Checkliste Immobilienlage: Das sind die 5 wichtigsten Faktoren

Wer schon einmal mit einem Immobilienmakler zu tun hatte, der wird mit der vielzitierten goldenen Regel des Immobilienkaufs bereits vertraut sein. Diese lautet: „Bei Immobilien kommt es auf 3 Dinge an: Lage, Lage, Lage.“ Leider ist es für Laien nicht immer einfach, die Immobilienlage richtig einzuschätzen. Lohnt sich ein Immobilieninvestment in C-Lage überhaupt? Was hat es mit der Mikrolage auf sich? Und woran erkennt man, ob eine bestimmte Region lebenswert ist? Unsere große Checkliste hilft Ihnen dabei, die Lage von Immobilien anhand von 5 Faktoren schnell und einfach einzuschätzen.

Bevor es losgeht: die wichtigsten Begriffe zur Immobilienlage

Bevor Sie zu Stift und Papier greifen, um die Lage einer Immobilie zu bewerten, sollten Sie sich zunächst mit den wichtigsten Fachbegriffen vertraut machen. Makler und Gutachter nutzen zahlreiche verschiedene Systeme, um Immobilienstandorte zu kategorisieren.

Makrolage und Mikrolage

Eines der wichtigsten Systeme der Standortbeurteilung ist die Unterscheidung zwischen Makro- und Mikrolage:

• Makrolage: Die Makrolage beschreibt den geografischen Standort einer Immobilie. Dabei kann es sich um die Angabe des Bundeslandes, der Region, der Stadt oder sogar des spezifischen Stadtviertels handeln.
• Mikrolage: Die Mikrolage spiegelt die Vor-Ort-Bedingungen wider. Hier fließen Faktoren wie etwa die lokale Infrastruktur, unmittelbare Umgebungseinflüsse oder auch der Charakter des jeweiligen Wohnviertels hinein.

Bei der Bewertung der Immobilienlage müssen Sie immer beide Aspekte beachten. Der Grund hierfür ist einfach: Angenommen, Sie finden 2 attraktive Eigentumswohnungen im beliebten Hamburger Schanzenviertel. Beide haben somit dieselbe Makrolage. Während die eine jedoch in einer verkehrsberuhigten Zone liegt, die nahezu ausschließlich von Bewohnern befahren wird, befindet sich die andere unmittelbar an einer Hauptverkehrsader mit stark frequentierter Bushaltestelle. Die jeweilige Mikrolage der beiden Wohnungen unterscheidet sich somit allein hinsichtlich der Lärmbelästigung signifikant voneinander.

Harte und weiche Lagefaktoren

Auch die Unterscheidung in harte und weiche Lagefaktoren kann Ihnen dabei helfen, die Attraktivität eines spezifischen Standorts genauer einzuschätzen. Harte Faktoren der Immobilienlage sind immer in Zahlen messbar. So können Sie die Anzahl und die Entfernung der Kindergärten vermutlich allein durch einen Blick auf eine Online-Stadtkarte bestimmen.

Weiche Lagefaktoren hingegen sind meist etwas schwieriger einzuschätzen, da sie eben nicht einfach in Zahlen angegeben werden können. Oft ist hier vom „Charakter“ der Umgebung die Rede. Zu den weichen Lagefaktoren gehört etwa, wie wohl sich die Anwohner in der jeweiligen Gegend fühlen. Auch das Image des Stadtviertels spielt hier eine Rolle.

A-, B- und C-Lage

Bei der Unterteilung in A-, B- und C-Lage kommt es ausschließlich auf die Makrolage einer Immobilie an. Hierbei werden Städte und Regionen hauptsächlich anhand von wirtschaftlichen Gesichtspunkten kategorisiert:

• A-Lage: Florierende Metropolen
• B-Lage: (Groß-)Städte mit vorrangig positiver Entwicklung
• C-Lage: Kleinstädte und stagnierende ländliche Regionen

Immobilien in A-Lage finden Sie beispielsweise in München, Hamburg und Berlin. Zu den B-Städten zählen unter anderem Nürnberg und Leipzig. In die C-Kategorie fallen nahezu alle ländlichen Regionen.

