Ablauf einer Baufinanzierung – Schritt für Schritt zum Immobiliendarlehen

Wer sich für den Umzug in die eigenen vier Wände entscheidet, muss zahlreiche Faktoren bedenken. Einen wesentlichen Anteil am Erfolg des Vorhabens hat die Finanzierungsplanung. Den Ablauf einer Baufinanzierung haben wir im folgenden Artikel für Sie zusammengestellt.

1. Prüfung der finanziellen Situation

Am Anfang steht der Kassensturz. Prüfen Sie Ihre finanziellen Mittel: Wie viel Eigenkapital können und möchten Sie in die Finanzierung einbringen? Folgende Vermögenswerte zählen zum Eigenkapital:

• Guthaben auf Spar- oder Tagesgeldkonten
• Barvermögen
• Bausparguthaben
• Lebensversicherungen
• Sparpläne
• Wertpapiere
• Anteile an Immobilienfonds
• Aktien

Damit die Finanzierung auf einer soliden Grundlage steht, ist ein Eigenkapitaleinsatz von 20 Prozent ideal.

2. Festlegung der möglichen Finanzierungsrate

Neben dem Check der Vermögenswerte steht eine Prüfung der Einnahmen- und Ausgabensituation an. Listen Sie das Einkommen auf, das Ihnen monatlich zur Verfügung steht. Wichtig ist, nur die Einkünfte zu berücksichtigen, die sicher jeden Monat auf Ihrem Konto eingehen. Sonderzahlungen wie Überstunden bleiben bei der Kalkulation unberücksichtigt. Ziehen Sie nun die Fixkosten von Ihrem Einkommen ab. Denken Sie dabei auch an Kosten, die halbjährlich oder vierteljährlich anfallen, wie zum Beispiel Versicherungsbeiträge. Daraus ergibt sich ein frei verfügbares Einkommen, aus dem Sie die künftige Kreditrate bezahlen.

3. Höhe des Immobiliendarlehens berechnen

Aus dem frei verfügbaren Monatseinkommen ergibt sich die maximale Finanzierungssumme. Gut geeignet für die Berechnung Ihres möglichen Kredits ist ein Finanzierungsrechner. Sie können aber auch selbst den maximalen Kreditbetrag überschlagen:

mögliche Monatsrate x 12 x 100
———————————————— = max. Darlehenssumme
Zinssatz + Tilgung

Ergibt sich bei Ihrem Kassensturz ein frei verfügbares Monatseinkommen von 700 Euro, sieht Ihre Kalkulation bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent und einer Tilgung von 2 Prozent wie folgt aus:

700 € x 12 x 100   
———————— = 240.000 €
1,5 + 2

Beträgt der Zins- und Tilgungsanteil 3,5 Prozent, könnten Sie also rund 240.000 Euro Darlehen mit Ihrem Einkommen bedienen.

4. Kaufsumme Ihrer Immobilie festlegen

Haben Sie den möglichen Kreditbetrag ermittelt, addieren Sie das Eigenkapital, das Sie in die Finanzierung einbringen möchten. Bleiben wir bei dem obigen Beispiel, könnten Sie also bei eigenem Kapital in Höhe von 30.000 Euro maximal 270.000 Euro in Ihr Vorhaben investieren.

Berücksichtigen Sie die Kaufnebenkosten, die bei einem Immobilienkauf anfallen. Für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar sollten Sie rund 10 bis 15 Prozent der Kaufsumme einkalkulieren. Ausgehend vom obigen Beispiel wäre also ein Kaufpreis in Höhe von 243.000 Euro möglich.

Nachfolgend die Kalkulation im Überblick:

Darlehensbetrag	240.000 €
Eigenkapital	+ 30.000 €
Mögliche Investition	270.000 €
Abzgl. Nebenkosten von 12 %	./. 32.400 €
Mögliche Kaufsumme	~ 237.000 €

Stehen die Eckdaten fest, können Sie sich nun auf die Suche nach Ihrer Traumimmobilie begeben. Haben Sie ein geeignetes Objekt gefunden, folgen die Preisverhandlungen mit dem Verkäufer.

5. Finanzierungsangebote einholen und Darlehensaufnahme klären

Mit Ihren Einkommensunterlagen und den Angaben über die Immobilie holen Sie verschiedene Finanzierungsangebote ein. Folgende Unterlagen sollten Sie für ein Gespräch mit der Bank bereithalten:

• Einkommensunterlagen
• Unterlagen über die Immobilie (z. B. Grundrisse, Baupläne)
• Kostenaufstellung unter Berücksichtigung eventueller Sanierungen oder Modernisierungen
• Nachweis Ihres Eigenkapitals
• SCHUFA-Auskunft

6. Kaufvertrag unterzeichnen

Haben Sie eine Finanzierungszusage Ihrer Bank erhalten, geht es an die Unterzeichnung des Kaufvertrages. Den Kreditvertrag sollten Sie erst endgültig unterschreiben, wenn der notarielle Kaufvertrag geschlossen wurde. Geht beim Notartermin etwas schief und kommt der Kauf nicht zustande, haben Sie im ungünstigsten Fall ein Darlehen, aber keine Immobilie.

Fazit: Schritt für Schritt ins Eigenheim

Von der ersten Idee über die konkrete Finanzierungsplanung bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags und des Kreditvertrags sind bei einer Baufinanzierung verschiedene Schritte zu bewältigen. Mit einer umsichtigen Kalkulation und einer durchdachten Planung gelingt der Weg ins eigene Heim problemlos. Achten Sie auf eine realistische Kreditrate und denken Sie auch an die Bildung von Rücklagen. Gerade bei einem eigenen Häuschen stehen immer mal wieder Reparaturen an, sodass es sinnvoll ist, dafür Geld zurückzulegen. Auch die monatlichen oder jährlichen Nebenkosten sollten Sie bei der Finanzierungsplanung ins Kalkül ziehen.

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