Bauabnahme: Was ist zu beachten?

Wenn die Bauphase sich dem Ende neigt, sollten Sie als Bauherr sich allmählich auf die Bauabnahme vorbereiten. Dieser Termin hat weitreichende rechtliche Konsequenzen und entscheidet maßgeblich über den Erfolg des Bauvorhabens. Leider ist die Bauabnahme gerade für Laien nicht gerade einfach, denn es lauern zahlreiche Fallstricke.

Was ist die Bauabnahme?

Rechtlich handelt es sich bei der Bauabnahme um eine einseitige Erklärung des Bauherren: Sie nehmen hierbei die erbrachte Werkleistung entgegen und erklären mit Ihrer Unterschrift unter dem Abnahmeprotokoll, dass das Gebäude im Wesentlichen fertig und mängelfrei ist. Bei der Bauabnahme wird vereinfacht gesagt die folgende Frage geklärt: Entspricht die Immobilie den Vereinbarungen aus Bauvertrag und Baubeschreibung und wurden alle Arbeiten mängelfrei durchgeführt?

Rechtliche Folgen der Bauabnahme

Die Bauabnahme geht mit zahlreichen rechtlichen Folgen einher, weshalb Sie den Termin ernst nehmen und sich gut darauf vorbereiten sollten. Zu den rechtlichen Konsequenzen der Abnahme zählen folgende:

• Beginn der Gewährleistungsfrist: Die Bauabnahme markiert den Beginn der gesetzlichen Gewährleistungsfrist. Diese beträgt bei privaten Bauvorhaben gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) in der Regel 5 Jahre, bei VOB-Verträgen meist nur 4 Jahre. Während dieses Zeitraums können Sie Mängel, die Sie erst später entdecken, noch geltend machen und Nachbesserung oder gegebenenfalls Schadensersatz fordern.
• Beweislastumkehr: Jeden Mangel, den Sie bis zur Bauabnahme entdecken, können Sie verhältnismäßig einfach vom zuständigen Bauunternehmen korrigieren lassen. Hierzu müssen Sie den Mangel lediglich melden. Zwar können Sie Mängel auch nach der Bauabnahme noch innerhalb der Gewährleistungsfrist geltend machen, doch greift hier die sogenannte Beweislastumkehr. Sie als Bauherr müssen also nachweisen, dass das Problem bereits zum Zeitpunkt der Bauabnahme vorgelegen hat und dass es vom Bauunternehmen verschuldet wurde. In der Realität gestaltet sich dies nicht immer einfach.
• Risiko- und Gefahrenübergang: Ist der Neubau offiziell abgenommen, geht die Verantwortung für das Gebäude auf den Bauherren über. Fällt etwa infolge eines Sturms ein Baum auf das neu errichtete Dach eines bereits abgenommenen Neubaus, so haften Sie als Bauherr. Wäre der Baum noch vor der Bauabnahme gefallen, hätte das Bauunternehmen die Reparatur zahlen müssen. Sie als Bauherr sollten sich also idealerweise schon vor der Bauabnahme um geeigneten Versicherungsschutz (z. B. Wohngebäudeversicherung, Elementarversicherung) kümmern.

Sonderfall: Behördliche Bauabnahme durch das Bauamt

Wenn von der Bauabnahme die Rede ist, dann ist häufig die Abnahme durch den Bauherren gemeint. Diese wird auch als rechtsgeschäftliche Abnahme bezeichnet, da sie rechtliche Konsequenzen wie Beweislastumkehr und Beginn der Gewährleistungsfrist nach sich zieht. Eine andere Form der Abnahme ist die behördliche Bauabnahme, die meist von einem Mitarbeiter der Baubehörde oder der Bauaufsichtsbehörde durchgeführt wird.

Im Gegensatz zur rechtsgeschäftlichen Bauabnahme wird hier nicht kontrolliert, ob der Neubau den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Stattdessen prüft die zuständige Baubehörde hierbei, ob alle öffentlich-rechtlichen Vorgaben eingehalten wurden. Ein besonderes Augenmerk liegt darauf, ob der Neubau mit den Angaben aus der Baugenehmigung übereinstimmt. Doch auch Auflagen wie Brandschutzbestimmungen und Ähnliches können hier kontrolliert werden.