So einfach die Unterteilung in A-, B- und C-Lage ist, so irreführend kann sie doch für unerfahrene Immobilienkäufer sein. Nahezu jeder träumt von einer Wohnung in A-Lage, doch dies treibt natürlich auch die Preise nach oben. Oft sind daher Bestlage-Immobilien bereits so überteuert, dass sie als Kapitalanlagen kaum noch Rendite versprechen. Vor allem wenn Sie nach einem lukrativen Renditeobjekt suchen, ist es daher oft besser, die Suche auf den Speckgürtel, gut angebundene Vorstädte oder eventuell sogar auf B-Städte auszuweiten. Auch C-Lage-Immobilien können sich lohnen, doch sollten Sie die wirtschaftlichen Gegebenheiten der Region hier genau unter die Lupe nehmen. Im schlimmsten Fall riskieren Sie sonst, dass Sie aufgrund der dünnen Besiedelungen und der zunehmenden Abwanderung in andere Regionen keine Mieter für Ihre Immobilie finden.

Checkliste: So bewerten Sie die Immobilienlage

Nachdem Sie nun mit den wichtigsten Fachbegriffen ausgestattet sind, geht es an die eigentliche Einschätzung einer Immobilienlage. Hangeln Sie sich hierzu einfach an unserer Checkliste entlang.

1. Wirtschaftliche Faktoren

Die Suche nach einer Immobilie beginnt meist mit der Suche nach einer passenden Region oder Stadt. Kaufen Sie die Immobilie für die Eigennutzung, so haben Sie vermutlich bereits eine Vorstellung davon, wo Sie leben möchten. Wollen Sie die Immobilie hingegen als Renditeobjekt erwerben, so wird es häufig etwas schwerer: Hier kommt es auf ein gutes Verhältnis zwischen Kaufpreis und zu erwartender Rendite an. Um diese zu ermitteln, sollten Sie sich unter anderem mit den örtlichen Mietpreisen auseinandersetzen. Die meisten Gemeinden stellen hierfür offizielle Zahlen in Form von Mietspiegeln zur Verfügung.

Setzen Sie sich bei Ihrer Prüfung der Immobilienlage im Anschluss ein wenig genauer mit der Region auseinander und versuchen Sie, Antworten auf die folgenden Fragen zu finden:

• Wie hoch ist die Arbeitslosenquote?
• Wächst die Region eher oder ist die Bevölkerungszahl rückläufig?
• Wie ist es um die Kaufkraft der Bevölkerung bestellt?
• Plant die Gemeinde Großprojekte, die für neue Arbeitsplätze sorgen?

Vor allem der Süden und der Südwesten der Bundesrepublik gelten als zukunftsträchtige Regionen. Doch auch andernorts sind wirtschaftlich starke Standorte zu finden. Können Sie online keine Antworten auf die obigen Fragen finden, lohnt sich ein Gespräch mit den Anwohnern. Diese wissen oft sehr gut darüber Bescheid, wie es um die Region steht.

2. Lokale Infrastruktur

Als Nächstes gehen Sie bei der Bewertung der Immobilienlage noch etwas mehr ins Detail, wofür Sie auf die Mikroebene wechseln müssen. Sehen Sie sich nun an, wie attraktiv die lokale Infrastruktur ist. Die folgenden Fragen helfen Ihnen dabei:

• Wie gut ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
• Gibt es ausreichend Geschäfte des täglichen Bedarfs (z. B. Supermärkte, Drogerien, Apotheken) und wie gut sind diese zu erreichen?
• Gibt es ausreichend Kindergärten und Schulen?
• Wie attraktiv sind die angebotenen Freizeitgestaltungsmöglichkeiten?
• Wie viele Arztpraxen gibt es und wie weit ist das nächstgelegene Krankenhaus entfernt?
• Gibt es ausreichend gepflegte Grünflächen und Naherholungsgebiete?

