Hauskauf und Baufinanzierung trotz Privatinsolvenz: Geht das?

Wenn einem die Schulden über den Kopf wachsen und die Tilgung einfach nicht möglich ist, bleibt für viele Menschen nur der Weg in die Privatinsolvenz. Im besten Fall werden die Schulden dabei nach 3 entbehrlichen Jahren gelöscht – ungeachtet dessen, ob und in welcher Höhe der Schuldner sie am Ende zurückgezahlt hat. Die Zeit während und unmittelbar nach der Privatinsolvenz ist dabei nicht einfach und größere Anschaffungen sind schwierig. Dasselbe gilt auch für den Hauskauf.

Kann ich trotz Privatinsolvenz ein Haus kaufen und finanzieren?

Grundsätzlich gilt: Ein pauschales Verbot für den Hauskauf trotz Privatinsolvenz gibt es nicht. Allerdings gilt gleichzeitig auch, dass Sie mit neuen Krediten ein hohes Risiko eingehen. Denn zwischen Insolvenzverfahren und Restschuldbefreiung befinden Sie sich in der sogenannten Wohlverhaltensperiode. Diese hat früher meist 6 Jahre gedauert, wurde jedoch infolge einer Rechtsreform auf 3 Jahre verkürzt. Der neue Kredit würde zwar nicht dem laufenden Insolvenzverfahren zugerechnet werden, da hier nur Schulden berücksichtigt werden, die zum Zeitpunkt des Insolvenzantrags vorgelegen haben. Können Sie aber auch den neuen Kredit nicht tilgen, sind Sie auf sich alleine gestellt: Eine erneute Privatinsolvenz ist erst nach 10 Jahren wieder möglich.

In der Wohlverhaltensperiode stehen Ihnen Einkommen und Besitz nur bis zur Pfändungsfreigrenze zur Verfügung. Haben Sie keine Unterhaltspflichten, dürfen Sie 2022 etwa lediglich 1.253 Euro von Ihrem Gehalt behalten. Den Rest müssen Sie an den Insolvenzverwalter abtreten. Am Ende der Privatinsolvenz wird ein Gericht darüber entscheiden, ob Ihre Schulden im Rahmen der Restschuldbefreiung gelöscht werden. Ein neuer, unangemessener Kredit könnte dazu führen, dass das Gericht Ihnen dies versagt.

Auf einen Blick: Risiken eines Immobilienkredits trotz Privatinsolvenz

• Restschuldbefreiung könnte verwehrt werden
• Hohe finanzielle Belastung, da während Wohlverhaltensperiode nur geringes Einkommen zur Verfügung steht
• Erneute Privatinsolvenz erst wieder nach 10 Jahren möglich

Baufinanzierung trotz Privatinsolvenz eher unwahrscheinlich

Rein rechtlich ist ein Immobilienkredit während einer Privatinsolvenz zwar riskant, aber nicht verboten. Nichtsdestotrotz werden Sie es schwer haben, mit Ihren bestehenden Schulden an eine Immobilienfinanzierung zu kommen. Die Bank prüft vorab genau, wie attraktiv Sie als Kreditnehmer sind, und Ihre Schulden werfen dabei leider ein schlechtes Licht auf Sie. Die Misere zu verschweigen, ist jedoch auch keine Option: Wenn Sie die Bank nicht über Ihre Privatinsolvenz informieren, machen Sie sich strafbar. Das Risiko, dass Sie die Kreditraten für Ihre Baufinanzierung nicht begleichen können, ist hoch – zumal Ihnen nur Eigentum und Einkommen bis zur Pfändungsfreigrenze zur Verfügung stehen. Auch pfändbare Gegenstände wie Autos oder weitere Immobilien befinden sich während der Privatinsolvenz nicht länger in Ihrem Eigentum, sodass Sie kaum nennenswerte Sicherheiten vorweisen können.

Dennoch gibt es Banken, die Kredite trotz Privatinsolvenz vergeben, allerdings müssen Sie hierbei mit sehr hohen Zinsen rechnen. Immerhin geht die Bank mit Ihnen als Kreditnehmer ein außergewöhnlich hohes Risiko ein, was sich nur bei einer hohen Rendite lohnt. Prüfen Sie genau, ob Sie sich den Kredit trotz Ihres geringen Einkommens leisten können. In den meisten Fällen ist es besser und sicherer, den Traum von den eigenen vier Wänden aufzuschieben und die Baufinanzierung auf die Zeit nach der Privatinsolvenz zu vertagen.

