Sonderumlage: alles über Regeln und Höhe

In einer Eigentümergemeinschaft werden Kosten für Instandhaltung oder Modernisierung des Gemeinschaftseigentums von allen Eigentümern getragen. Reichen die Rücklagen für bestimmte Vorhaben nicht aus, kann eine Sonderumlage beschlossen werden. Im Folgenden erfahren Sie unter anderem, wann eine Sonderumlage anfällt, ob es einen Höchstbetrag gibt und was passiert, wenn ein Eigentümer die Sonderumlage nicht bezahlen kann.

Was ist eine Sonderumlage und wozu dient sie?

Üblicherweise bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) im Rahmen der monatlichen Hausgeldzahlungen Rücklagen. Der Verwalter kümmert sich um die Verwaltung der Rücklagen und die Bewirtschaftung der Eigentumswohnanlage. Stehen außergewöhnliche Maßnahmen an, reicht das Geld aus der ordentlichen Verwaltung unter Umständen nicht aus. In diesem Fall kann eine Sonderumlage beschlossen werden. Wie hoch der Anteil an der Umlage ist, ergibt sich aus dem Eigentumsanteil des jeweiligen Eigentümers.

Wann fällt eine Sonderumlage an?

Es gibt verschiedene Situationen, in denen die WEG eine Sonderumlage beschließen kann, um einen erhöhten Finanzbedarf zu decken. Ein Überblick über mögliche Maßnahmen, die eine Sonderzahlung der Eigentümer erforderlich machen:

• Umfangreiche Sanierungsmaßnahmen wie eine Fassadensanierung, -dämmung oder Dachneueindeckung
• Anschaffungen wie Aufzug oder Anbau von Balkonen
• Ausgleich wegen zu knapp kalkulierter Kosten
• Ausgleich von Engpässen wegen Zahlungsausfällen

Wie wird die Sonderumlage beschlossen?

Die Sonderumlage wird von der Eigentümergemeinschaft beschlossen – entweder auf einer ordnungsgemäßen Versammlung oder in einer außerordentlichen, zu diesem Zweck einberufenen Eigentümerversammlung. Möglich ist auch eine Abstimmung über einen Umlaufbeschluss. Dabei teilen die stimmberechtigten Mitglieder der WEG schriftlich mit, ob sie einverstanden sind. Ob eine einfache oder doppelt qualifizierte Mehrheit oder sogar Einstimmigkeit für den Beschluss notwendig ist, hängt von der Art der zu finanzierenden Maßnahme ab.

Unabhängig davon, wie der Beschluss gefasst wird, müssen folgende Punkte enthalten sein:

• Anlass für die Sonderleistung
• Höhe der Sonderumlage
• Fälligkeit der Zahlung
• Angabe des Verteilerschlüssels zur Berechnung des Anteils für jeden Eigentümer und Abrechnung nach Miteigentumsanteilen, sofern nichts anderes in der Teilungserklärung vereinbart wurde

Wie hoch ist die Sonderumlage?

Die Sonderumlage muss so hoch sein, dass das Vorhaben aus den Geldmitteln realisiert werden kann. Handelt es sich um eine Umlage wegen fehlender Liquidität, müssen die Zahlungen ausreichen, um die Finanzierungslücke zu schließen.

Einen Maximalbetrag für die Sonderumlage gibt es nicht.

Was passiert, wenn ein Eigentümer die Umlage nicht zahlen kann oder will?

Grundsätzlich sind alle Eigentümer zur Zahlung der Umlage verpflichtet. Wer seinen Anteil nicht zahlen kann, sollte idealerweise gemeinsam mit dem Verwalter eine Lösung suchen. Eventuell ist eine Stundung der Zahlung möglich.

Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld und die Sonderumlage dauerhaft nicht, führt das zu Liquiditätsengpässen der Gemeinschaft. Im Rahmen einer Sonderumlage könnte der Engpass ausgeglichen werden. Da jedoch absehbar ist, dass der säumige Eigentümer nicht zahlt, wird die Umlage auf die restlichen Eigentümer verteilt. Ein Beispiel verdeutlicht das: Es fehlen 4.000 Euro und es gibt 5 Eigentümer, von denen jeder 800 Euro zahlen müsste. Ausgehend von einem illiquiden Eigentümer verbleiben also 4 Eigentümer, die dann je 1.000 Euro zu zahlen hätten.

Um ausstehende Zahlungen einzutreiben, kann der Verwalter einen Mahnbescheid beantragen und bei weiterem Zahlungsverzug sogar die Zwangsversteigerung der Wohnung veranlassen.

Kann ich mich als Eigentümer gegen die Sonderumlage wehren?

Wer als Eigentümer mit der Umlage nicht einverstanden ist, kann dagegen stimmen. Wird das Vorhaben mit der erforderlichen Mehrheit beschlossen, muss er sich allerdings an der Umlage beteiligen. Möglich ist dann eine Anfechtungsklage gegen die Sonderumlage vor Gericht. Ob das erfolgreich ist, hängt vom konkreten Einzelfall ab.

Kann ich die Sonderumlage in der Steuererklärung angeben?

Handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung, können Sie die Sonderzahlung als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen. Bewohnen Sie die Wohnung selbst, haben Sie keine Möglichkeit, die Kosten abzusetzen.

Wie ist die Sonderumlage bei einem Wohnungsverkauf geregelt?

Wurde die Sonderumlage vor dem Verkauf beschlossen und ist die Zahlung vorher fällig, zahlt der Verkäufer die Umlage. Ist die Umlage hingegen erst nach dem Verkauf der Wohnung fällig, muss der Käufer die Sonderumlage tragen.

Fazit: Sonderumlage für außergewöhnliche Ausgaben

Eigentümer einer WEG zahlen zusammen mit dem Hausgeld eine Instandhaltungsrücklage. Üblicherweise werden Sanierungskosten von den Rücklagen bezahlt, bei sehr hohen Kosten kommt jedoch eine Sonderumlage auf die Eigentümergemeinschaft zu. Da die meisten Wohnungseigentümer in der Regel wenig erfreut sind, wenn sie plötzlich einen hohen Betrag einzahlen müssen, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem professionellen Verwalter, der anstehende Vorhaben rechtzeitig plant. Werden die Rücklagen über mehrere Jahre angespart, können die Maßnahmen finanziert werden, ohne dass eine Sonderumlage fällig wird. Im besten Fall überlegt sich die Eigentümergemeinschaft genau, welche Vorhaben in den nächsten Jahren durchgeführt werden sollen. Im Laufe der Zeit wird das Kapital dann nach und nach über das Hausgeld angespart.

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