Erbschaftssteuer berechnen: So versteuern Sie Ihre geerbte Immobilie

Bei einem „Erwerb von Todes wegen“ – so bezeichnet es der Gesetzgeber, wenn ein Immobilieneigentümer stirbt und seine Nachkommen das Objekt übernehmen – führt kein Weg am Finanzamt vorbei. Es muss über den Nachlass informiert werden. Ob letztlich eine Erbschaftssteuer auf das Haus oder die Wohnung zu zahlen ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Welche das sind, erfahren Sie in diesem Text, der Ihnen gleichzeitig einen Überblick über den allgemeinen Ablauf zum Versteuern einer Immobilie gibt. Zudem steht Ihnen mit dem Erbschaftssteuerrechner auf dieser Seite ein nützliches Tool zur Verfügung.

Warum die Erbschaftssteuer nicht immer anfällt: Das sind die Freibeträge

In Deutschland sind Erben grundsätzlich zum Zahlen einer Erbschaftssteuer verpflichtet. Die rechtliche Grundlage bildet dafür das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG). Nicht immer muss aber tatsächlich eine Abgabe an das Finanzamt geleistet werden. Das ist nur dann erforderlich, wenn der Wert des Nachlasses den jeweils für die Erbschaftssteuer festgelegten Freibetrag für Immobilien übersteigt. Dessen Höhe hängt wiederum vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe ab. Es gelten dabei diese Freibeträge:

Verwandtschaftsgrad	Höhe des Freibetrags
Ehepartner	500.000 €
Kinder und Enkel, deren Eltern schon verstorben sind	400.000 €
Enkel	200.000 €
Eltern, Großeltern	100.000 €
Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, Stiefeltern	20.000 €
Erben ohne verwandtschaftliches Verhältnis	20.000 €

Sobald wegen eines Todesfalls Vermögenswerte auf eine andere Person übertragen werden, rückt das Thema Erbschaftssteuer auf den Plan. Gibt es mehrere Nachlassempfänger, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Wie das Eigentum des Verstorbenen verteilt wird, richtet sich nach dem Inhalt des Testaments. Existiert ein solches nicht, greift die gesetzliche Erbfolge. Will man bei Immobilien die Höhe der Erbschaftssteuer berechnen, muss im ersten Schritt der Verkehrswert bestimmt werden.

Finanzämter wenden dafür eine stark vereinfachte Methode an. Sie ziehen Daten wie Bodenrichtwerte heran, die aus Gutachterausschüssen stammen. Da keine Besichtigung vor Ort erfolgt, werden die konkreten Eigenschaften des Objekts vernachlässigt. Eigentlich wichtige Kriterien wie der bauliche Zustand oder die technische Ausstattung finden somit keine Berücksichtigung. Deswegen steht das Verfahren, auf dessen Grundlage die Finanzämter die Erbschaftssteuer berechnen, zuweilen in der Kritik.

Eine geerbte Immobilie richtig versteuern – allgemeiner Ablauf

Bevor es überhaupt relevant wird, die Erbschaftssteuer berechnen zu müssen, trifft der Nachlassempfänger zunächst eine oftmals gar nicht so leichte Entscheidung. Er muss die Überlegung anstellen, ob er das Erbe überhaupt antritt oder ob er es ausschlägt. Das geschieht nach der Maßgabe „ganz oder gar nicht“ – es besteht keine Möglichkeit, nur einzelne Vermögenswerte zu übernehmen und andere abzulehnen.

Um das Erbe anzutreten, ist der Nachlassempfänger dazu verpflichtet, das für den Verstorbenen zuständige Finanzamt darüber in Kenntnis setzen. Dafür wird ihm eine Frist von 3 Monaten gewährt. Ein formloses Schreiben gilt als ausreichend. Wichtig ist, dass es die folgenden Informationen beinhaltet:

• Vollständiger Name sowie Beruf und Anschrift des Erben
• Vollständiger Name sowie Beruf und Anschrift des Verstorbenen
• Todestag und Sterbeort
• Verwandtschaftliches Verhältnis zwischen Erbe und Erblasser
• Testament oder gesetzliche Erbfolge als Grundlage für den Antritt des Erbes
• Gegenstand und Wert des Nachlasses

Das Finanzamt kontrolliert die eingegangenen Unterlagen und bestimmt daraufhin, ob es eine Steuererklärung vom Erben benötigt. Ist dies der Fall, sind 2 Dokumente von ihm gefordert. Eines davon ist der Mantelbogen, in den grundlegende Angaben zur Erbschaft einzutragen sind. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, kann dieses Formular ebenfalls nur einmal oder von jedem Mitglied einzeln eingereicht werden. Anders verhält es sich beim zweiten Dokument, das noch konkretere Informationen abfragt: Die Anlage muss jeder Erbe selbst ausfüllen und abgeben.

Anschließend unterliegt die Steuererklärung der Prüfung durch das Finanzamt. Danach entscheidet sich, ob eine Erbschaftssteuer zu entrichten ist oder nicht. Für das Bearbeiten des Bescheids werden dem Fiskus 4 Jahre Zeit eingeräumt. In der Praxis geschieht das zumeist zügiger, wobei 1 bis 2 Jahre keine Seltenheit sind.