Auch hier muss wieder unterschieden werden, ob Sie die Immobilie zur Eigennutzung kaufen wollen oder nicht. Haben Sie etwa keine Kinder und legen Sie mehr Wert auf Unterhaltung als auf Erholung, so dürften Kindergärten, Spielplätze und Parks für Sie persönlich nicht so wichtig sein. Stattdessen sollten Sie auf Faktoren wie Kinos, Bars und Restaurants achten, was für eine Wohnung direkt im Stadtzentrum sprechen würde.

Suchen Sie eine Immobilie als Kapitalanlage, so sollten Sie folgendermaßen vorgehen: Achten Sie darauf, dass die lokale Infrastruktur möglichst viele verschiedene Mietertypen anspricht. Ideal sind etwa sehr gut angebundene Wohnungen, leicht außerhalb des Stadtzentrums, die in einer verkehrsberuhigten Sackgasse und in der Nähe eines Parks liegen. Derartige Objekte sprechen sowohl junge Familien als auch Berufseinsteiger und Rentner an. So haben Sie am Ende eine große Anzahl an Mietinteressenten, aus denen Sie auswählen können. Lange Leerstandsphasen sind dadurch eher unwahrscheinlich.

3. Umgebungseinflüsse

Für Schritt 3 bleiben wir auf der Makroebene. Hierbei prüfen Sie, ob etwaige Umgebungseinflüsse wie die folgenden den Wohnwert und damit die Qualität der Immobilienlage beeinträchtigen:

• Flugzeuglärm
• Verkehrslärm
• Lärmbelästigung und ästhetische Beeinträchtigung durch Umspannwerke, Hochspannungsleitungen etc.
• Schattenwurf, z. B. durch hohe angrenzende Bauten oder Windräder
• Lärmbelästigung durch anliegende Kneipen und Bars
• Geruchsbelästigung durch nahegelegene Mülldeponien oder Fabriken

Entdecken Sie derartige Störfaktoren, müssen Sie die Immobilie nicht direkt verwerfen. Während die einen die laute Geräuschkulisse, die von Bars und Restaurants ausgeht, als störend empfinden, kann genau das für andere das entscheidende Argument für Ihre Immobilie sein. Eine Lage im lebhaften Szeneviertel muss also nicht unbedingt ein Ausschlusskriterium sein. Bedenken sollten Sie allerdings, dass dies die Anzahl der potenziellen Mieter vermutlich etwas einschränkt.

Andere Störfaktoren wie schattenwerfende Windräder oder anhaltender Fluglärm können Sie eventuell nutzen, um den Kaufpreis ein wenig zu drücken. Dennoch sollten Sie immer im Hinterkopf behalten, dass dies zahlreiche Mietinteressenten abschrecken könnte. Wollen Sie die Immobilie für sich kaufen, dann müssen Sie selbst entscheiden, welche äußeren Einflüsse Sie als störend empfinden und mit welchen Sie gut leben können.

4. Image des Viertels

Vor allem in Großstädten bestehen große Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtvierteln, weshalb Sie auch das Image des Viertels in Ihre Bewertung der Immobilienlage mit einfließen lassen sollten. Eine erste Anlaufstelle hierfür sind Zeitungsberichte und Online-Artikel. Anhand der Berichterstattung über das Viertel Ihrer Wahl können Sie einiges darüber erfahren: Wie hoch ist etwa die Kriminalitätsrate? Wird das Viertel häufig als sozialer Brennpunkt bezeichnet? Als wie gut oder schlecht wird die Kaufkraft der Anwohner eingeschätzt?

Auch hier gilt wieder: Suchen Sie das Gespräch mit Anwohnern oder den Betreibern örtlicher Geschäfte. Sie können dadurch sehr viel über die Entwicklung des Viertels in Erfahrung bringen und ein Gespür dafür bekommen, ob die Immobilienlage zu Ihrem Vorhaben passt oder nicht.

