Gemeinschaftsordnung: Was wird darin geregelt?

Die Gemeinschaftsordnung wird häufig auch als „Verfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft“ bezeichnet. In ihr wird das Verhältnis der einzelnen Eigentümer untereinander geregelt. Darüber hinaus finden sich darin alle Rechte und Pflichten, die für die jeweilige Eigentümergemeinschaft gelten. Die Gemeinschaftsordnung ist rechtlich bindend und sollte daher nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Vor allem als Kaufinteressent sollten Sie sich in Ruhe mit den Regelungen auseinandersetzen, bevor Sie schließlich den Kaufvertrag unterzeichnen.

Was ist eine Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung ist eines der wichtigsten Dokumente einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier werden alle Rechte und Pflichten der einzelnen Mitglieder rechtsverbindlich festgehalten.

Verpflichtend ist eine Gemeinschaftsordnung für Wohnungseigentümergemeinschaften nicht. Gerade in kleineren Eigentümergemeinschaften kann auf detaillierte Regelungen oft verzichtet werden. Liegt keine Gemeinschaftsordnung vor, so greifen automatisch die jeweiligen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Gemeinschaftsordnung versus Teilungserklärung: Was ist der Unterschied?

In der Regel ist die Gemeinschaftsordnung Teil der notariell beurkundeten Teilungserklärung. Diese ist immer dann nötig, wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll. Ohne Teilungserklärung können die einzelnen Wohnungen keine eigene Seite im Grundbuch erhalten.

Die Teilungserklärung gibt an, welche Teile der Immobilie zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum zählen. Als Sondereigentum werden die Abschnitte bezeichnet, die einem einzelnen Eigentümer gehören. Dazu zählen allen voran die abgeschlossenen Wohnungen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie Treppenhaus und Hausflur, aber auch Fassade, Wohnungstüren und Fenster.

Enthalten Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung widersprüchliche Informationen, so greift immer das, was in der Gemeinschaftsordnung steht. Diese hat rechtlich Vorrang vor der Teilungserklärung.

Wie wird eine Gemeinschaftsordnung erstellt?

Wenn es sich um einen Neubau handelt, so kümmert sich meist der zuständige Bauträger um die Gemeinschaftsordnung. Diese muss dann gemeinsam mit der Teilungserklärung vom Notar beurkundet werden.

In der Realität ist es jedoch häufig so, dass die Gemeinschaftsordnung bereits bei der Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen erstellt wurde und entsprechend schon vorliegt. Als Käufer einer Wohnung müssen Sie sich also weniger mit der Erstellung der Gemeinschaftsordnung, sondern vielmehr mit deren Prüfung auseinandersetzen.

Wo finde ich die Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung finden Sie im Grundbuch. Dieses ist für Eigentümer und Kaufinteressenten einsehbar. Teils wird auch dem Kaufvertrag ein Exemplar der Teilungserklärung inklusive Gemeinschaftsordnung beigefügt.

Was regelt die Gemeinschaftsordnung?

In der Gemeinschaftsordnung finden Sie die Grundregeln, an die sich die Mitglieder der jeweiligen Eigentümergemeinschaft zu halten haben. So steht darin etwa, in welcher Art und Weise über bauliche Änderungen abgestimmt wird, ob Haustiere gehalten werden dürfen oder wer welche Sondernutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum wie Gartenabteile oder Garagenstellplätze hat.

Übersicht: Diese und weitere Aspekte regelt die Gemeinschaftsordnung

• Stimmverfahren in der Beschlussfassung bei Eigentümerversammlung: Gilt bei Beschlüssen in der Eigentümerversammlung das Kopfprinzip, bei dem jeder Eigentümer genau eine Stimme hat? Oder orientieren sich die Stimmanteile an den Miteigentumsanteilen, wobei der Eigentümer der größten Wohnung die meisten Stimmanteile hat?
• Hausgeld und Instandhaltungsrücklage: Wie viel Geld muss jeder Eigentümer beisteuern? Welcher Verteilerschlüssel greift?
• Bestellung des Verwalters: Auf welche Art und Weise wird der Hausverwalter bestimmt und bestellt?
• Bauliche Veränderungen: Wie wird über bauliche Veränderungen abgestimmt?
• Nutzung von Sondereigentum: Darf Sondereigentum beliebig genutzt werden oder gelten Einschränkungen (z. B. Wohnung darf nicht gewerblich genutzt werden)?
• Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftseigentum: Haben einzelne Eigentümer Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftseigentum wie Gartenanlagen oder Pkw-Stellplätzen?
• Hausordnung: Soll es eine offizielle Hausordnung geben, die etwa Ruhezeiten, Treppenhausreinigung oder Grillverbote regelt?
• Haustierhaltung: Soll die Haltung von Haustieren eingeschränkt oder gänzlich untersagt sein?
• Bepflanzung der Außenanlage: Soll es verbindliche Regelungen zur Bepflanzung von Gärten und Balkonen geben?
• Mängel und Schäden: Wie müssen die Eigentümer Mängel anzeigen? Welche Konsequenzen hat es, wenn ein Mangel nicht ordnungsgemäß angezeigt wird?

