Vorfinanzierung: Wunschimmobilie rasch sichern

Stellen Sie sich vor, Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und das nötige Eigenkapital ist grundsätzlich auch vorhanden – nur verfügbar ist es noch nicht. So kann es sich beispielsweise um einen Bausparvertrag handeln, der schlicht noch nicht zuteilungsreif ist. In diesem Fall kann Ihnen eine Vorfinanzierung dabei helfen, diese Finanzierungslücke zu schließen.

Was ist eine Vorfinanzierung?

Wer eine Immobilie erwerben will, sollte genug Eigenkapital dafür mitbringen. Experten raten häufig dazu, etwa 20 bis 30 Prozent der Kosten aus eigener Tasche zu zahlen. Oft ist grundsätzlich auch genügend Vermögen vorhanden, nur verfügbar ist es nicht. So kann das Geld etwa in noch nicht zuteilungsreifen Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder einem Festgeldkonto mit langfristigem Anlagehorizont stecken. Wer dann überraschend seine Traumimmobilie findet, stellt sich oft die Frage, was er nun tun kann.

Genau hier setzt eine Vorfinanzierung an, die oft auch als Zwischenfinanzierung bezeichnet wird. Es handelt sich dabei um ein endfälliges Darlehen, mit dem Sie den Zeitraum zwischen Immobilienkauf und Verfügbarkeit Ihres Eigenkapitals überbrücken können. Das bedeutet, dass Sie während der gesamten Laufzeit, die maximal 24 Monate beträgt, lediglich die Zinsen zahlen. Die eigentliche Darlehenssumme lösen Sie am Ende auf einmal ab.

Die Vorfinanzierung kann maximal bis zur Höhe des Gegenwerts abgeschlossen werden: Warten Sie etwa darauf, dass Ihre Lebensversicherung in Höhe von 30.000 Euro ausgezahlt wird, so können Sie eine Vorfinanzierung über eben diesen Betrag in Anspruch nehmen. In der Regel ist die Vorfinanzierung auch an den späteren „echten“ Immobilienkredit gekoppelt und wird entsprechend als Eigenkapital gewertet. Für Sie hat das den Vorteil, dass Ihre Eigenkapitalquote steigt, wodurch sich wiederum die Kreditkonditionen verbessern.

Die Merkmale der Vorfinanzierung auf einen Blick

• Endfälliges Darlehen (Darlehenssumme wird am Ende komplett abgelöst)
• Laufzeit von höchstens 24 Monaten
• Maximal bis zur Höhe des Gegenwerts verfügbar
• Jederzeit ablösbar

Wann ist eine Vorfinanzierung sinnvoll?

Eine Vorfinanzierung kann dann sinnvoll sein, wenn Sie zwar das nötige Eigenkapital für den Immobilienkauf besitzen, dieses aber noch nicht verfügbar ist. Hier einige Beispiele:

• Ihr Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif.
• Sie warten auf die Auszahlung einer Lebensversicherung.
• Sie besitzen bereits eine Immobilie, die Sie verkaufen wollen, doch der Verkauf ist noch nicht in trockenen Tüchern.
• Die Auszahlung einer Erbschaft oder Schenkung verzögert sich.
• Sie besitzen ein Festgeldkonto, müssen jedoch die Kündigungsfrist abwarten.

Eine Vorfinanzierung ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn sich unerwartet Familienzuwachs ankündigt und Ihr Eigenheim nicht groß genug ist. Die Suche nach einem geeigneten Käufer kann oft mehr Zeit in Anspruch nehmen als gedacht. Stolpern Sie dann über Ihre Traumimmobilie, können Sie eine Vorfinanzierung nutzen, um den Zeitraum bis zum Verkauf Ihres alten Eigenheims zu überbrücken.

Vorteile und Nachteile der Vorfinanzierung

Der größte Vorteil der Vorfinanzierung ist nicht von der Hand zu weisen: Sie können unmittelbar Ihre Wunschimmobilie kaufen, ohne darauf warten zu müssen, dass Ihr Eigenkapital verfügbar ist. Darüber hinaus zeichnet sich eine Vorfinanzierung dadurch aus, dass das Darlehen flexibel ablösbar ist. Eine teure Vorfälligkeitsentschädigung fällt hierbei in der Regel nicht an. Kommen Sie früher als gedacht zu dem nötigen Geld, können Sie das Darlehen damit einfach tilgen und die restlichen Zinszahlungen entfallen. Vorteilhaft ist außerdem, dass das Darlehen bei der eigentlichen Immobilienfinanzierung als Eigenkapital gewertet wird, wodurch Sie bessere Kreditkonditionen erhalten.

Vorteile der Vorfinanzierung auf einen Blick

Trotz all dieser Vorteile sollten Sie sich genau überlegen, ob eine Vorfinanzierung wirklich sinnvoll ist. Einer der größten Nachteile besteht darin, dass derartige Darlehen aufgrund der kurzen Laufzeit variabel verzinst sind. Der Zins orientiert sich dabei an einem Referenzzins: Steigt dieser, steigen auch Ihre monatlichen Zinszahlungen.

