Was versteht man unter einem Grundpfandrecht?

Wer eine Immobilie kauft oder baut, benötigt in der Regel eine Baufinanzierung. Zur Absicherung des Darlehens dient ein Grundpfandrecht, das der Bank das Recht gibt, das Haus oder die Wohnung bei einem Kreditausfall zu verwerten. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Arten von Grundpfandrechten es gibt, wie sich Grundschuld und Hypothek voneinander unterscheiden und wie sie gelöscht werden können.

Was ist ein Grundpfandrecht?

Das Grundpfandrecht ist per Definition eine dingliche Absicherung, die in das Grundbuch der finanzierten Immobilie eingetragen wird. Genaue Regelungen liefert das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Der Kreditgeber sichert sich auf diese Weise das Recht, die Zwangsversteigerung zu betreiben, wenn der Darlehensnehmer seinen Rückzahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Die Vergabe einer Baufinanzierung gegen die Eintragung eines Grundpfandrechts ist üblich. Ohne diese Sicherheit ist es in der Regel nicht möglich, einen entsprechenden Kredit aufzunehmen.

Welche Arten von Grundpfandrechten gibt es?

Gängig sind 2 verschiedene Arten von Grundpfandrechten:

• Hypothek (rechtliche Grundlage: § 1113 BGB)
• Grundschuld (rechtliche Grundlage: § 1191 BGB)

Während vor einigen Jahrzehnten die Hypothek als dingliche Sicherheit üblich war, ist sie heute nicht mehr zeitgemäß. Vielmehr setzen Banken auf die Eintragung einer Grundschuld.

In unserem Sprachgebrauch werden die Begriffe häufig synonym verwendet. Oftmals spricht man auch von einem Hypothekendarlehen, obwohl die Finanzierung eigentlich durch eine Grundschuld gesichert ist.

Eine Grundschuld kann als Buch- oder Briefgrundschuld eingetragen werden. In der Regel lassen Banken eine Buchgrundschuld zu ihren Gunsten ins Grundbuch eintragen. Bei einer Briefgrundschuld wird neben der Grundschuldeintragung ein Grundschuldbrief ausgefertigt, den der Gläubiger verwahrt. Wird diese Briefgrundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen, reicht eine Abtretungserklärung mit Übergabe des Briefs. Nur derjenige, der im Besitz des Grundschuldbriefs ist, hat ein Recht auf die Forderung.

Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld?

Eine Hypothek ist akzessorisch, das heißt, dieses Grundpfandrecht ist an das Bestehen einer Forderung gebunden. Im Gegensatz dazu ist die Grundschuld abstrakt und bleibt auch nach Rückzahlung der Forderung bestehen. Nach Tilgung des Darlehens wird aus der Grundschuld eine sogenannte Eigentümergrundschuld.

Während die Grundschuld also über die gesamte Darlehenslaufzeit in der ursprünglichen Höhe besteht, verringert sich die Hypothek im Laufe der Tilgung des Darlehens. Ist der Kredit zurückgezahlt, erlischt die Hypothek automatisch.

Die Hypothek ist damit weniger flexibel als eine Grundschuld. Denn die nach Rückzahlung des Darlehens fortbestehende Grundschuld kann für weitere Finanzierungen verwendet werden, wenn das erste Darlehen zurückgezahlt wurde. Will der Darlehensnehmer dieses Grundpfandrecht löschen lassen, benötigt er dafür die Einwilligung der Bank. Diese muss die Löschungsbewilligung nach vollständiger Rückzahlung des Baudarlehens unaufgefordert ausstellen.

Alternativ bewahrt der Kreditnehmer diese Urkunde auf und lässt die Grundschuld als Eigentümergrundschuld bestehen. Sollte er später ein neues Darlehen aufnehmen, kann dieses Grundpfandrecht erneut als Sicherheit dienen und der Kreditnehmer spart die Eintragungskosten.

Wann entsteht ein Grundpfandrecht?

Das Grundpfandrecht entsteht durch die Einigung der Beteiligten und die Eintragung ins Grundbuch.

Der Kreditnehmer und Immobilieneigentümer erklären sich im Rahmen der Grundschuldbestellung beim Notar mit der Eintragung des Pfandrechts einverstanden. Grundschuld und Hypothek müssen notariell beglaubigt werden. Der Notar veranlasst auch die Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs.

Die Kosten für die Bestellung des Grundpfandrechts trägt der Kreditnehmer. In der Regel liegen die Notar- und Grundbuchkosten zwischen 0,8 und 1 Prozent des Kaufpreises. Notar und Grundbuchamt berechnen die Kosten nach den Vorschriften des Gerichts- und Notargesetzes, wobei die Höhe von Grundschuld oder Hypothek als Basis dient.

Wann erlischt ein Grundpfandrecht?

Hier muss zwischen verschiedenen Fällen unterschieden werden:

• Eine Hypothek erlischt nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens.
• Eine Grundschuld erlischt erst, wenn die Bank – in der Regel nach Tilgung des Darlehens – eine Löschungsbewilligung erteilt hat und der Darlehensnehmer sie über einen Notar im Grundbuch hat löschen lassen.
• Beide Arten von Grundpfandrechten erlöschen auch dann, wenn die Bank auf ihr Recht verzichtet. Mit einer schriftlichen Aufhebungserklärung verzichtet der Gläubiger auf sein Recht und die Löschung wird beim Grundbuchamt veranlasst.
• Wenn es zur Zwangsversteigerung kommt und der Gläubiger aus dem Erlös der Verwertung befriedigt wird, erlischt das Grundpfandrecht ebenfalls.

Fazit: Keine Immobilienfinanzierung ohne Grundpfandrecht

Ohne die Eintragung eines Grundpfandrechts ist eine Immobilienfinanzierung nicht möglich. Es handelt sich um hohe Darlehenssummen, die sich Banken entsprechend absichern lassen. Vor allem bei einem Verkauf sind Grundschuld und Hypothek von Bedeutung, denn eine Immobilie wird in der Regel lastenfrei verkauft. Üblicherweise wird daher mit dem Verkaufserlös oder einem Teil des Verkaufserlöses das Darlehen abgelöst und im Gegenzug das Grundpfandrecht gelöscht. Sind sich Käufer und Verkäufer einig, kann es auch auf den Käufer übertragen werden. Vorteilhaft an dieser Verfahrensweise ist, dass keine Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung und eine Neueintragung anfallen. Diese Verfahrensweise muss jedoch mit den Gläubigern abgestimmt werden.

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