Grundsätzlich kann die Gemeinschaftsordnung eine Vielzahl von Regelungen enthalten, die weit über die oben genannten Beispiele hinausgehen. Dabei gilt: Was in dort geregelt ist, ist rechtsverbindlich. Wollen Sie etwa eine Wohnung kaufen und hat Ihnen der Makler mündlich zugesagt, dass ein Stellplatz zur Wohnung gehört, so ist die Aussage nichtig, wenn die Gemeinschaftsordnung kein derartiges Nutzungsrecht vorsieht. Bevor Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie die Regelungen daher genau studieren und auf etwaige Nachteile hin untersuchen. Bedenken Sie dabei auch, dass die Gemeinschaftsordnung zwar grundsätzlich geändert werden kann, doch nur mit Zustimmung aller Eigentümer. In der Realität kommt dies kaum vor: Wurde das Regelwerk einmal erstellt, so hat diese meist für immer Bestand.

Unzulässige Regelungen: Was darf die Gemeinschaftsordnung nicht bestimmen?

Im Großen und Ganzen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Gemeinschaftsordnung sehr individuelle Regelungen aufstellen. Gänzlich frei ist sie bei der Gestaltung jedoch nicht. So gibt es einige unabdingbare Bestimmungen, die nicht durch sogenannte Öffnungsklauseln abgeändert werden dürfen. Dazu zählen die folgenden Regelungen:

• Die Eigentümergemeinschaft kann nicht aufgelöst werden.
• Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.
• Die Hausverwaltung darf die Zustimmung zu einem Wohnungskauf nie pauschal verwehren, sondern nur aus wichtigen Gründen.
• Beschlüsse aus dem Umlaufverfahren (schriftliche Beschlüsse ohne Eigentümerversammlung) sind wirksam.
• Der Hausverwalter muss eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies schriftlich fordert.
• Die Eigentümergemeinschaft kann nicht auf eine Instandhaltungsrücklage verzichten.

Kann eine Gemeinschaftsordnung nachträglich geändert werden?

Die Regelungen der Gemeinschaftsordnung sind rein rechtlich nicht in Stein gemeißelt und können nachträglich noch geändert werden. Allerdings ist dies sowohl aufwendig als auch kostenintensiv, weshalb es in der Realität eher selten zu Änderungen kommt.

Um eine Gemeinschaftsordnung später ändern zu können, benötigen Sie im Regelfall die Zustimmung aller Eigentümer. Die Zustimmungen müssen schriftlich vorliegen und darüber hinaus notariell beglaubigt sein. Außerdem müssen auch die sogenannten „dinglich Berechtigten“ Ihrem Vorhaben zustimmen. Hierbei handelt es sich vor allem um die kreditgebenden Banken, die ebenfalls ein Interesse an der Immobilie haben. Auch diese Zustimmung muss in notariell beglaubigter Form vorliegen.

Im Anschluss reichen Sie alle nötigen Zustimmungen gemeinsam mit dem Antrag auf Änderung beim Grundbuchamt ein. Dieses prüft Ihren Antrag und kümmert sich gegebenenfalls um die Grundbuchänderung.

Fazit: Vor Vertragsunterzeichnung Gemeinschaftsordnung prüfen

Die Gemeinschaftsordnung enthält verbindliche Regelungen für Wohnungseigentümergemeinschaften. Bevor Sie den Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung unterzeichnen, sollten Sie die Regelungen daher auf Herz und Nieren prüfen. Kontrollieren Sie, ob es für Sie nachteilige Regelungen gibt. Ist die Höhe von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage angemessen? Würden Zahlungsrückstände des Vorbesitzers auf Sie übergehen? Wie ist das Stimmrecht geregelt? Nur wenn Sie mit den Vorgaben aus der Gemeinschaftsordnung leben können, sollten Sie die Wohnung auch wirklich kaufen. Eine Änderung der Regeln ist zwar möglich, doch würden Sie hierfür die Zustimmung aller Miteigentümer benötigen. Im Alltag kommt es daher eher selten zu nachträglichen Anpassungen.

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