Kaufabsichtserklärung: Wozu dient sie?

Stellen Sie sich vor, Sie finden nach langer Suche endlich Ihr Traumhaus. Doch während Sie die letzten Aspekte der Finanzierung klären, schnappt es Ihnen ein anderer Käufer in letzter Sekunde vor der Nase weg. Um dies zu verhindern, schließen viele Käufer mit dem Verkäufer und dessen Makler eine sogenannte Kaufabsichtserklärung. Doch wie viel Sicherheit bietet ein solcher Vertrag wirklich?

Was ist eine Kaufabsichtserklärung?

Bei einer Kaufabsichtserklärung – häufig auch Reservierungsvereinbarung genannt – handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen Immobilienkäufer, Immobilienverkäufer und dem beteiligten Makler. Mit der Kaufabsichtserklärung reservieren Sie sich die Immobilie für eine bestimmte Zeit – das bedeutet, dass der Makler beziehungsweise der Verkäufer das Objekt in der Zwischenzeit keinen anderen Käufern anbieten darf. Meist handelt es sich dabei um einen Zeitraum von 1 bis 6 Monaten.

Als Käufer bekunden Sie mit einer Kaufabsichtserklärung Ihr ernsthaftes Interesse an der Immobilie und verhindern im besten Fall, dass das Objekt anderweitig verkauft wird. Auch für Verkäufer und Makler kann eine solche Erklärung eine erhöhte Sicherheit mitbringen: Ist die Finanzierung des Käufers beispielsweise noch nicht in trockenen Tüchern, kann die Zeit so überbrückt werden. Das Risiko, dass der Kaufinteressent abspringt, ist mit einer Reservierungsvereinbarung meist geringer.

Wie verbindlich ist eine Kaufabsichtserklärung?

Auch wenn das Konzept der Kaufabsichtserklärung gut klingen mag, sollten Sie Folgendes immer im Hinterkopf behalten: Die Vereinbarung ist nicht bindend. Das bedeutet, dass Käufer und Verkäufer grundsätzlich jederzeit vom Vertrag zurücktreten können. So kann der Verkäufer die Immobilie trotz unterzeichneter Erklärung anderweitig verkaufen, wenn er ein besseres Angebot erhält. Auch Sie als Käufer müssen sich nicht zwingend an die Vereinbarung halten und können schlicht ein anderes Objekt kaufen. Im Grunde wirkt die Kaufabsichtserklärung daher eher auf emotionaler und moralischer als auf rechtlicher Ebene: Der gefühlte Druck, den Kauf auch wirklich zum Abschluss zu bringen, ist für beide Seiten höher. Rechtsverbindlichkeit entsteht durch die Vereinbarung aber nicht.

Außerdem ergibt eine Kaufabsichtserklärung mit einem Makler überhaupt nur dann einen Sinn, wenn dieser über einen Alleinauftrag für die Immobilie verfügt. In diesem Fall betreut er die Immobilie exklusiv. Durch die Reservierungsvereinbarung darf er sie für den vereinbarten Zeitraum keinen anderen Interessenten zeigen. Sind jedoch mehrere Makler mit dem Verkauf der Immobilie betraut, so müssen sich diese nicht an die Vereinbarung halten. Die anderen Makler können die Immobilie nach Belieben weiteren potenziellen Käufern vorstellen und bei einem attraktiven Angebot auch den Kauf einleiten.

Welche Konsequenzen hat ein Rücktritt von der Kaufabsichtserklärung?

Da die Kaufabsichtserklärung nicht rechtsverbindlich ist, können Sie grundsätzlich jederzeit davon zurücktreten. Sie müssen die darin beschriebene Immobilie also nicht kaufen, wenn Sie in der Zwischenzeit ein passenderes Objekt finden. Dennoch kann ein Rücktritt negative Konsequenzen für Sie mit sich bringen. Vereinbaren Sie in der Kaufabsichtserklärung beispielsweise, dass der Notar bereits mit der Erstellung des Kaufvertrags beginnen soll, so müssen Sie mindestens für 50 Prozent der bereits entstandenen Kosten aufkommen. Teilweise muss die Partei, die von der Vereinbarung zurücktritt, diese Kosten sogar in voller Höhe zahlen. Derartige Klauseln sollten Sie zwingend bereits vor der Unterzeichnung der Vereinbarung prüfen.

