Verkäuferdarlehen: Lohnt sich das?

Eine gute Immobilienfinanzierung fußt unter anderem auf einer ausreichend hohen Eigenkapitalquote. Wer noch nicht genug Geld auf der hohen Kante hat, muss den Traum von den eigenen vier Wänden jedoch nicht zwingend aufgeben. Von Vollfinanzierungen bis zum Privatkredit gibt es zahlreiche Optionen. Ein Nischendasein fristet nach wie vor das Verkäuferdarlehen: Hierbei leihen Sie sich Geld vom Verkäufer selbst, das Sie anschließend in Form von Eigenkapital bei der eigentlichen Finanzierung einbringen können. Doch das Ganze sollte gut geplant sein.

Definition: Was ist ein Verkäuferdarlehen?

Wie der Name schon vermuten lässt, leihen Sie sich beim Verkäuferdarlehen einen bestimmten Geldbetrag beim Verkäufer selbst. Finanziert werden dabei in der Regel nicht mehr als 10 Prozent des Kaufpreises. Das Geld aus dem Kredit durch den Verkäufer können Sie als Eigenkapital in Ihre eigentliche Immobilienfinanzierung einbringen und Ihre Kreditkonditionen so verbessern. Das Verkäuferdarlehen zählt somit zur Mezzanine-Finanzierung, da es sich hier um eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital handelt. Während es beim Kauf und Verkauf von Unternehmen äußerst üblich ist, stellt es beim Immobilienkauf eher einen Sonderfall dar.

Das Verkäuferdarlehen wird als sogenanntes Nachrangdarlehen in das Grundbuch eingetragen. Für den Kreditgeber stellt dies ein hohes Risiko dar, weil die übrigen Kreditgeber im Falle von Zahlungsausfällen Vorrang haben. Vereinfacht gesagt bedeutet das: Können Sie Ihre Kreditraten nicht mehr stemmen und kommt es zu einer Zwangsversteigerung, erhalten erst Banken und gegebenenfalls Bausparkassen ihr Geld zurück. Dass dann noch genug Geld für den Kreditgeber des Nachrangdarlehens vorhanden ist, ist eher unwahrscheinlich. Dieses hohe Ausfallrisiko schlägt sich in der Regel in den Zinsen nieder: So müssen Sie bei einem Verkäuferdarlehen meist einen deutlichen Zinsaufschlag in Kauf nehmen.

Vor- und Nachteile des Verkäuferdarlehens

Der große Vorteil des Verkäuferdarlehens liegt auf der Hand: Sie können durch die zusätzliche Finanzspritze Ihre Eigenkapitalquote nach oben schrauben und sich so bessere Kreditkonditionen sichern. Allerdings müssen Sie dafür auch einen gewissen Preis zahlen, denn in der Regel sind Verkäuferdarlehen nicht gerade günstig. Außerdem müssen Sie bedenken, dass die monatliche Belastung in der ersten Zeit sehr hoch ausfällt, da Sie zeitgleich 2 Kreditraten bezahlen müssen.

Vorteile des Verkäuferdarlehens

Nachteile des Verkäuferdarlehens

Beispiel für ein Verkäuferdarlehen

Angenommen, Sie möchten eine 2-Zimmer-Wohnung für 180.000 Euro kaufen. Da Sie nur wenig Eigenkapital mitbringen, setzt die Bank verhältnismäßig hohe Zinsen an. Um Ihre Eigenkapitalquote ein wenig zu verbessern, sprechen Sie mit dem Verkäufer und einigen sich auf ein Verkäuferdarlehen in Höhe von 7 Prozent des Kaufpreises, also 12.600 Euro.

Da Sie der Bank nun weitere 12.600 Euro als Eigenkapital vorweisen können, korrigiert diese den Zinssatz entsprechend nach unten und gewährt Ihnen so insgesamt bessere Kreditkonditionen. Allerdings müssen Sie dafür eine höhere monatliche Belastung hinnehmen: Denn neben den Kreditraten aus der eigentlichen Immobilienfinanzierung müssen Sie gleichzeitig auch die Kreditraten des Verkäuferdarlehens stemmen. Unter dem Strich lohnt sich das Ganze nur dann, wenn Sie über die günstigeren Zinsen für die eigentliche Finanzierung so viel einsparen, dass Sie damit die hohen Zinsen für das kleinere Verkäuferdarlehen ausgleichen können.

Für wen eignet sich ein Verkäuferdarlehen?

Ein Verkäuferdarlehen können Sie dann ins Auge fassen, wenn Ihnen der Verkäufer tatsächlich gute Konditionen unterbreitet. Oft ist das der Fall, wenn es sich beim Verkäufer selbst um einen Bekannten oder jemanden aus der Familie handelt, der Ihnen durch die Finanzspritze unter die Arme greifen will. Bedenken Sie auch, dass Sie die Kreditkonditionen frei aushandeln können: Erwarten Sie etwa in naher Zukunft ein Erbe, eine Schenkung oder einen hohen Bonus, können Sie das Darlehen unter Umständen am Ende der Laufzeit als Einmalzahlung tilgen. Die monatliche Doppelbelastung würde so entfallen.

Ansonsten lohnt sich ein Verkäuferdarlehen überwiegend für Menschen mit hohem Einkommen, aber wenig Eigenkapital. Sind Sie etwa als Berufseinsteiger gerade erst ins Berufsleben gestartet und konnten Sie einen gut bezahlten Job an Land ziehen, kann ein solches Darlehen trotz der hohen monatlichen Belastung durchaus sinnvoll sein.

Alternativen zum Verkäuferdarlehen

Ihre Eigenkapitalquote können Sie nicht nur durch einen Verkäuferkredit verbessern. Alternativ können Sie sich auch im Bekannten- oder Familienkreis umhören: Vielleicht finden Sie jemanden, der Sie mit einem Privatdarlehen ein wenig unterstützt. Der Vorteil: Familienmitglieder setzen in der Regel keine hohen Zinsen an, da es hierbei oft mehr um familiäre Unterstützung und weniger um Profit geht. Achten Sie jedoch darauf, die Kreditkonditionen vertraglich genau festzuhalten, um beide Seiten abzusichern.

Wenn Sie auf sich allein gestellt sind, dann können Sie sich auch bei kommerziellen Anbietern nach einem Nachrangdarlehen umsehen. Doch Vorsicht: Achten Sie hier ganz besonders auf die Kreditkonditionen, denn derartige Darlehen sind meist alles andere als günstig. Unter Umständen ist es lohnenswerter, den Immobilienerwerb vorerst aufzuschieben und noch etwas mehr Eigenkapital anzusparen.

Fazit: Finanzspritze direkt vom Verkäufer

Ein Verkäuferdarlehen beim Immobilienkauf ist zwar eine Seltenheit, aber durchaus möglich. Hierbei gewährt der Verkäufer selbst ein Nachrangdarlehen, das Ihnen erlaubt, bessere Kreditkonditionen bei der Bank auszuhandeln. Doch Sie müssen dabei 2 Dinge beachten: Zum einen wird der Verkäufer das hohe Ausfallrisiko durch hohe Zinsen absichern wollen, zum anderen zahlen Sie dadurch 2 Kredite gleichzeitig ab. Lassen Sie sich darauf nur ein, wenn Sie die Mehrbelastung auch wirklich stemmen können.

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