Was zählt zum Sondereigentum?

Bei einem Einfamilienhaus sind die Eigentumsverhältnisse klar: Gebäude und Grundstück gehören dem Eigentümer. Anders ist das bei einer Eigentumswohnung: Hier teilt sich das Eigentum in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum auf. Im Folgenden erfahren Sie, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum zählen, wie die Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum erfolgt und worin der Unterschied zum Teileigentum besteht.

Was ist Sondereigentum?

Nach den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes WEG ist Sondereigentum ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Eigentumswohnung. In der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan einer Eigentumsanlage wird genau definiert, was dem Sondereigentum zugeordnet wird.

Entscheidend ist, dass durch das Sondereigentum keine Rechte eines anderen Wohnungseigentümers oder des gemeinschaftlichen Eigentums beeinträchtigt oder eingeschränkt werden.

Was gehört zum Sondereigentum?

Wohnräume, Kellerräume oder Garagen können zum Sondereigentum gehören. Ein Überblick über die Bestandteile des Sondereigentums bei einer Eigentumswohnung:

• Alle Räume der Wohnung
• Bodenbeläge
• Decken- und Wandverkleidungen
• Heizkörper
• Klimaanlage
• Einbauküche
• Einbauschränke
• Nicht tragende Innenwände
• Sanitärinstallationen
• Innenseite der Wohnungseingangstüren
• Keller oder Speicherräume (auch wenn sie nicht mit der Wohnung direkt verbunden sind)
• Abgeschlossene Tiefgaragenstellplätze

Andere Gebäudeteile hingegen zählen zum Gemeinschaftseigentum:

• Dach
• Geschossdecken
• Treppenhaus
• Außenfassade
• Außenseite der Wohneingangstüren
• Kellergänge
• Flure
• Fahrstuhl
• Fenster
• Garten

Welche Spezialfälle gibt es beim Sonder- und Gemeinschaftseigentum?

In einer Wohnanlage gibt es einige Bauteile mit Besonderheiten bei der Aufteilung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Dabei handelt es sich um Spezialfälle:

Bauteil	Gemeinschaftseigentum	Sondereigentum
Balkon	Außenwände, Balkondecke, Brüstungsbelag	Innenanstrich, Balkonraum, Mörtelbett, Bodenbelag
Fenster	Gesamte Fenster sind Gemeinschaftseigentum, abweichende Regelungen können Eigentümer zur Kostenübernahme für eigene Fenster verpflichten
Garten oder Terrassen	Gehören immer zum Gemeinschaftseigentum	Einräumung eines Sondernutzungsrechts möglich
Wohnungseingangstüren	Außenseite der Tür	Innenseite der Tür
Stellplätze	Stellplätze im Freien sind stets Gemeinschaftseigentum	Einräumung eines Sondernutzungsrechts möglich

Warum ist die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum wichtig?

Im Sondereigentum darf ein Eigentümer frei entscheiden. Solange er keine Rechte Dritter berührt oder Änderungen am Gemeinschaftseigentum vornimmt, kann er Veränderungen und Umbauten vornehmen und besitzt Gestaltungsfreiheit. Die Kosten des Sondereigentums hat der jeweilige Eigentümer zu tragen.

Ist das Gemeinschaftseigentum betroffen, muss ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgen, wenn Maßnahmen geplant sind. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Aufteilung ist daher in rechtlicher sowie finanzieller Hinsicht bedeutsam. Ein Wohnungseigentümer besitzt einen Anteil am Gemeinschaftseigentum und ist verpflichtet, sich nach den Regelungen des WEG an den Kosten für die Instandhaltung und den Erhalt dieses Eigentums zu beteiligen. Wie hoch die Kostenbeteiligung ausfällt, hängt vom Miteigentumsanteil des jeweiligen Eigentümers ab. Der Miteigentumsanteil ergibt sich aus der Teilungserklärung der Wohnung und wird in der Regel auf Grundlage der Wohnungsgrößen ermittelt.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Teileigentum?

Sondereigentum wird an Anlagen begründet, die Wohnzwecken dienen. Handelt es sich um Eigentum an anders genutzten Anlagen, zu denen etwa Laden- oder Büroräume zählen, spricht man von Teileigentum. Unterschiede bei der rechtlichen Betrachtung von Sonder- und Teileigentum gibt es nicht. Streng genommen fällt das Teileigentum unter das Sondereigentum, das auch Wohneigentum genannt wird.

Fazit: Sondereigentum als wichtige Eigentumsform bei Wohnanlagen

Das Wohnungseigentum bei einer Eigentumswohnung setzt sich aus dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung und einem Anteil am Gemeinschaftseigentum zusammen. Genaue Regelungen dazu liefert das Wohnungseigentumsgesetz. Das Sondereigentum ist nur an abgeschlossenen Räumen – wie eben einer Wohnung – möglich. Soll Eigentum an anderen Flächen wie einem Stellplatz oder einem Garten eingeräumt werden, ist das nur über ein Sondernutzungsrecht möglich.

Interessieren Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung, sollten Sie daher unbedingt einen Blick in die Teilungserklärung werfen. Hier werden Sonder- und Gemeinschaftseigentum klar geregelt und somit die genauen Eigentumsverhältnisse sichtbar.

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