Erbschaftssteuer berechnen: Das sind die Richtlinien

Die Grundlage beim Ermitteln der Erbschaftssteuer für Immobilien bildet der Verwandtschaftsgrad des Erben zum Verstorbenen. Davon hängt die Höhe des Freibetrags ab. Bewegt sich der Wert des Objekts unterhalb dieser maximal gewährten Summe, ist die geerbte Immobilie steuerfrei. Überschreitet er allerdings die Grenze, muss eine Abgabe geleistet werden. Sie fällt jedoch nicht auf den gesamten Wert an. Die Erbschaftssteuer berechnen die Finanzämter nur für die Summe, die oberhalb des Freibetrags liegt.

Um das an einem Beispiel greifbar zu machen: Die Erbschaftssteuer für Kinder gilt erst, wenn der Freibetrag von 400.000 Euro überschritten wird. Hat das Objekt einen Wert von 500.000 Euro, dann sind nur die 100.000 Euro über dem Limit relevant. Um die Höhe des Steuersatzes festzulegen, findet noch eine Unterteilung in 3 Steuerklassen statt:

Steuerklasse I	Ehepartner, Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern
Steuerklasse II	Geschwister, Neffen, Nichten, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Stiefeltern und geschiedene Ehepartner
Steuerklasse III	Sämtliche andere Erben

Diese Steuerklassen sind unabhängig von der Einkommensteuerklasse zu betrachten, in die jeder Bürger vom Finanzamt eingeordnet wird. Zusätzlich spielt für den Steuersatz die konkrete Höhe des Betrags eine Rolle. Um die Erbschaftssteuer zu berechnen, gelten folgende Staffelungen:

Nach Abzug zu versteuernde Summe	Steuerklasse I	Steuerklasse II	Steuerklasse III
Bis 75.000 €	7 %	15 %	30 %
Bis 300.000 €	11 %	20 %	30 %
Bis 600.000 €	15 %	25 %	30 %
Bis 6.000.000 €	19 %	30 %	30 %
Bis 13.000.000 €	23 %	35 %	50 %
Bis 26.000.000 €	27 %	40 %	50 %
Über 26.000.000 €	30 %	43 %	50 %

Allgemein lässt sich zusammenfassen: Die Steuerlast ist umso geringer, je enger das Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Verstorbenen und dem Erben war. Zudem steigt der Steuersatz mit der Höhe der nach Abzug zu versteuernden Summe. Haben Sie ein Objekt geerbt und möchten Sie die zu erwartenden Ausgaben schnell sowie komfortabel ermitteln, nutzen Sie unseren Erbschaftssteuerrechner:

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Ausnahmen für die Erbschaftssteuer bei Immobilien

Bei der Berechnung der Erbschaftssteuer bei Immobilien gibt es noch ein paar Besonderheiten. So ist die Erbschaftssteuer für vermietete Häuser oder Wohnungen leicht reduziert: Lediglich 90 Prozent des Verkehrswertes werden nach Abzug des Freibetrags versteuert.

Steuerfrei ist das Erbe für hinterbliebene Ehepartner, wenn sie noch mindestens für die Dauer von 10 Jahren in dem Objekt wohnen bleiben. Diese Regelung gilt auch für die Kinder eines Verstorbenen mit einer Einschränkung: Die Wohnfläche darf nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen. Auf jeden weiteren Quadratmeter sind entsprechende Abgaben zu leisten.

Letztlich haben Erben noch die Möglichkeit, die Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre zinslos zu stunden. Diese Option erweist sich etwa dann als hilfreich, wenn sie die erhobene Steuer lediglich mithilfe des Verkaufserlöses für die Immobilie begleichen können.

Schenken statt vererben – eine Alternative?

Um die Erbschaftssteuer bei Immobilien zu umgehen, kann die Schenkung zu Lebzeiten des Erblassers durchaus eine Lösung sein. Wird die Wohnung oder das Haus dem Ehepartner übertragen, fallen für ihn keine Steuern an und damit auch nicht für die Schenkung.

Etwas anders gestaltet sich der Sachverhalt, wenn das Objekt an die Kinder übergehen soll. Für sie gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro – und damit die gleiche Summe wie bei der Erbschaftssteuer. Mit viel Voraussicht kann aber auch hier eine Abgabe an den Fiskus vermieden werden. Wichtig dafür ist folgende Information: Die Freibeträge können nach 10 Jahren erneut ausgeschöpft werden. Somit lässt sich ein Teil der Immobilie innerhalb des Limits an die Nachkommen verschenken und der Rest nach Ablauf des Jahrzehnts.

Fazit: Mehrere Faktoren haben Einfluss auf die Erbschaftssteuer bei Immobilien

Auf vererbte Vermögenswerte aller Art erhebt das Finanzamt Steuern. Nicht immer bedeutet das für die Nachlassempfänger, dass Zahlungen auf sie zukommen. Der Verwandtschaftsgrad und der Wert des Objekts haben darauf wesentlichen Einfluss. Nach ihnen richtet sich der für die Erbschaftssteuer geltende Freibetrag für Immobilien. Handelt es sich um ein vermietetes Objekt, müssen zudem nur 90 Prozent des Verkehrswertes nach Abzug versteuert werden. Die Schenkung bietet eine Möglichkeit, die Abgaben an den Fiskus zu vermeiden.

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