Die behördliche Bauabnahme erfolgt nicht erst gegen Ende der Bauphase, sondern mitunter auch als Rohbauabnahme während des Bauprozesses. Wie genau die behördliche Abnahme vonstattengeht, hängt ganz vom jeweiligen Bundesland ab: Teils wird jeder Neubau geprüft, teils erfolgen nur Stichproben. Es kann also durchaus sein, dass bei Ihrem Bauvorhaben die behördliche Abnahme ausbleibt.

Ablauf: Wie verläuft die Bauabnahme?

Wenn Ihr Haus einzugsbereit ist, wird der zuständige Bauunternehmer einen Termin für die offizielle Bauabnahme ansetzen. Sie werden etwa 2 Wochen vor dem Termin darüber informiert und sollten diese Zeit nutzen, um das Gebäude bereits vorab zu begehen. Sorgen Sie auch dafür, dass Ihnen alle Dokumente vorliegen, die Sie für eine umfassende Prüfung benötigen. Kontrollieren Sie, ob alle Arbeiten gemäß den Vorgaben aus der Leistungsübersicht durchgeführt wurden, und notieren Sie sich alle auffälligen Stellen. Falls Arbeiten noch nicht abgeschlossen wurden, sollten Sie den Bauunternehmer auffordern, dies noch vor der Abnahme zu erledigen.

Begehung und Erstellung eines Abnahmeprotokolls

Bei der Bauabnahme wird das Gebäude gemeinsam abgelaufen. Anwesend sind dabei unter anderem die beiden Vertragspartner, meist Bauherr und ausführendes Bauunternehmen. Als Bauherr haben Sie grundsätzlich jedoch auch die Möglichkeit, einen Dritten mit der Abnahme zu beauftragen und eine entsprechende Vollmacht zu erteilen. Hierbei kann es sich entweder um einen Architekten oder um Ihren Bauleiter handeln.

Während der Bauabnahme gehen die beteiligten Personen die Immobilie von Raum zu Raum ab. Sie als Bauherr führen dabei das sogenannte Abnahmeprotokoll, in dem etwaige Mängel dokumentiert werden. Fertigen Sie hierzu auch Fotos oder Videos von den jeweiligen Stellen an und notieren Sie genau, wo das Problem liegt. Im Abnahmeprotokoll sollten Sie dem Bauunternehmer auch eine angemessene Frist zur Nachbesserung der Mängel setzen. Wichtig ist darüber hinaus, dass Sie sich im Abnahmeprotokoll der Bauleistungen angefallene Vertragsstrafen vorbehalten: Verzögert sich die Fertigstellung etwa durch die Beseitigung der Mängel und haben Sie im ursprünglichen Bauvertrag eine Vertragsstrafe dafür vorgesehen, so können Sie diese nur durchsetzen, wenn dies auch im Abnahmeprotokoll steht.

Während Laien falsche Fliesen oder undichte Fenster noch verhältnismäßig einfach erkennen, sind viele andere Baumängel eher wenig offensichtlich. Es ist daher ratsam, sich für die Bauabnahme einen Experten ins Boot zu holen. Externe Gutachter und Sachverständige haben einen geschulten Blick und erkennen schnell Mängel wie ein nachgiebiges Fundament oder eine unzureichende Dämmung. Da gerade diese Mängel oft hohe Folgekosten nach sich ziehen, wenn Sie nicht frühzeitig – und im schlimmsten Fall erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist – erkannt und beseitigt werden, sollten Sie bei der Bauabnahme nicht an der falschen Stelle sparen. Die einfache Abnahmebegleitung durch einen Gutachter kostet Sie etwa 1.000 Euro. Möchten Sie, dass der Experte die Abnahme leitet, das Protokoll selbst führt und ein abschließendes Gutachten erstellt, können sich die Kosten auf bis zu 3.000 Euro belaufen. Der Vorteil für Sie: Sollten Sie später noch Mängel entdecken, kann das Expertengutachten im besten Fall als Nachweis für die Schuld des Bauunternehmens herangezogen werden.