5. Natürliche Risikofaktoren

Wussten Sie, dass es rund um den Bodensee ab und an zu spürbaren Erdbeben kommt? Nein? Dann sollten Sie sich vor dem Immobilienkauf etwas genauer mit den Risikoregionen Deutschlands auseinandersetzen. Bei Immobilien müssen Sie langfristig denken und gerade angesichts des fortschreitenden Klimawandels sollten Sie auch naturbedingte Risikofaktoren in die Beurteilung der Immobilienlage mit einfließen lassen.

Oft finden Sie die nötigen Informationen hierzu im Internet. Um das Hochwasserrisiko zu einzustufen, hat der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) beispielsweise eine Gefährdungsskala mit den Stufen 1 bis 3 eingeführt, die online einsehbar ist. Diese trägt den Namen Zonierungsplan für Überschwemmungen, Rückstau und Starkregen (ZÜRS). Natürlich können Sie sich gegen derartige Risiken versichern, doch sollten Sie eines bedenken: je höher die Risikoklasse, desto höher die Kosten für eine Elementarversicherung.

Standortbewertung bei Immobilien: 3 einfache Tipps und Tricks

Wenn Sie sich auf die Suche nach einem Haus oder einer Wohnung machen, sollten Sie die folgenden 3 Tipps für die Bewertung der Immobilienlage berücksichtigen:

• Lernen Sie, Satellitenbilder zu lesen: Sicher nutzen auch Sie bereits Online-Karten und Satellitenbilder, um sich ein erstes Bild vom Standort zu machen. Vermutlich achten Sie dabei vor allem auf offensichtliche Dinge wie die Nähe zur nächsten Straßenbahnhaltestelle und angrenzende Grünflächen. Doch oft verraten Satellitenbilder und vor allem digitale Fotoaufnahmen (z. B. durch Google Street View) noch mehr über das Viertel. So können Sie anhand der parkenden Autos etwa wertvolle Infos zur durchschnittlichen Kaufkraft ableiten: Stehen nur günstige Pkws herum oder sehen Sie vorrangig hochwertige Mittel- und Oberklassewagen?
• Sehen Sie sich den Bebauungsplan der Gemeinde an: Nahezu jede Gemeinde hat einen Bebauungsplan, den Sie häufig sogar einfach und bequem online einsehen können. Dort ist beispielsweise vermerkt, wie hoch die Häuser in der jeweiligen Parzelle maximal sein dürfen. Ist keine Maximalhöhe vorgesehen, so kann es durchaus sein, dass Ihr Nachbar aufstockt und Ihnen so die Sonne stiehlt. Im örtlichen Bebauungsplan finden Sie auch Informationen darüber, ob einzelne Parzellen als reines Wohn- oder als Mischgebiet geplant sind.
• Besuchen Sie die Gegend zu unterschiedlichen Tagen und Tageszeiten: Es kommt nicht selten vor, dass Immobilieninteressenten ihre Wunschobjekte an einem ruhigen Sonn- oder Feiertag besichtigen und später vom Verkehrslärm der werktäglichen Rushhour überrascht werden. Achten Sie daher darauf, Ihr Wunschobjekt immer zu unterschiedlichen Tagen und auch zu unterschiedlichen Tageszeiten zu besuchen. Nur so können Sie sich ein umfassendes Bild davon machen, wie ruhig oder belebt die Gegend ist und welche weiteren Umgebungseinflüsse auf sie einwirken.

Fazit: Lage, Lage, Lage

Der Immobilienleitsatz „Lage, Lage, Lage“ kommt nicht von ungefähr. Die Immobilie an sich können Sie umbauen oder renovieren. Den Standort hingegen können Sie nicht verändern, weshalb Sie gerade an das Kaufkriterium Immobilienlage äußerst hohe Ansprüche haben sollten. Immerhin bestimmt es auch maßgeblich darüber, ob Sie die Immobilie später gewinnbringend verkaufen können und ob Sie immer genug Mieter zur Auswahl haben. Gehen Sie bei der Standortbeurteilung bedacht vor und halten Sie sich an unsere Checkliste. So finden Sie am Ende eine Immobilie, die langfristig ihr Geld wert ist.

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