Noch teurer wird es, wenn Ihre Kaufabsichtserklärung eine Reservierungsgebühr vorsieht. Diese ist bei derartigen Verträgen gang und gäbe und beläuft sich meist auf etwa 10 bis 15 Prozent der späteren Maklerprovision. Kommt es wie erhofft zum Kaufabschluss, so wird die Reservierungsgebühr in der Regel schlicht mit der Maklercourtage verrechnet. Als Käufer entstehen Ihnen also keine Mehrkosten. Treten Sie jedoch von der Vereinbarung zurück, so wird die Reservierungsgebühr häufig nicht rückerstattet. Ob und inwiefern dieses Vorgehen rechtlich in Ordnung ist, ist bislang nicht eindeutig geklärt. In der Vergangenheit stellten sich viele Gerichte auf die Seite der abgesprungenen Käufer und verurteilten Makler und Verkäufer dazu, die Reservierungsgebühr zurückzuzahlen. Sollte ein Makler Ihre Reservierungsgebühr einbehalten, so sollten Sie daher einen Fachanwalt konsultieren. Unter Umständen ist die entsprechende Klausel in der Vereinbarung nichtig.

Eines ist jedoch sicher: Wenn Sie von der Kaufabsichtserklärung zurücktreten, müssen Sie keine Maklerprovision zahlen. Diese ist immer nur nach erfolgreichem Kauf fällig.

Inhalt: Was gehört in eine Kaufabsichtserklärung?

Bei der Kaufabsichtserklärung handelt es sich um einen relativ formlosen Vertrag. Grundsätzlich können Sie und die andere Partei darin ganz frei Vereinbarungen treffen. Dennoch gibt es einige Basisinformationen, die Ihre Kaufabsichtserklärung unbedingt beinhalten sollte:

• Angaben zu den Vertragsparteien (Name und Adresse)
• Genaue Objektbezeichnung
• Dauer der Reservierung
• Höhe des vereinbarten Kaufpreises
• Höhe der späteren Maklercourtage
• Zahlungskonditionen
• Ggf. Reservierungsgebühr (Vorsicht: nachteilig für Käufer)

Um das Schreiben etwas verbindlicher zu gestalten, enthalten einige Kaufabsichtserklärungen auch bereits ein Datum für den späteren Notartermin zur Kaufvertragsunterzeichnung.

Kaufabsichtserklärung Muster

Hier können Sie unsere Vorlage für eine Kaufabsichtserklärung kostenlos herunterladen, direkt am Computer ausfüllen und ausdrucken.

Gibt es Alternativen zur Kaufabsichtserklärung?

Auch wenn eine Kaufabsichtserklärung ein gewisses Gefühl von Sicherheit erzeugt, so ist sie doch nicht verbindlich und schafft entsprechend keine vollständige Absicherung. Anders verhält es sich hingegen bei einem Vorvertrag. Hierbei handelt es sich um einen rechtsverbindlichen Vertrag, der beide Parteien dazu verpflichtet, zu einem späteren Zeitpunkt einen Kaufvertrag über die jeweilige Immobilie zu unterzeichnen.

Der Vorvertrag muss gemäß Paragraf 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) notariell beurkundet werden, was wiederum zusätzliche Kosten bedeutet. Dafür sichert der Vorvertrag Ihnen als Käufer zu, dass Sie die Immobilie später auch wirklich erhalten. Gleichzeitig sind natürlich auch Sie durch den Vertrag zum späteren Kauf verpflichtet. Ein Rücktritt vom Vorvertrag ist in der Regel mit der Zahlung von Schadensersatz in nicht unerheblicher Höhe verbunden. Überlegen Sie es sich also gut, bevor Sie einen verbindlichen Immobilienvorvertrag unterzeichnen. Sind Sie sich nicht zu 100 Prozent sicher, ist die Kaufabsichtserklärung in jedem Fall die bessere Wahl.

Fazit: Kaufabsichtserklärungen sind nicht verbindlich

Kaufabsichtserklärungen sind durchaus üblich, doch sollten Käufer sich immer darüber im Klaren sein, dass sie keine vollständige Absicherung darstellen. Makler oder Verkäufer dürfen die Immobilie für den Zeitraum der Reservierung zwar keinen anderen Interessenten vorstellen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass das Objekt in dieser Zeit nicht verkauft werden darf. Auch können beide Parteien jederzeit von der Vereinbarung zurücktreten. Lesen Sie sich eine Kaufabsichtserklärung daher gut durch und achten Sie darauf, ob Sie im Fall der Fälle Ihre Reservierungsgebühr zurückerhalten würden. Haben Sie wirklich sehr großes Interesse an einer stark nachgefragten Immobilie, so sollten Sie über Alternativen nachdenken: Ein Vorvertrag sorgt zwar für zusätzliche Kosten, doch können Sie so sicherstellen, dass Sie den Zuschlag für Ihr Traumhaus auch wirklich erhalten.

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