Checkliste Bauabnahme

Bei der Bauabnahme sollten Sie so strukturiert wie möglich vorgehen. Die folgende Checkliste hilft Ihnen dabei:

• Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für den Termin und planen Sie mehrere Stunden hierfür ein.
• Die Bauabnahme sollte immer bei ausreichend Tageslicht stattfinden.
• Seien Sie gut vorbereitet und bringen Sie die folgenden Hilfsmittel mit: Maßstab, Wasserwaage, Taschenlampe, Handy (für Fotos, Videos, Sprachnachrichten als Notizen).
• Scheuen Sie nicht davor zurück, Fragen zu stellen, wenn Ihnen Dinge merkwürdig vorkommen.
• Starten Sie mit der Außenkontrolle und nehmen Sie Fassade, Dach und Sonstiges unter die Lupe.
• Gehen Sie bei der Innenkontrolle jeden Raum einzeln ab: Messen Sie nach, ob die Raumgrößen den vereinbarten Größen entsprechen.
• Kontrollieren Sie, ob alle Einbauten, Fußbodenbeläge, Fließen etc. den vereinbarten Leistungen entsprechen.
• Kontrollieren Sie bereits bekannte Mängel und prüfen Sie, ob diese beseitigt wurden oder noch bestehen.
• Kontrollieren Sie, ob alle Fenster, Türen und Schlösser ordentlich schließen. Prüfen Sie die Abdichtung.
• Kontrollieren Sie, ob die Haustechnik einwandfrei funktioniert.

Um böse Überraschungen bei der finalen Abnahme zu vermeiden, sollten Sie die Baustelle auch während des Bauprozesses ab und an begehen und Teilleistungen unter die Lupe nehmen. Mängel, die Sie hierbei feststellen und die bis zur Endabnahme noch nicht beseitigt wurden, müssen Sie jedoch gesondert auch noch einmal im Abnahmeprotokoll vermerken. Denn nur das finale Abnahmeprotokoll hat eine rechtsgeschäftliche Wirkung.

Abnahme durch den Bauherren

Wenn Sie mit der Ortsbegehung fertig sind, folgt die eigentliche Abnahme. Verweigern können Sie die Abnahme nur, wenn Sie noch erhebliche Mängel gefunden haben. Ein erheblicher Mangel liegt etwa dann vor, wenn Sie die Immobilie nicht zu Wohnzwecken nutzen können oder wenn die Beseitigung des Mangels mit sehr hohen Folgekosten einhergeht. Stellen Sie während der Bauabnahme etwa fest, dass der Grundriss des Obergeschosses nicht mit dem vereinbarten Grundriss übereinstimmt, kann von einem erheblichen Mangel ausgegangen werden. Ob wirklich ein erheblicher Mangel vorliegt, muss jedoch immer im Einzelfall entschieden werden.

Stellen Sie während der Bauabnahme lediglich kleinere Mängel fest – etwa eine undichte Tür oder einen falschen Bodenbelag im Arbeitszimmer –, dann sind Sie trotz allem zur Bauabnahme verpflichtet. Die Abnahme berechtigt den Bauunternehmer schließlich auch dazu, die Schlussrechnung zu stellen.

Vorsicht vor der stillschweigenden Abnahme

Die meisten Bauherren gehen davon aus, dass der Neubau erst dann abgenommen ist, wenn das Abnahmeprotokoll unterzeichnet ist. In den meisten Fällen ist dem auch so, doch es gibt einige Ausnahmen, die oft als „stillschweigende Abnahme“ bezeichnet werden.

Wenn die Ungeduld Sie etwa plagt und Sie Ihr Eigenheim bereits einige Zeit vor der offiziellen Bauabnahme beziehen, kann dies unter Umständen als stillschweigende Abnahme gewertet werden. Ihr konkludentes Verhalten – in diesem Fall der vorzeitige Einzug – lässt annehmen, dass Sie mit dem Bau einverstanden sind und diesen ohne offizielle Ortsbegehung und Abnahmeprotokoll abgenommen haben. Konkludentes Verhalten kann Ihnen auch dann vorgeworfen werden, wenn Sie die Schlussrechnung schon vor der Abnahme vollständig bezahlen. Auch hiermit drücken Sie durch Ihr Handeln aus, dass Sie den Bau billigen, so wie er ist.

Mit der Terminankündigung wird Ihnen das zuständige Bauunternehmen auch eine Frist zur Abnahme setzen. Lassen Sie diese grundlos verstreichen, kann sich daraus die sogenannte „Abnahmefiktion“ ableiten. Das Bauunternehmen kann dann ebenfalls davon ausgehen, dass Sie mit dem Bau einverstanden sind, und das Gebäude gilt als abgenommen. Jedoch gilt dies nur, wenn das Bauunternehmen Sie zuvor schriftlich über die Möglichkeit der Abnahmefiktion informiert hat.

