Was bedeutet Bestandsschutz im Baurecht?

Kommt es zu Rechtsveränderungen im Baurecht, hat das für Immobilieneigentümer im Rahmen des Bestandsschutzes keine Auswirkungen. Das Gebäude ist so geschützt, dass es genutzt werden darf, wie es ursprünglich genehmigt wurde. Im Folgenden erfahren Sie, was der Bestandsschutz für Eigentümer und Käufer genau bedeutet, wie lange der Schutz gilt und welche Arten es gibt.

Was ist der Bestandsschutz im Baurecht?

Bestandsschutz gibt Eigentümern rechtliche Sicherheit und die Garantie, ihre Immobilie wie vorgesehen zu nutzen: Wenn für ein Gebäude bei der Errichtung eine rechtmäßige Baugenehmigung vorlag, kann es weiterhin genutzt werden wie bisher, auch wenn eine geänderte Rechtsprechung den Bau aktuell so nicht mehr erlauben würde.

Damit die Bestandswahrung gilt, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die Errichtung des Gebäudes entsprach zum damaligen Zeitpunkt gültigem Recht, der Bau muss also legal erfolgt sein.
• Das Gebäude ist funktionsgerecht nutzbar.
• Das Gebäude wird aktuell genutzt und steht nicht seit längerer Zeit leer.

Welche Arten von Bestandssicherung gibt es?

Es gibt 2 verschiedene Arten der Bestandswahrung:

• Aktiver Bestandsschutz
• Passiver Bestandsschutz

Der passive Bestandsschutz wird auch als abwehrender Schutz bezeichnet, der den Ist-Zustand der baulichen Anlage schützt. Wurde ein Gebäude rechtmäßig errichtet, entspricht aber inzwischen nicht mehr den Bauvorschriften, ist es vor bauaufsichtlichen Maßnahmen wie zum Beispiel einer Abrissverfügung geschützt. Einfach ausgedrückt: Das Gebäude darf in jedem Fall so weitergenutzt werden wie bisher.

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass darüber hinaus auch ein aktiver Bestandsschutz gelten kann. Das bedeutet, dass bestimmte Umbauten oder Nutzungsänderungen des Gebäudes geduldet oder genehmigt werden können oder gar müssen, auch wenn sie inzwischen gegen das geltende Baurecht verstoßen. Die Abgrenzung zwischen Bestandsschutz und einer nicht zulässigen Änderung ist jedoch rechtlich nicht immer eindeutig zu treffen, sodass sich verschiedentlich Gerichte mit dieser Frage beschäftigen.

Wie lange gilt der Bestandsschutz?

Nur wenn ersichtlich ist, dass ein Gebäude auch genutzt wird, gilt die Bestandswahrung. Ist von außen zu erkennen, dass eine unter Bestandsschutz stehende Immobilie als „endgültig aufgegeben“ zu bewerten ist, erlischt der Schutz. Wird das Gebäude abgerissen und an dieser Stelle ein neues errichtet, gilt die Bestandswahrung für die neue Immobilie nicht.

Eine Ausnahme bildet der Fall, dass ein Wohnhaus für längere Zeit leersteht, etwa weil sich kein Käufer dafür interessiert. Der Leerstand führt nicht zum Erlöschen des Bestandsschutzes.

Welche Auswirkung hat eine Nutzungsänderung?

Nach den Regelungen des Baugesetzbuchs ist die Nutzungsänderung einer Immobilie genehmigungspflichtig. Entscheidend ist, dass Qualität und Quantität des Gebäudes nicht verändert werden. Kommt es zu einer wesentlichen Änderung, verfällt der Bestandsschutz.

Ein Beispiel verdeutlicht das: Eine Immobilie wurde als Einfamilienhaus errichtet, nun möchte der Eigentümer das Objekt in einen Kindergarten umbauen. Damit wird die Nutzung des Hauses wesentlich verändert. Der Bestandsschutz erlischt.

Was gilt für Bestandswahrung ohne Baugenehmigung?

Wurde ein Gebäude legal errichtet, weil zum damaligen Zeitpunkt keine Baugenehmigung einzuholen war, besteht Bestandsschutz. Auch wenn an einem Gebäude genehmigungsfreie Änderungen vorgenommen wurden, ist der Schutz vorhanden.

Welche Folgen hat ein Verstoß gegen den Bestandsschutz?

Wenn Sie als Eigentümer unerlaubte Änderungen oder Umbauten an Ihrer Immobilie vornehmen, erlischt die Bestandswahrung. Die Behörden haben verschiedene Möglichkeiten, zu reagieren:

• Anordnung des Abrisses, die Kosten trägt der Eigentümer
• Untersagung der Nutzung
• Stilllegung

Für den Eigentümer bedeutet der Verstoß erheblichen Ärger: Er verliert nicht nur das Geld, das er in die unerlaubten Änderungen investiert hat, sondern muss auch mit Bußgeldern oder Schadenersatzforderungen rechnen.

Fazit: Bestandsschutz sorgt für Sicherheit bei Eigentümern

Mit dem Bestandsschutz genießen Eigentümer die Garantie, dass Behörden bei einem einst legal errichteten Bau keine Anforderungen mehr stellen können, auch wenn sich die Rechtslage inzwischen geändert hat. Der Immobilieneigentümer darf die bauliche Anlage so nutzen, wie es in der Baugenehmigung vorgesehen ist.

Als Käufer einer Bestandsimmobilie sollten Sie sich alle Unterlagen und vor allem die Baugenehmigung vorlegen lassen. Planen Sie bauliche Veränderungen, klären Sie diese idealerweise im Vorfeld mit dem zuständigen Bauamt, damit es nicht zu bösen Überraschungen kommt.

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