Bautagebuch: Wer muss wie den Bauablauf dokumentieren?

Ein Bautagebuch begleitet den Hausbau von Anfang bis Ende. In diesem wird unter anderem die Fertigstellung der einzelnen Bauabschnitte dokumentiert und auch etwaige Mängel können darin festgehalten werden. Während private Bauherren nicht zwingend ein Bautagebuch führen müssen, ist die schriftliche Dokumentation für beauftragte Architekten und professionelle Bauleiter verpflichtend.

Was ist ein Bautagebuch?

Ein Bautagebuch kommt nahezu bei jedem Hausbau zum Einsatz. Im Grunde wird anhand dieser Dokumentation der Fortschritt des Baus festgehalten. Auch wenn Mängel entdeckt werden, sollten diese dort eingetragen werden. Fotos und andere Belege können hinzugefügt werden.

Ziel des Bautagebuchs ist es, die Spurensuche bei später zum Vorschein tretenden Mängeln zu erleichtern. So kann der Verantwortliche anhand der detaillierten Dokumentation einfacher ausfindig gemacht werden. Ein offiziell geführtes Bautagebuch ist auch vor Gericht als Beweismittel zulässig.

Ist ein Bautagebuch Pflicht?

Private Bauherren, die den Hausbau selbst koordinieren, müssen offiziell kein Bautagebuch führen. Nichtsdestotrotz sollten Sie den Baufortschritt freiwillig dokumentieren: Je detaillierter Ihr Bericht, desto einfacher ist es, spätere Mängel zu reklamieren.

Wird hingegen ein Architekt oder ein Bauleiter vertraglich mit der Bauaufsicht beauftragt, so muss der Experte gemäß Leistungsphase 8 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ein Bautagebuch anfertigen. Die Ordnung gibt allerdings nicht klar vor, wie häufig Einträge zu erfolgen haben. Empfehlenswert ist es, das Bautagebuch so regelmäßig wie möglich um neue Einträge zu ergänzen. Idealerweise sollte es täglich aktualisiert werden, mindestens jedoch zu jedem Baustellenbesuch.

Bautagebuch-Pflicht entfällt für Generalunternehmer und Bauträger

Ein Generalunternehmer übernimmt lediglich den Bau eines Hauses: Das Grundstück muss bereits vorhanden sein und auch der Plan für das Haus muss schon stehen. Da die Überwachung nicht zu den Aufgaben des Generalunternehmers gehört, entfällt auch die Bautagebuch-Pflicht.

Ein Bauträger hingegen übernimmt auch Planungsaufgaben. Der Unterschied zum Generalunternehmer besteht außerdem darin, dass Sie in der Zusammenarbeit mit diesem selbst Bauherr sind. Beim Bauträger ist das anders: Entscheiden Sie sich für einen Bauträger, so verpflichten Sie sich zur späteren Abnahme eines noch nicht gebauten Hauses. Der Bauträger baut das Haus für Sie und Sie kaufen es erst nach der Fertigstellung. In den Bau selbst sind Sie nicht involviert.

Sowohl für Generalunternehmer als auch für Bauträger entfällt die Pflicht, ein Bautagebuch zu führen. In der Regel greift auch die HOAI nicht, was für Sie einen geringeren Schutz bedeutet. Möchten Sie, dass dennoch ein offizielles Bautagebuch geführt wird, so können Sie dies entweder vertraglich vereinbaren oder einen unabhängigen Bauleiter einbeziehen und diesen mit der Bauaufsicht beauftragen. Zumindest für die Abnahme der einzelnen Bauabschnitte sollten Sie einen neutralen Gutachter hinzuziehen. Während das Tagebuch in den Architektenkosten bereits enthalten ist, wird die Bauaufsichtsleistung in diesen Fällen meist gesondert abgerechnet.

Inhalt: Was gehört ins Bautagebuch?