Wie geht man mit Baumängeln um?

So schön es auch wäre: Nur in den seltensten Fällen verläuft die Bauabnahme völlig reibungslos. Meist werden noch mehrere kleine Mängel festgestellt, die beseitigt werden wollen. Welche Rechte Sie in Bezug auf die Mängelbeseitigung haben, hängt maßgeblich davon ab, ob Ihr Bauvorhaben auf einem VOB- oder einem BGB-Vertrag basiert.

Umgang mit Baumängeln nach BGB

Bei BGB-Verträgen haben Sie als Bauherr sehr weitreichende Rechte. Stellen Sie einen Mangel fest, müssen Sie diesen gegenüber dem Bauunternehmen anzeigen und eine geeignete Frist zur Nachbesserung setzen. Weisen Sie gleichzeitig darauf hin, dass Sie bei Nichteinhaltung der Frist auf einen weiteren Nachbesserungsversuch verzichten.

Wird der Mangel innerhalb der Frist behoben, ist alles in Ordnung. Hat der Handwerker versucht, den Mangel zu beheben und ist er dabei gescheitert, stehen ihm insgesamt 3 Versuche zu. Lässt der Handwerker oder das Bauunternehmen die Frist jedoch verstreichen oder sind alle 3 Versuche gescheitert, können Sie nun gegebenenfalls den Preis mindern, den Vertrag rückgängig machen oder sogar Schadensersatz fordern. Dies gilt jedoch nur, wenn das zuständige Bauunternehmen die Mängel auch verschuldet hat.

Umgang mit Baumängeln nach VOB

Bei VOB/B-Verträgen können Sie in der Regel nur auf die Nachbesserung bestehen. Auch hier müssen Sie den Mangel vorab wieder anzeigen und eine angemessene Frist setzen. Eine Preisminderung können Sie meist nur dann geltend machen, wenn die Beseitigung des Mangels schlicht nicht möglich ist oder wenn diese mit beachtlichem Mehraufwand einhergehen würde. Bei VOB-Verträgen steht dem Bauherren meist kein Schadensersatz zu. Eine Ausnahme gilt nur bei erheblichen Mängeln, die vom jeweiligen Bauunternehmen verschuldet wurden.

Arglistig verschwiegene Mängel

Ein arglistig verschwiegener Mangel liegt dann vor, wenn der Bauunternehmer vom Mangel wusste, Sie als Bauherr jedoch bewusst nicht darauf hingewiesen hat. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln steht Ihnen eine verlängerte Gewährleistungsfrist von bis zu 10 Jahren zu.

Was nach weitreichenden Verbraucherrechten klingt, ist in der Praxis leider nur schwer durchzusetzen: Denn der Bauherr muss nachweisen können, dass das Unternehmen zum Zeitpunkt der Bauabnahme vom jeweiligen Problem wusste – und Jahre später gestaltet sich dies äußerst schwer.

Fazit: Augen auf bei der Bauabnahme

Die Bauabnahme stellt einen der wichtigsten Termine der ganzen Bauphase dar. Als Bauherr erklären Sie mit der Bauabnahme, dass Sie mit dem Bau einverstanden sind und dass dieser allen vereinbarten Vorgaben entspricht. Haben Sie bei der Abnahme Mängel übersehen, können Sie diese zwar auch nachträglich noch geltend machen, doch greift dann die sogenannte Beweislastumkehr. Sie müssen also nachweisen, dass der Mangel bereits zum Zeitpunkt der Abnahme vorlag, was oft nicht gerade einfach ist. Besser ist es daher, die Bauabnahme gut vorzubereiten, sich ausreichend Zeit zu nehmen und wirklich den gesamten Neubau zu prüfen. Halten Sie alle Mängel im Abnahmeprotokoll fest, setzen Sie eine Frist zur Nachbesserung und kontrollieren Sie anschließend, ob die Mängel beseitigt wurden. Wer die Abnahme ernst nimmt, vermeidet späteren Ärger.

Bildnachweis: Kzenon / Shutterstock.com