Was ist die richtige Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung wird dann nötig , wenn die Zinsbindungsfrist eines Baukredits ausläuft, der Kredit aber noch nicht vollständig zurückgezahlt ist. Die Anschlussfinanzierung dient dann der Weiterfinanzierung des noch offenen Kreditbetrages. Außerdem stellt sie eine ideale Gelegenheit dar, um die Kreditraten an die aktuelle persönliche und finanzielle Situation anzupassen. Vergleichen Sie in diesem Zusammenhang die Angebote mehrerer Anbieter, kann Ihnen die richtige Anschlussfinanzierung oft helfen, mehrere Tausend Euro einzusparen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung und wer benötigt sie?

Haben Sie einen Baukredit aufgenommen und schulden der Bank gegen Ende der Zinsbindungsfrist noch Geld, wird eine Anschlussfinanzierung für Sie relevant. Das hat folgenden Grund: Bei Abschluss eines Kreditvertrages wird ein bestimmter Zinssatz typischerweise für 5, 10 oder 15 Jahre fest vereinbart. Dieser Zeitraum wird Zinsbindungsfrist genannt. Ist die Zinsbindungsfrist verstrichen, wird durch die Hausbank ein neuer Sollzinssatz für die übrige Kreditsumme vorgeschlagen. Als Kreditnehmer haben Sie die Möglichkeit, die neue Zinsvereinbarung zu akzeptieren. Alternativ können Sie den bestehenden Baukredit aber auch durch eine günstigere Finanzierungsoption eines anderen Kreditgebers ablösen.

Dass eine neue Zinsvereinbarung bzw. eine Anschlussfinanzierung überhaupt nötig wird, hängt damit zusammen, dass die Zinsbindung bei Immobilienfinanzierungen meist kürzer ist als der Rückzahlungszeitraum. Das bedeutet: Oft dauert es 30 Jahre oder sogar länger, bis ein Baukredit vollständig zurückgezahlt ist. Die Zinsbindungsfrist des Kredits endet aber bereits nach 10 oder 15 Jahren. Der Kreditnehmer muss sich innerhalb des Rückzahlungszeitraums also unter Umständen sogar mehrfach um eine Anschlussfinanzierung für seinen Baukredit kümmern.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn Sie den Baukredit innerhalb der Zinsbindungsfrist zurückzahlen. Ist das der Fall, müssen Sie sich mit einer Anschlussfinanzierung nicht beschäftigen. Sollte jedoch noch eine Restschuld bestehen, kann die Anschlussfinanzierung eine gute Gelegenheit sein, um Geld zu sparen. Ist das Zinsniveau bei Abschluss Ihrer Anschlussfinanzierung nämlich niedriger als zum Zeitpunkt des Abschlusses der ersten Baufinanzierung, können Sie mit attraktiveren Zinsen bei Ihrer Anschlussfinanzierung rechnen.

Wie läuft eine Anschlussfinanzierung genau ab?

Die Anschlussfinanzierung für ein Haus oder eine Wohnung läuft folgendermaßen ab:

Läuft die Sollzinsbindung der Immobilienfinanzierung aus und haben Sie die Kreditsumme noch nicht vollständig zurückbezahlt, sollten Sie sich nach einer Anschlussfinanzierung umsehen. Hierbei ist es wichtig, sich rechtzeitig vor Zinsbindungsende Baufinanzierungsangebote verschiedener Anbieter einzuholen. Außerdem können Sie sich auch bei Ihrer Hausbank darüber informieren, welches Angebot Ihnen diese bezüglich eines Folgezinssatzes machen kann. Spätestens 3 Monate vor Zinsbindungsende sollte Ihnen ein solches Angebot vorliegen.

Sobald Ihnen mehrere Angebote vorliegen, können Sie wählen:

• Soll die Anschlussfinanzierung mit neuen Konditionen bei der bisherigen Bank durchgeführt werden? Falls ja, können Sie die Laufzeit Ihres bestehenden Kredits zu neuen Konditionen verlängern. Dieser Vorgang wird Prolongation genannt.
• Oder entscheiden Sie sich für eine Umschuldung, weil eine andere Bank günstigere Konditionen für die Anschlussfinanzierung bietet? Dann können Sie den bestehenden Kredit ablösen und die Bank wechseln.

Entscheiden Sie sich für die Umschuldung, wird ein neuer Kredit zu neuen Konditionen abgeschlossen. Die Kreditsumme richtet sich nach der bei der alten Bank abzulösenden Restschuld.

Was gibt es bei der Auswahl der richtigen Anschlussfinanzierung zu beachten?

Um festzustellen, wie die richtige Anschlussfinanzierung aussieht, ist ein Blick auf die eigene Finanz- und Lebenssituation wichtig. Dabei sollten Sie sich insbesondere folgende Fragen stellen:

• Verfügen Sie über Ersparnisse oder können Sie bis zum Ende der Zinsbindung mit einer größeren Summe (Schenkung, Erbschaft o. Ä.) rechnen?
• Hat sich etwas an Ihrer Einnahmen- oder Ausgabensituation geändert oder erwarten Sie Veränderungen finanzieller Natur?