Nachteilig ist darüber hinaus, dass Vorfinanzierungen oft mit vergleichsweise hohen Bearbeitungsgebühren und Zinsaufschlägen einhergehen. Das liegt daran, dass der Verwaltungsaufwand für die Bank relativ hoch ist, das Darlehen aber nur für eine kurze Zeit läuft. Außerdem ist auch das Risiko für die Bank höher als bei einer regulären Immobilienfinanzierung: Immerhin kann es sein, dass Ihre Rechnung am Ende nicht ganz aufgeht und Sie nicht genug Geld haben, um die Vorfinanzierung in voller Höhe abzulösen. Das ist etwa dann der Fall, wenn Sie schon eine Immobilie besitzen und diese verkaufen möchten. Erzielen Sie am Ende weniger Gewinn als gedacht, kann es zu Problemen kommen. Um das Risiko zu minimieren, fordern Banken daher häufig die Bestandsimmobilie als Sicherheit und lassen sich eine Grundschuld eintragen. Geht es um anderweitige Kapitalanlagen wie Bausparer oder Lebensversicherungen, so werden diese oft verpfändet, wodurch die Anlagen selbst als Sicherheit dienen.

Nachteile der Vorfinanzierung auf einen Blick

Immobilie vorfinanzieren: Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Die Vorfinanzierung wird in der Regel über die Bank abgewickelt, über die auch die eigentliche Immobilienfinanzierung läuft. Für Sie als Kreditnehmer kann dies durchaus von Vorteil sein, da Sie so nur einen Ansprechpartner haben. Wenn Sie eine Vorfinanzierung beantragen wollen, dann wird die Bank für gewöhnlich die folgenden Nachweise von Ihnen verlangen:

• Nachweis über erfolgreiche Bonitätsprüfung
• Nachweis über (noch nicht verfügbares) Kapital, z. B. Bausparvertrag oder Lebensversicherungsvertrag

Die Höhe der Zinsen hängt ganz davon ab, mit welchem Risiko der an Sie zu vergebende Kredit verbunden ist. Warten Sie etwa nur darauf, dass Festgeldguthaben verfügbar wird, so ist das Risiko für die Bank eher gering. Geht es hingegen um den Verkauf einer Immobilie, können Sie nie ganz sicher sein, wie hoch der tatsächliche Gewinn ausfallen wird. Das Risiko für die Bank ist also etwas höher – und dementsprechend wahrscheinlich auch Ihre Kreditzinsen.

Welche Alternativen zur Vorfinanzierung gibt es?

Die wohl offensichtlichste Alternative zur Vorfinanzierung besteht schlicht darin, die Immobilie doch nicht zu kaufen und erst einmal abzuwarten, bis das nötige Eigenkapital verfügbar ist. Jedoch ist die Suche nach einer passenden Immobilie aufgrund des angespannten Markts nicht gerade einfach(Stand: März 2022). Sie müssen hier also abwägen, ob es sich bei dem Objekt wirklich um die perfekte Immobilie handelt und ob dies eine mitunter teure Vorfinanzierung rechtfertigt.

Haben Sie einen Bausparvertrag, der noch nicht zuteilungsreif ist, und wollen Sie mit der Vorfinanzierung die Wartezeit überbrücken, so kann sich auch ein Gespräch mit Ihrer Bausparkasse lohnen. Unter Umständen können Sie die Bausparsumme reduzieren, sodass Ihr Vertrag schneller zuteilungsreif ist. Diese Variante ist allerdings nur dann ratsam, wenn der reduzierte Betrag als Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung ausreicht.

Als letzte Alternative können Sie sich natürlich auch bei Familie und Bekannten umhören. Vielleicht ist jemand bereit dazu, Ihnen einen Privatkredit zu günstigen Konditionen zu gewähren. Auch dieses Darlehen können Sie natürlich später mit dem Geld aus Ihrem Bausparvertrag oder Ihrer Lebensversicherung ablösen. In der Gestaltung eines privaten Darlehens sind Sie sehr frei und häufig verzichten Kreditgeber aus dem Familienkreis gänzlich auf Zinsen. Achten Sie bei dieser Variante jedoch darauf, alle Regelungen detailliert festzuhalten, um spätere Unklarheiten und Streit zu verhindern.

Fazit: Vorfinanzierung als Überbrückungshilfe

Eine Vorfinanzierung lohnt sich immer dann, wenn Sie mit dem Immobilienkauf nicht warten wollen, das nötige Eigenkapital aber noch nicht zugänglich ist. Meist handelt es sich hierbei um noch nicht zuteilungsreife Bausparverträge. Bei einer Vorfinanzierung streckt die Bank Ihnen den nötigen Betrag vor, sodass Sie Ihre Wunschimmobilie direkt kaufen können. Ist das Kapital später verfügbar, lösen Sie das Darlehen ganz einfach ab. Beachten Sie jedoch, dass die Vorfinanzierung meist mit hohen Gebühren und einem Zinsaufschlag einhergeht. Sie sollten also genau abwägen, ob die Immobilie das Ganze wirklich wert ist.

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