Die Abgeschlossenheitsbescheinigung – was ist das?

Bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen spielt die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die alternativ auch als Abgeschlossenheitserklärung bezeichnet wird, eine wichtige Rolle. Sie bestätigt, dass die einzelnen Einheiten von den anderen getrennt und uneingeschränkt nutzbar sind. Wofür brauchen Sie ein solches Dokument konkret und wer stellt es aus? Auf diese und alle weiteren wichtigen Fragen zu diesem Thema erhalten Sie hier die passenden Antworten.

Der Zweck einer Abgeschlossenheitserklärung

Die Bezeichnung lässt zumindest schon erahnen, was eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nachweist. Ganz allgemein gefasst attestiert sie die räumliche Abgrenzung von Wohneigentum. Einzelne Einheiten sind voneinander und von anderen Bereichen des Gebäudes getrennt. Damit wird deutlich: Sie ist bei Mehrfamilienhäusern von Bedeutung, wenn eine Aufteilung in Eigentumswohnungen erfolgen soll. Bei Mietwohnungen wird sie unterdessen nicht benötigt. Die rechtliche Grundlage für die Abgeschlossenheitserklärung bildet Paragraf 3 Wohneigentumsgesetz (WEG) . Die Bescheinigung ist eine entscheidende Voraussetzung für das Eintragen der Miteigentümer ins Grundbuch.

Unter Umständen brauchen Wohnungskäufer diesen Nachweis ebenfalls – und zwar für den Erwerb einer Immobilienfinanzierung. Viele Kreditinstitute fordern die Abgeschlossenheitsbescheinigung vor einer Zusage ein. Sie möchten die Gewissheit, dass die Wohnung tatsächlich in sich abgeschlossen ist. Sollte der Kunde wider Erwarten einmal nicht mehr in der Lage sein, die Raten des Darlehens zurückzuzahlen, könnte die Immobilie somit jederzeit ohne Probleme verkauft werden.

Letztlich ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung noch bei der Begründung von Teileigentum erforderlich. Dieses unterscheidet sich vom Wohneigentum dadurch, dass es zur gewerblichen Nutzung dient. Beispiele hierfür sind etwa ein Geschäft oder eine Praxis.

Voraussetzungen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung

Für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sind mehrere Kriterien zu erfüllen. Sie betreffen insbesondere die Begrenzung der einzelnen Wohneinheiten. Die folgenden Voraussetzungen müssen dabei gegeben sein:

• Die Wohnungen sind durch Wände und Decken voneinander getrennt.
• Es ist ein Brand-, Wärme- und Schallschutz vorhanden.
• Jede Einheit lässt sich über eine verschließbare Tür erreichen.
• In allen Wohnungen gibt es jeweils eine Küche sowie ein Badezimmer mit Toilette.
• Die Räume dienen zum Wohnen oder sind zumindest dafür vorgesehen.

Nicht zwingend erforderlich ist es unterdessen, dass sich die Zimmer einer Einheit auf einer Etage befinden. Gibt es übereinander liegende Räume, müssen diese aber durch eine Treppe verbunden sein. Umfasst das Mehrfamilienhaus weitere Bereiche wie Kellerräume, einen Dachboden oder Pkw-Stellplätze, können sie Teil der Abgeschlossenheitsbescheinigung sein – unter der Bedingung, dass sie sich der jeweiligen Wohnung klar zuordnen lassen.

Für Teileigentum mit gewerblicher Nutzung gilt ebenfalls als Voraussetzung, dass es verschließbar ist. Eine Toilette gehört auch hier zu den erforderlichen Kriterien. Letztlich ist es unabdingbar, dass die Vorschriften des Brand- und Schallschutzes eingehalten werden.

Beantragen der Abgeschlossenheitsbescheinigung: wer, wo und wie?

Das Beantragen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bleibt einem eingeschränkten Personenkreis vorbehalten. Dazu gehören Eigentümer oder Erbbauberechtigte der entsprechenden Immobilie sowie all jene mit einem rechtlichen Interesse an diesem Dokument. In diesen Kreis einzuschließen sind zudem Antragsteller, die eine Einverständniserklärung der Berechtigten vorlegen können.

Erste Anlaufstelle für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die örtliche Bauaufsichtsbehörde. Je nach Bundesland sind womöglich auch anerkannte Sachverständige dazu berechtigt, einen solchen Nachweis auszuhändigen. Es bestehen lokale Unterschiede, was das Einreichen von Unterlagen betrifft. Das ist nicht einheitlich geregelt und kann zwischen einzelnen Bundesländern und sogar Städten abweichen.

