt, weshalb die Zinsbelastung bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens konstant bleibt. Aus diesem Grund sind die gesamten Zinskosten eines Bausparsofortdarlehens tendenziell höher als beim Annuitätendarlehen, da bei diesem mit jeder Darlehensrate auch eine Tilgung erfolgt. Dies hat wiederum eine Senkung der monatlichen Zinsbelastung zur Folge.

Die Vertragsbindung ist sehr lang. Sollte das Zinsniveau in dieser Zeit fallen, sind die Konditionen des Bauspardarlehens schlechter als die Konditionen, die man sich bei der Anschlussfinanzierung eines klassischen Darlehens hätte sichern können.

Fazit: Die Konditionen des Bausparsofortdarlehens genau prüfen

Die Kombination aus Vorausdarlehen und Bausparvertrag klingt zunächst vielversprechend. Vor allem die sofortige Auszahlung des Kapitals, garantierte Zinssätze und die Möglichkeit von Sondertilgungen sind einleuchtende Argumente.

Als angehender Immobilieneigentümer sollten Sie das Angebot dennoch mit einer klassischen Baufinanzierung vergleichen. Diese wird als Annuitätendarlehen ausgezahlt, bei dem ebenfalls direkt die komplette Darlehenssumme zur Verfügung steht und meist Sondertilgungen möglich sind, wenn auch nur in begrenztem Rahmen. Wie lange der Zinssatz garantiert werden soll, können Sie durch eine Anpassung der Sollzinsbindung selbst bestimmen. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie mit sinkenden Zinsen rechnen und eine kurze Zinsfestschreibung wünschen.

Außerdem sind normale Baudarlehen weniger komplex und es fallen in der Regel geringere Gebühren an.

All diese Gründe sprechen dafür, einen Kombikredit mit Bausparvertrag nicht vorschnell abzuschließen, sondern auch Angebote für klassische Baufinanzierungen einzuholen und gegenzurechnen. Denn nur durch den Vergleich werden Sie das für Ihre Situation beste Angebot finden und können vermeiden, unterm Strich zu viel für Ihre Baufinanzierung zu bezahlen.

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