Was ist ein Annuitätendarlehen?

Bei Baufinanzierungen geht es um hohe Investitionsbeträge. Planungssicherheit in Bezug auf die zu erwartende finanzielle Verpflichtung sorgt dafür, dass Sie auch bei hohen Darlehensbeträgen ruhig schlafen können. Mit einem Annuitätendarlehen schaffen Sie im Vorfeld Klarheit bezüglich des Finanzierungsverlaufs auch über die Sollzinsbindung hinweg.

So schafft ein Annuitätendarlehen Planungssicherheit

Bei einem Annuitätendarlehen werden die regelmäßigen Darlehensraten als Annuität bezeichnet. Die Höhe der Annuität wird im Darlehensvertrag schriftlich festgehalten. Sie können also über die komplette Laufzeit mit gleichbleibenden Darlehensraten rechnen. Die Annuität beinhaltet dabei die folgenden Komponenten:

Der Zinsanteil beinhaltet die Kosten, welche die Bank verlangt. Er ergibt sich aus den vertraglich vereinbarten Sollzinsen, die Sie für Ihre jeweilige Restschuld bezahlen müssen. Da die meisten Darlehen monatlich zurückgezahlt werden, der Sollzinssatz jedoch ein Jahreszinssatz ist, wird dieser Wert durch 12 geteilt, um den Zinsanteil Ihrer monatlichen Kreditrate zu erhalten.

Zu Beginn des Darlehens ist die Restschuld identisch mit dem Kreditbetrag.

Der Tilgungsanteil ist der Teil der Kreditrate, welcher Ihre Restschuld reduziert. Er wird ebenfalls im Darlehensvertrag festgelegt, allerdings mit dem Zusatz „anfänglicher“ Tilgungssatz. Dass dieser Zusatz wichtig ist, hängt mit der Besonderheit eines Annuitätendarlehens zusammen.

Die Besonderheit des Annuitätendarlehens:

Die Summe aus Zinsanteil und Tilgungsanteil der allerersten Kreditrate ergibt die Annuität, welche über den gesamten Zeitraum der Zinsfestschreibung identisch bleibt.

Da mit jeder Monatsrate die Restschuld um den Tilgungsanteil sinkt, sinkt auch der Zinsanteil. Denn dieser errechnet sich ja anhand der Restschuld.

Damit die Annuität identisch bleibt, steigt der Tilgungsanteil im selben Maße, wie der Zinsanteil sinkt. Auf diese Weise bleiben die Summe aus Zins- und Tilgungsanteil und somit Ihre Kreditrate stets gleich hoch.

Das müssen Sie über ein Annuitätendarlehen wissen

Banken setzen bei Immobilienfinanzierungen aufgrund der vielen Vorteile heutzutage fast ausschließlich auf Annuitätendarlehen. Die gleichbleibenden Raten lassen sich auch über Jahre hinweg einfach kalkulieren. Der Ratenplan in Form von Zins- und Tilgungsanteil lässt sich leicht im Voraus berechnen. Außerdem profitiert die Bank von einem geringen Verwaltungsaufwand.

Auch Sie als Kreditnehmer profitieren von einem Annuitätendarlehen. So kennen Sie bei Vertragsabschluss bereits alle Rückzahlungsdetails bis zum Ende der Zinsfestschreibung (meistens 10 Jahre).

Auch die Möglichkeit, Sondertilgungen vorzunehmen, lässt sich leicht in den Darlehensvertrag einbauen. Manche Banken bieten in ihren Verträgen sogar standardmäßig einen bestimmten Betrag als Sondertilgungsoption an. Das bedeutet, dass Sie über die vereinbarte Darlehensrate hinaus Tilgungsleistungen vornehmen können und so die Restschuld verringern. Auf diese Weise verkürzen Sie die Gesamtlaufzeit des Darlehens und sparen Zinskosten.

Beispiel: Annuitätendarlehen berechnen

Mit jeder Kreditrate (=Annuität) tilgen Sie einen Teil Ihres Darlehens. Somit sinkt auch der zu zahlende Zinsanteil der Kreditrate nach und nach, während der Tilgungsanteil immer weiter zunimmt. Wie sich eine Annuität in der Praxis entwickeln kann, zeigt folgendes Beispiel.