Als deutschlandweit gleiche Voraussetzung gilt unterdessen ein schriftlicher Antrag. Oftmals gibt es dafür Formulare, die nur noch ausgefüllt werden müssen. Alternativ dazu erweist sich ein formloses Anschreiben ebenso als vollkommen ausreichend. Daraus sollten Name und Adresse des Antragstellers sowie die Bezeichnung des entsprechenden Grundstücks hervorgehen. Nicht fehlen darf die Unterschrift des Eigentümers. Üblicherweise sind zum Beantragen einer Abgeschlossenheitserklärung noch diese Dokumente vonnöten:

• aktueller Grundbuchauszug
• Grundriss und Ansicht der Immobilie
• Lageplan aller Gebäude und Anlagen
• Aufteilungsplan
• u. U. Handlungsvollmacht
• ggf. Bauzeichnungen
• evtl. Berechnung von Wohn- und Nutzflächen
• Auszug aus dem Handelsregister bei gewerblichen Eigentümern
• Kopie des Gesellschaftervertrags bei mehreren Eigentümern

Die in der Liste genannten Aufteilungspläne gehören zu den wichtigsten Unterlagen, um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten. Sie müssen jeweils im Maßstab 1:1000 eingereicht werden. Anstelle von Aufteilungsplänen wird oft auch nur von Teilungsplänen gesprochen. Aus ihnen geht die Trennung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten hervor. Ersichtlich ist zudem die Lage der einzelnen Wohnungen innerhalb des Gebäudes sowie deren Größe. Die Räume jeder in sich geschlossenen Einheit sind mit der gleichen Ziffer nummeriert – einschließlich des Balkons oder der Terrasse. Bereiche, die keine Nummerierung in den Aufteilungsplänen erhalten, gelten als Gemeinschaftseigentum.

Kosten, Dauer und Hinweise: Das ist noch wichtig

Eine pauschale Aussage zu den Kosten einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kaum möglich. Auch in diesem Zusammenhang sind regionale Unterschiede zu konstatieren. Die Höhe der Gebühren hängt vom Objekttyp und der Anzahl der Eigentumswohnungen ab. Geregelt wird dies über die Verwaltungsgebührensatzungen. Pro Einheit ist grob mit 25 bis 150 Euro zu rechnen. Bis die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt wird, können 2 Wochen bis mehrere Monate vergehen. Zumeist erfolgt die Bearbeitung aber recht zügig. Im Allgemeinen ist es dennoch empfehlenswert, einen gewissen zeitlichen Puffer einzuplanen.

Ein weiterer wichtiger Hinweis: Damit der Vorgang möglichst problemlos abläuft, erkundigen Sie sich schon vorab bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Fragen Sie ab, wer Ihr konkreter Ansprechpartner ist, welche Unterlagen Sie unbedingt einreichen müssen und ob spezielle Voraussetzungen zu erfüllen sind. Im Falle eines Neubaus wird die entsprechende Baugenehmigung benötigt, um eine Abgeschlossenheitserklärung zu erhalten. Anders sieht es aus, wenn Sie ein Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung einrichten wollen. Denkbar ist aber der Vermerk durch die Baubehörde, dass eine bauaufsichtliche Genehmigung fehlt. Bei einem späteren Verkauf kann sich das als nachteilig erweisen. Auch hier ist es hilfreich, im Vorfeld bei der Behörde anzufragen.

Fazit: Abgeschlossenheitserklärung kommt eine wichtige Bedeutung zu

Eine Abgeschlossenheitserklärung gibt Aufschluss darüber, dass eine Immobilie aus eigenständigen, räumlich voneinander getrennten Wohneinheiten besteht. Aus ihr ist außerdem ersichtlich, dass die Wohnungen einen eigenen Zugang zum Treppenhaus oder alternativ direkt ins Freie besitzen. Aussagen zur Ausstattung werden ebenfalls getroffen: So zeigt die Abgeschlossenheitsbescheinigung auf, dass eine Küche sowie ein Badezimmer mit WC und einer Dusche oder einer Wanne vorhanden sind. Dieser Nachweis schafft klare Verhältnisse, da er die Eigenständigkeit der Wohnungen belegt. Ein Verkauf gelingt somit leichter.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen sind gemeinsam mit Aufteilungsplänen die essenziell notwendigen Dokumente für das Aufsplitten eines Objekts in Wohnungseigentum oder Teileigentum. Das gilt für einen Neubau ebenso wie für eine vermietete Bestandsimmobilie. Nur wenn diese Dokumente vorliegen, kann die Eintragung ins Grundbuch erfolgen – und erst dann ist ein Verkauf der Eigentumswohnungen möglich.

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