Baufinanzierung nach Restschuldbefreiung

Stimmt das Gericht der Restschuldbefreiung zu, werden Ihre bestehenden Schulden gelöscht und Sie können wieder aufatmen. Ab diesem Zeitpunkt steht Ihnen auch Ihr volles Gehalt wieder zur Verfügung, sodass Sie etwas mehr finanziellen Spielraum haben. Nichtsdestotrotz lauern bei der Immobilienfinanzierung auch unmittelbar nach der Restschuldbefreiung noch einige Hürden auf Sie.

So löschen Kredit-Auskunfteien – darunter auch die SCHUFA – den Eintrag über die Restschuldbefreiung erst nach 3 Jahren. Das bedeutet für Sie, dass die Bank trotz Ihrer Schuldenfreiheit von Ihrer finanziellen Vorgeschichte erfährt und dass Sie es voraussichtlich schwer haben werden, einen günstigen Baukredit zu erhalten. Hinzu kommt, dass Sie während der Wohlverhaltensperiode vermutlich eher wenig zur Seite legen konnten und nur ein geringes Eigenkapital zur Verfügung steht. Auch dies wirkt auf die Bank unattraktiv. Selbst für den Fall, dass Sie während Ihrer Insolvenz geerbt haben, muss eine Hälfte des Erbes abgetreten werden.

Alternativen zur Hausfinanzierung trotz Privatinsolvenz

Wenn Sie in oder direkt nach einer Privatinsolvenz unbedingt eine Immobilie erwerben wollen, bleiben Ihnen nur wenige Optionen. Selbstverständlich können Sie jederzeit das Gespräch mit der Bank suchen und auf familiäre Unterstützung, ein hohes Einkommen nach der Privatinsolvenz oder sonstige Sicherheiten verweisen. Dass die Bank Ihnen einen Kredit gewährt, ist jedoch weiterhin unwahrscheinlich. Alternativ können Sie die folgenden Möglichkeiten erwägen:

• Baufinanzierung über Dritte laufen lassen: Eine Privatinsolvenz hat in der Regel keinen Einfluss auf den Ehepartner. Falls dieser über ein hohes, gesichertes Einkommen und über das nötige Eigenkapital verfügt, kann die Finanzierung beispielsweise über diesen laufen.
• Bürgschaft: Eine dritte Person kann für Sie als Bürge auftreten und der Bank so eine zusätzliche Sicherheit bieten. Meist handelt es sich dabei um nahe Verwandte. Bedenken Sie jedoch, dass ein Bürge mit seinem Privatvermögen haftet und dass das Ganze entsprechend nicht auf die leichte Schulter genommen werden sollte.
• Privatkredit: Vielleicht finden Sie im Freundes- oder Verwandtenkreis jemanden, der Ihnen einen Privatkredit für den Kauf Ihrer Immobilie gewährt. Achten Sie jedoch darauf, alle Regelungen vertraglich festzuhalten und nichts dem Zufall zu überlassen.

Eines sollten Sie bedenken: Wenn Sie sich für eine Bürgschaft oder einen Privatkredit entscheiden, involvieren Sie eine dritte Person – meist jemanden aus dem engen Familienkreis. Können Sie die Kreditraten nicht mehr zahlen und muss diese Person mit ihrem Privatvermögen haften oder auf die Rückzahlung des Kredits verzichten, kann dies desaströse Folgen haben. Im schlimmsten Fall sorgen Sie dadurch dafür, dass eine weitere Person in der Privatinsolvenz landet, obwohl sie Ihnen eigentlich nur unter die Arme greifen wollte. Diese Optionen sollten Sie daher nur dann erwägen, wenn Sie sich die Zahlung der Kreditraten auch wirklich langfristig zutrauen.

Fazit: Baufinanzierung trotz Privatinsolvenz ist möglich, aber unwahrscheinlich

Wenn Sie gerade ein Privatinsolvenzverfahren durchlaufen, ist es eher unwahrscheinlich, dass Sie eine Baufinanzierung erhalten. Die Banken sehen Sie als Hoch-Risiko-Kandidaten an und werden Ihren Kreditantrag entweder ablehnen oder horrend hohe Zinsen verlangen. Besser ist es in den meisten Fällen, mit Hauskauf und Baufinanzierung bis nach der Privatinsolvenz zu warten. Infolge der Restschuldbefreiung werden Ihre bestehenden Schulden gelöscht und Sie können einen Neustart wagen – ganz ohne finanzielle Altlasten. Bedenken Sie dabei jedoch, dass der SCHUFA-Eintrag über die Restschuldbefreiung erst nach 3 Jahren gelöscht wird, weshalb eine Baufinanzierung auch in diesem Zeitraum noch schwierig werden könnte. Nutzen Sie diese Zeit am besten, um ausreichend Eigenkapital anzusparen und Ihre Baufinanzierung so auf ein solides Gerüst zu stellen.

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