Nehmen wir an, Sie möchten Ihre Wunschimmobilie finanzieren und schließen daher ein Annuitätendarlehen mit folgenden Konditionen ab:

• Darlehensbetrag: 150.000 €
• Sollzinsbindung: 10 Jahre
• Sollzinssatz: 0,99 %
• anfänglicher Tilgungssatz: 3,00 %

Sie erhalten folgenden Tilgungsplan von Ihrer Bank ausgehändigt:

Jahr	jährliche Rate	Zinsanteil	Tilgungsanteil	Restschuld am Jahresende
1	5.985,00	1.485,00	4.500,00	145.500,00
2	5.985,00	1.440,45	4.544,55	140.955,45
3	5.985,00	1.395,46	4.589,54	136.365,91
4	5.985,00	1.350,02	4.634,98	131.730,93
5	5.985,00	1.304,14	4.680,86	127.050,07
6	5.985,00	1.257,80	4.727,20	122.322,87
7	5.985,00	1.211,00	4.774,00	117.548,87
8	5.985,00	1.163,73	4.821,27	112.727,60
9	5.985,00	1.116,00	4.869,00	107.858,60
10	5.985,00	1.067,80	4.917,20	102.941,40

Wie Sie leicht erkennen können, sinkt der Zinsanteil während der Laufzeit kontinuierlich, während der Tilgungsanteil ansteigt. Die Kreditrate bleibt dabei konstant. Durch diesen Effekt fließt mit fortschreitender Laufzeit ein immer größerer Teil Ihrer Kreditrate in die eigentliche Rückzahlung.

Schneller als im Vertrag angegeben wird das Darlehen durch diesen Effekt übrigens nicht zurückgezahlt, da die Bank die Verschiebung innerhalb der Kreditrate bei der Kalkulation bereits berücksichtigt hat.

Die einzige Möglichkeit, sich schneller zu entschulden, besteht in der bereits erwähnten Sondertilgungsoption.

Die Vorteile eines Annuitätendarlehens

Sollten Sie sich bei Ihrer Immobilienfinanzierung für ein Annuitätendarlehen entscheiden, so können Sie mit folgenden Vorteilen rechnen:

Planungssicherheit bereits vor Vertragsunterzeichnung

Das Annuitätendarlehen lässt sich bereits vor Abschluss bis zum Auslauf der Sollzinsbindung vollständig kalkulieren.

Ihre Restschuld verringert sich immer schneller

Durch stetig steigende Tilgungsleistungen reduziert sich Ihre Restschuld immer schneller. Die Zinszahlungen verringern sich entsprechend. Dies bedeutet, dass sich die Zusammensetzung der Kreditrate im Laufe der Zeit ändert: Sie zahlen immer weniger Zinskosten an die Bank, dafür immer mehr für Ihre Entschuldung.

Der Betrag am Ende der Laufzeit steht bereits fest

Sollten Sie Ihr Darlehen während der vereinbarten Sollzinsbindung nicht vollständig tilgen, so kennen Sie bereits bei der Vertragsverhandlung den am Ende der Zinsfestschreibung übrigbleibenden Darlehensbetrag. Anschlussfinanzierungen lassen sich somit rechtzeitig planen und finden.

Sondertilgungen

Sie können bei den meisten Annuitätendarlehen durch Sondertilgungen Ihre Restschuld schneller reduzieren. So sparen Sie Zinskosten und werden früher schuldenfrei.

Die Nachteile eines Annuitätendarlehens

Die folgenden Nachteile gelten nicht speziell für Annuitätendarlehen, sondern sind auch bei vielen anderen Darlehensformen gültig:

Keine Vertragsänderungen während der Laufzeit

Das Annuitätendarlehen gibt allen Parteien ein hohes Maß an Planungssicherheit. Dies gilt für Sie als Kreditnehmer, aber auch für die Bank als Kreditgeber. Deshalb sind Änderungen des Vertrags nicht ohne Weiteres möglich. Vorzeitige Kreditablösungen sind meist nur durch die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung realisierbar.

Teure Anschlussfinanzierungen möglich

Sollten Sie das Darlehen während der Sollzinsbindung nicht vollständig zurückzahlen, wird am Ende der Zinsfestschreibung eine Anschlussfinanzierung notwendig. Dieses neue Darlehen wird zu den dann gültigen Zinssätzen abgeschlossen und kann somit teurer sein als die auslaufende Finanzierung. Dies würde einen höheren Zinsanteil und somit auch eine höhere monatliche Kreditrate bedeuten. Ein sogenanntes „Forward-Darlehen“ kann dieses Risiko minimieren.

Sparen Sie Zinsen mit dem Annuitätendarlehen-Vergleich

Auch bei Annuitätendarlehen gilt: Ein geringer Sollzinssatz bedeutet bare Einsparungen für Sie als Kreditnehmer. Ein Vergleich lohnt sich vor allem bei Baufinanzierungen, da aufgrund der hohen Darlehensbeträge auch die Einsparmöglichkeiten erheblich sind.

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