Wie die individuell richtige Anschlussfinanzierung aussieht, hängt von Ihren Antworten auf diese Fragen ab. Schließlich stehen Ihnen bei der Ausgestaltung der Anschlussfinanzierung mehrere Optionen zur Verfügung:

Teilweise oder vollständige Rückzahlung

Generell können Sie einen Baukredit gemäß § 489 I BGB immer zum Ende der Sollzinsbindung ohne Zusatzkosten kündigen.

Konkret bedeutet dies: Verfügen Sie über Ersparnisse oder rechnen Sie gegen Ende der Zinsbindung mit einem größeren Geldeingang, so können Sie die Restschuld zum Zinsbindungsende ganz oder teilweise zurückzuzahlen.

Bei einer vollständigen Rückzahlung müssen Sie sich um eine Anschlussfinanzierung keine Gedanken machen.

Doch auch eine teilweise Rückzahlung zum Ende der Zinsbindungsfrist ist sinnvoll. Schließlich verringert sich durch die Teilzahlung die Kreditsumme der neuen Finanzierung. Im Ergebnis zahlen Sie für die Anschlussfinanzierung weniger Zinsen.

Anpassung der Kreditrate

Hat sich Ihre finanzielle Situation verändert, so kann es sinnvoll sein, im Rahmen des Abschlusses einer Anschlussfinanzierung die Kreditrate anzupassen.

Sowohl eine Erhöhung als auch eine Senkung der Rate ist möglich.

Um die für Sie perfekte Rate zu finden, können Sie entweder mit Ihrer Bank sprechen oder sie mithilfe eines Online-Rechners selbst ermitteln.

Berücksichtigung eines geplanten Verkaufs

Im Rahmen der Anschlussfinanzierung wird eine neue Zinsbindungsfrist festgelegt. Ist absehbar, dass Sie die finanzierte Immobilie demnächst verkaufen möchten, kann auch dies berücksichtigt werden. Es ist dann sinnvoll, eine kurze Zinsbindung von beispielsweise 5 Jahren für die Anschlussfinanzierung zu vereinbaren. So bleibt Ihnen eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung erspart, falls Sie die Immobilie tatsächlich verkaufen wollen.

Rechnen Sie jedoch mit steigenden Zinsen und planen Sie keinen Verkauf, sollten Sie für die neue Finanzierung eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Auf diese Weise sichern Sie sich den aktuell günstigen Zinssatz für einen möglichst langen Zeitraum.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, um mit der Planung der Anschlussfinanzierung zu beginnen?

Um die richtige Anschlussfinanzierung zu finden, sollten Sie sich möglichst frühzeitig mit dem Thema beschäftigen. „Frühzeitig“ bedeutet hier, sich spätestens ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung genauer zu informieren.

Wenn Sie sich bereits zu diesem Zeitpunkt Angebote anderer Banken einholen, sind Sie bestens vorbereitet, wenn Ihre Hausbank ihrerseits mit einem Angebot zur Anschlussfinanzierung auf Sie zukommt. In der Regel meldet sie sich etwa 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit einem neuen Angebot bei Ihnen.

Sind Sie dann bereits mit der Zinssituation und alternativen Angeboten vertraut, so haben Sie die besten Möglichkeiten, einfach das attraktivste Angebot mit den niedrigsten Zinsen zu erkennen.

Eine häufig genutzte Variante der Anschlussfinanzierung ist das Forward-Darlehen. Es kann sogar schon bis zu 66 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist abgeschlossen werden. Das ist sinnvoll, wenn Sie für die Zukunft mit einem steigenden Zinsniveau rechnen. Mit dieser Form des Baukredits sichern Sie sich frühzeitig die aktuell günstigen Zinsen auch für Ihre Anschlussfinanzierung. Allerdings erhebt die Bank einen Zinsaufschlag für jeden Monat bis zum Darlehensbeginn, sodass ein zu früher Abschluss eventuell den Zinsvorteil zunichte macht.

Anschlussfinanzierung: Vergleich mehrerer Angebote leicht gemacht

Bevor Sie sich einen Überblick über verschiedene Angebote und Finanzierungsoptionen verschaffen, sollten Sie sich zunächst klar werden, wie Ihre Anschlussfinanzierung im Idealfall aussehen sollte. In diesem Zusammenhang hilft die Beantwortung folgender Fragen:

• Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung?
• Kann die Restschuld dann ganz oder teilweise zurückgezahlt werden? (Die übrige Restschuldsumme ergibt ansonsten die neue Finanzierungssumme.)
• Wie hoch sollen die zukünftigen Kreditraten sein?
• Welche Zinsbindung ist sinnvoll?

Sind diese Fragen beantwortet, können Sie sich bei einem Online-Vergleich für Baufinanzierungen einen guten Überblick über die aktuellen Zinskonditionen verschaffen. Mit Ihren Ergebnissen im Hinterkopf werden Sie auf diese Weise schnell und einfach das für Sie richtige Angebot finden.

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