Sicherungsabrede: Wozu dient die Zweckerklärung bei einer Grundschuld?

Im Gegensatz zu einer Hypothek ist eine Grundschuld nicht direkt an ein jeweiliges Darlehen gekoppelt. Um diese Verbindung dennoch herzustellen, bedarf es einer sogenannten Sicherungsabrede zwischen Bank und Kreditnehmer. Wie diese aussieht, welche Arten es gibt und was das für Sie als Kreditnehmer bedeutet, erfahren Sie hier.

Was ist eine Sicherungsabrede für Grundschulden?

Die Sicherungsabrede – auch Zweckerklärung oder Zweckbestimmungserklärung genannt – koppelt die Grundschuld an das Darlehen. Während eine Hypothek direkt mit dem jeweiligen Kredit verbunden ist, steht die Grundschuld genau genommen losgelöst davon. Das bedeutet auch: Die Hypothek erlischt automatisch mit Zahlung der letzten Kreditrate. Die Grundschuld hingegen bleibt weiterhin im Grundbuch hinterlegt und kann nur mit Zustimmung der Bank und mithilfe eines Notars gelöscht werden.

Um dennoch eine Verbindung zwischen Grundschuld und Immobilienkredit herzustellen, setzen Banken auf die sogenannte Sicherungsabrede. Hierbei handelt es sich um einen zusätzlichen Sicherungsvertrag, der zwischen Bank und Kreditnehmer geschlossen wird. Meist händigt die Bank diesen gemeinsam mit dem Darlehensvertrag aus.

Enge und weite Sicherungsabrede: Was ist der Unterschied?

Es gibt 2 Varianten der Zweckerklärung: die enge und die weite Sicherungsabrede. Als Kreditnehmer sollten Sie sich genauestens mit dem Unterschied zwischen den beiden Optionen vertraut machen, denn er wirkt sich maßgeblich auf Ihre Haftung aus.

Enge Sicherungsabrede

Bei der engen Sicherungsabrede enthält der Zusatzvertrag lediglich Informationen zur Baufinanzierung, darunter diese:

• Auf welches Objekt bezieht sich die Grundschuld?
• Wie hoch ist die Darlehenssumme?
• Wie hoch ist der Zinssatz?

Hierbei wird die Grundschuld explizit und ausschließlich an Ihren Immobilienkredit geknüpft. Eine Beispielformulierung könnte wie folgt lauten:

„Die Grundschuld einschließlich Nebenleistungen und Zinsen dient als Sicherheit für sämtliche Forderungen – Hauptforderung, Zinsen und Gebühren – aus dem Darlehen (VERTRAGSNUMMER) über (DARLEHENSSUMME) gegen (KREDITNEHMER).“

Bei der engen Sicherungsabrede kann die Bank nur auf die Grundschuld als Sicherheit zurückgreifen, wenn Sie Ihre Raten aus dem Immobilienkredit nicht mehr zahlen können. Haben Sie anderweitig Schulden bei der Bank – etwa aufgrund eines alten Autokredits –, kann die Bank nicht einfach auf die Grundschuld ausweichen. Die enge Sicherungsabrede ist für Sie als Kreditnehmer entsprechend von Vorteil.

Weite Sicherungsabrede

Bei der weiten Sicherungsabrede handelt es sich rein rechtlich um ein abstraktes Schuldanerkenntnis. Die Grundschuld dient hier nicht nur als Sicherheit für den spezifischen Immobilienkredit, sondern auch für alle anderen Ansprüche der Bank aus der Geschäftsbeziehung mit dem Kreditnehmer. Das erstreckt sich sogar auf alle Kredite, die Sie erst in der Zukunft mit der Bank schließen. Das bedeutet: Rutschen Sie in den Dispo oder können Sie einen Ratenkredit nicht mehr bezahlen, kann die Bank sich auf die Grundschuld als Sicherheit berufen. Sie haften hierbei mit Ihrem Gesamtvermögen.

Eine weite Sicherungsabrede könnte wie folgt aussehen:

„Grundschuld, Übernahme der persönlichen Haftung und Abtretung der Rückgewähransprüche dienen der Sicherheit sämtlicher bestehender und künftiger Ansprüche, die der Bank aus der bankmäßigen Geschäftsbeziehung gegen (KREDITNEHMER) zustehen. Dies schließt auch bedingte und befristete Ansprüche mit ein.“

Bei der weiten Zweckerklärung kann die Bank sehr umfassende Ansprüche gegen Sie geltend machen, wenn Sie in Zahlungsverzug geraten. Diese Variante ist daher eher für Banken von Vorteil.

Sicherungsvertrag: Vorsicht vor Vollstreckungsunterwerfung und Mithaftung des Ehepartners

In der Regel bestehen Banken auf die weite Sicherungsabrede. Als Kreditnehmer sitzen Sie bei Kreditgeschäften am kürzeren Hebel und können dem wenig entgegensetzen. Häufig gehen Kreditinstitute jedoch noch einen Schritt weiter und verknüpfen den weit gefassten Sicherungsvertrag mit einer zusätzlichen Vollstreckungsunterwerfung. Hierbei muss die Bank nicht auf ein Gerichtsverfahren und ein anschließendes Urteil warten, um eine Zwangsvollstreckung einzuleiten. Geraten Sie in Zahlungsverzug, kann die Bank direkt das Vermögen des haftenden Kreditnehmers heranziehen.

Ebenso nachteilig für Sie als Versicherungsnehmer ist die Mithaftung des Ehepartners. Teils bestehen Banken darauf, dass auch der Ehepartner den Sicherungsvertrag unterzeichnet. Dieser haftet dann automatisch mit – selbst bei künftigen Krediten, die Sie zu einem späteren Zeitpunkt und ohne dessen Wissen aufnehmen. In beiden Fällen sollten Sie unbedingt einen Notar oder Fachanwalt konsultieren und die Sicherungsabrede genau prüfen lassen. Der Experte informiert Sie über die Konsequenzen, die im schlimmsten Fall durch derartige Zweckerklärungen auf Sie zukommen könnten. Außerdem verrät Ihnen der Experte, ob es Möglichkeiten gibt, die Haftung zumindest ein wenig einzuschränken. So lässt sich die Grundschuld beispielsweise in einigen Fällen in einen erstrangigen und einen nachrangigen Teil splitten, wobei die Unterwerfungsklausel nur für den erstrangigen Teil der Grundschuld greift.

Fazit: Setzen Sie sich mit den Konsequenzen der Sicherungsabrede auseinander

Um eine Sicherungsabrede kommen Sie als Immobilienkäufer kaum herum, sofern Sie einen Baukredit aufnehmen. Nichtsdestotrotz sollten Sie den Vertrag nicht einfach so unterzeichnen, sondern sich genau mit den möglichen Konsequenzen auseinandersetzen. Im besten Fall lässt sich die Bank auf eine enge Sicherungsabrede ein, wobei die Grundschuld explizit an den jeweiligen Immobilienkredit geknüpft ist. Im schlechtesten Fall legt Ihnen die Bank eine weite Sicherungsabrede vor und verlangt zusätzlich noch eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung von Ihnen. Bedenken Sie, dass Sie hier umfassend mit Ihrem Privatvermögen haften – und zwar nicht nur bei Schulden aus der Baufinanzierung, sondern auch bei anderweitigen Schulden gegenüber der Bank.

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