Viele Bauherren sind meist überrascht darüber, wie umfangreich und detailliert ein Bautagebuch ist. Doch nur, wenn wirklich alle Informationen darin enthalten sind, kann die Fehlerquelle bei späteren Mängeln problemlos aufgespürt werden.

Wichtig beim Führen eines Tagebuchs über den Hausbau ist, dass jeder Eintrag für sich alle wichtigen Informationen enthalten sollte. Es genügt also beispielsweise nicht, auf der ersten Seite eine Liste mit allen beteiligten Handwerkern zu erstellen. Stattdessen muss aus jedem einzelnen Eintrag hervorgehen, wer am jeweiligen Tag anwesend war und wer nicht.

Das gehört ins Bautagebuch:

• Objektbezeichnung
• Datum
• Witterung (z. B. Minimal- und Maximaltemperatur am jeweiligen Tag, Niederschlag, starker Wind)
• Anwesende Personen auf der Baustelle, ggf. mit Anwesenheitszeitraum oder Stundenanzahl (z. B. Bauleiter, Ingenieure, Bauherr, Bauprüfer, Gewerke wie Elektriker oder Maurer)
• Aktueller Bauzustand
• Verwendetes Material, ggf. mit Mengenangaben (z. B. Beton, Lacke, Farben)
• Eingesetzte Geräte, ggf. mit Einsatzzeiten und etwaigen Störfällen/Defekten (z. B. Betonmischer, Bagger, Bautrockner)
• Abweichungen vom eigentlichen Bauzeitplan mit Grund (z. B. fehlende Geräte, ausgefallene Handwerkertermine, verspätete Materiallieferung)
• Mängel und Bauschäden inkl. Dokumentation anhand von Fotos, Videos, Skizzen etc.
• Bedenken gegenüber der eigentlich geplanten Bauausführung (z. B. Feststellung, dass vertraglich vorgesehener Baustoff sich doch nicht für die Ausführung eignet)
• Festgestellte Fehler bei der Bauausführung
• Baumaßnahmen, die nur unter Anwesenheit des Bauleiters durchgeführt werden können (z. B. Betonarbeiten)
• Zusatzaufträge, die vom eigentlichen Bauplan abweichen
• Durchgeführte Prüfungen und Messungen sowie deren Ergebnisse
• Dokumentation der Rohr- und Kabelleitungsinstallation
• Abnahme bzw. Teilabnahme einzelner Bauleistungen
• Ggf. Vorfälle (z. B. Unfälle, Schäden, Beschwerden von Anwohnern)

Form: Wie muss ein Bautagebuch aussehen?

Die Honorarordnung enthält keine Vorgaben darüber, in welcher Form ein Bautagebuch geführt werden muss. Online gibt es zahlreiche verschiedene PDF-Vorlagen, die eine lückenlose Dokumentation erleichtern. Die Vordrucke enthalten in der Regel Felder für die wichtigsten Informationen und eignen sich so auch hervorragend für private Bauherren, die ein freiwilliges Bautagebuch führen wollen. Derartige Vordrucke sind auch in Papierform mit einzelnen Bögen erhältlich.

Viele Architekten und Bauleiter sind allerdings dazu übergegangen, das Bautagebuch in digitaler Form zu führen. So erleichtern zahlreiche Apps die Eingabe, indem beispielsweise sich wiederholende Angaben automatisch für jeden Eintrag übernommen werden. Auch können dadurch nicht nur Fotos, sondern auch Videos problemlos hinzugefügt und mit einem Zeitstempel versehen werden. Ein weiterer Vorteil der digitalen Dokumentation besteht darin, dass mehreren Personen Zugriff auf das Tagebuch eingeräumt werden kann. So können Architekt oder Bauleiter Ihnen als Bauherr etwa Leserechte einräumen: Auf Ihrem privaten Handy können Sie dadurch jederzeit den Baufortschritt Ihres Hauses verfolgen.

Bautagebuch: Welche Rechte haben Bauherren?

Als Bauherr haben Sie einen Anspruch darauf, das Bautagebuch jederzeit einsehen zu dürfen. Darüber hinaus erhalten Sie am Ende eine Kopie des fertigen Bautagebuchs. Diese kann Ihnen entweder als physische Kopie oder als Datei auf einem digitalen Datenträger ausgehändigt werden. Einen Anspruch auf das Original haben Sie hingegen nicht. Dieses wird bei der Bauaufsichtsbehörde verwahrt, wo Sie es jederzeit einsehen, aber nicht mitnehmen können.

Was kostet ein Bautagebuch?

Engagieren Sie einen Architekten oder Bauleiter gemäß HOAI mit der Bauaufsicht, so ist das Führen des Bautagebuchs bereits in das Honorar einkalkuliert. Gemäß der Gebührenordnung für Architekten entfallen 32 Prozent der Gesamtkosten auf die Bauüberwachung (Leistungsphase 8). Insgesamt orientieren sich die Kosten für den Architekten an den Gesamtkosten des Baus.

Beispiel: Sie planen, ein Haus für 400.000 Euro zu bauen, und beauftragen den Architekten mit allen 9 Leistungsphasen. Insgesamt müssen Sie dadurch gemäß HOAI Architektenkosten in Höhe von 57.799 Euro zahlen. Von diesen Gesamtkosten entfallen 32 Prozent auf die Bauaufsicht, die auch das Führen des Bautagebuchs beinhaltet. Insgesamt kostet Sie die Bauaufsicht durch den Architekten daher 18.496 Euro.

Arbeiten Sie mit einem Generalunternehmer oder Bauträger, so greift die HOAI nicht. Bestehen Sie darauf, dass ein Bautagebuch geführt wird – entweder durch den Bauträger selbst oder durch einen unabhängigen Bauleiter –, werden die Kosten frei verhandelt.

Bautagebuch oder Bautagesbericht: Was ist der Unterschied?

Das Bautagebuch gehört zu den rechtlichen Pflichten des Architekten oder Bauleiters, der mit der Bauüberwachung beauftragt wurde. Es enthält detaillierte Informationen über den Gesamtbaufortschritt der Immobilie. Bautagesberichte hingegen werden von den einzelnen Gewerken angefertigt. So dokumentiert der Maurer darin beispielsweise nur die Aufgaben, die er oder seine Handwerker getätigt haben. In den Bautagesberichten wird häufig auch vermerkt, welche Handwerker wie viele Stunden am jeweiligen Tag auf der Baustelle tätig waren und welche Materialien eingesetzt wurden.

Bautagesberichte sind sehr viel weniger detailliert und dienen nur bedingt der Fehlersuche bei etwaigen Mängeln. Stattdessen helfen sie den Gewerken dabei, später eine ordentliche und wahrheitsgetreue Rechnung stellen zu können.

Fazit: Bautagebuch als wichtiges Beweisstück beim Hausbau

Bei nahezu jedem Bau geht früher oder später etwas schief. Oft hilft ein Blick ins Bautagebuch, um dem Fehler besser auf die Spur gehen und den Verantwortlichen ausfindig machen zu können. Beauftragen Sie einen Architekten oder Bauleiter mit der Objektüberwachung (HOAI-Leistungsphase 8), so ist der Experte gesetzlich dazu verpflichtet, ein sachgemäßes Bautagebuch zu führen. Setzen Sie hingegen auf Generalunternehmer oder Bauträger, müssen Sie sich anderweitig behelfen: So können Sie das Führen des Bautagebuchs vertraglich vereinbaren oder auf einen unabhängigen Bauleiter setzen.

In all diesen Fällen lohnt es sich jedoch, als Bauherr ebenfalls freiwillig ein Tagebuch über den Hausbau zu führen: Selbst wenn Sie nur auf Ihr Laienwissen zurückgreifen können, sollten Sie den Baufortschritt festhalten, dokumentieren, wer wann auf der Baustelle tätig war, und Fotos von allem machen, was Ihnen merkwürdig vorkommt. So sind Sie am Ende doppelt abgesichert.

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