Wozu wird eine Baubeschreibung benötigt?

Die Baubeschreibung ist ein wesentlicher Bestandteil des Bauvertrags. Sie wird auch Bauleistungsbeschreibung genannt und enthält detaillierte Angaben über die Eigenschaften des zu errichtenden Gebäudes. Neben Konstruktionsart und den zu verwendenden Materialien sind auch Angaben zu Raumgröße, Schallschutz und weiteren Details aufgelistet.

Für Bauherren ist es von entscheidender Bedeutung, die Baubeschreibung genau zu prüfen und zu vage Angaben beim Bauträger zu reklamieren, um bei der Abnahme keine bösen Überraschungen zu erleben.

Alles, was Sie über die Bauleistungsbeschreibung sowie deren Inhalte vor der Unterzeichnung des Bauvertrags wissen sollten, erfahren Sie hier.

Was ist eine Baubeschreibung?

Die Baubeschreibung ist eine Auflistung all jener Leistungen, die ein Bauunternehmen für einen Auftraggeber erbringt. Handelt es sich bei dem Bauherren um einen Verbraucher, so gelten bestimmte gesetzliche Vorschriften, die in Paragraf 650j des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie in Artikel 249 des Einführungsgesetzes BGB (EGBGB) geregelt sind.

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist besonders wichtig, da nur jene Punkte, die hierin aufgeführt werden, auch Bestandteil des Bauvertrags werden und dementsprechend vom Auftraggeber eingefordert werden können.

Aus diesem Grund verpflichtet das Gesetz Baufirmen dazu, privaten Auftraggebern die Bauleistungsbeschreibung vor Vertragserklärung in Textform zur Verfügung zu stellen. So können sie diese vorab von einem Experten prüfen lassen.

So erhalten Sie eine Baubeschreibung

Die Baubeschreibung wird von dem Bauunternehmen ausgestellt, das mit dem Neu- oder Umbau beauftragt werden soll. Welche konkreten Leistungen enthalten sein sollen, gibt der Auftraggeber vor. Immerhin geht es um den Bau seiner Wunschimmobilie.

Doch es ist Vorsicht geboten. Denn in der Praxis haben private Auftraggeber deutlich weniger Kenntnis von der Materie als die Bauträger. Aus diesem Grund gehen sie oft davon aus, dass die mündlich besprochenen Punkte in den Fachausdrücken und teils schwammigen Formulierungen ausgedrückt werden, die in der Baubeschreibung enthalten sind. Damit gehen sie jedoch ein Risiko ein, denn jeder Spielraum kann zu Missverständnissen und späteren Streitigkeiten führen.

Es gibt zwar gesetzliche Vorgaben bezüglich der Inhalte, doch diese schützen nicht vor ungenauen und vagen Angaben seitens der Bauunternehmen.

Aus diesem Grund gilt: Je detaillierter die Inhalte aufgeführt sind, umso besser ist dies für den Bauherren.

Inhalte der Bau- und Leistungsbeschreibung

In Paragraf 2 des Artikels 249 EGBGB wird bestimmt, dass bei Verbraucherbauverträgen mindestens die folgenden Inhalte in der Bauleistungsbeschreibung klar aufgeführt sein müssen:

• Allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes inkl. Gebäudedaten, Plänen mit Raum- und Flächenangaben sowie Grundrissen
• Beschreibung der wesentlichen Baukonstruktionen
• Detaillierte Ausführungen zu den angebotenen Leistungen bzgl. Art und Umfang
• Zu erfüllende Qualitätsmerkmale
• Verbindlicher Fertigstellungszeitpunkt oder konkrete Dauer des Baus

Die folgenden Punkte werden bei Bedarf Teil der Baubeschreibung:

• Angaben zur Bauphysik
• Beschreibung des Innenausbaus, der Sanitärobjekte und der Armaturen
• Beschreibung der Außenanlagen
• Ausführungen zu den gebäudetechnischen Anlagen, den Elektroanlagen und der Informationstechnologie
• Angaben zur Energieeffizienz sowie zum Brand- und Schallschutz
• Ausführungen zu Leistungen, die nicht Vertragsbestandteil werden
• Änderungs- und Haftungsausschlüsse

Dafür benötigen Sie die Bauleistungsbeschreibung

Am wichtigsten ist die Leistungsbeschreibung für den Bauherren eines Neubaus oder wenn an einer bestehenden Immobilie größere Umbauten stattfinden sollen. Denn in der Baubeschreibung ist festgehalten, was das Bauunternehmen abliefern muss. Gibt es Abweichungen zwischen den hierin vereinbarten Leistungen und dem erstellten Gebäude, kann der Auftraggeber die Ausbesserung dieser Mängel auf Kosten der Baufirma fordern.

Es gibt jedoch noch weitere Situationen, in denen die Bauleistungsbeschreibung benötigt wird:

• Die Baubeschreibung muss als Teil des Bauantrags bei der Gemeinde eingereicht werden, um eine Baugenehmigung zu erhalten.
• Bevor eine Bank die Zusage für eine Baufinanzierung erteilt, möchte sie neben vielen weiteren Unterlagen auch die Baubeschreibung sehen. Die Immobilienexperten der Bank können auf diese Weise abschätzen, ob Baukosten, Darlehenshöhe und Wert der Immobilie in einem nachvollziehbaren Verhältnis stehen.
• Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, so werden Sie leichter einen Käufer finden, wenn Ihnen eine möglichst ausführliche Bauleistungsbeschreibung vorliegt. Auf diese Weise können Interessenten genau erkennen, welche Art von Gebäude sie erwerben und welche Qualität die zu verarbeitenden Materialien besitzen.
• Vor einem Verkauf ist es zudem ratsam, einen Energieausweis für das Haus zu beantragen. Dabei handelt es sich um ein Dokument, das Daten zu anfallenden Energiekosten liefert, was für potenzielle Käufer von großem Interesse ist. Die für den Antrag nötigen Informationen zu Schnitt und Grundriss können einfach der Baubeschreibung entnommen werden.

Auch bei geplanten Umbaumaßnahmen ist die Baubeschreibung hilfreich, da auf diese Weise Informationen über tragende Wände sowie den Verlauf von Leitungen gewonnen werden können.

Fazit: In der Baubeschreibung steht, was Bauherren kaufen

Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, hat einen Vorteil: Durch eine Besichtigung kann er genau erfassen, was er für sein Geld erhält.

Bei einem Neubau oder wesentlichen Umbau ist dies anders. Hier muss der Auftraggeber der Baufirma zunächst mitteilen, welche Vorstellungen er hat. Ob diese alle richtig verstanden wurden, stellt sich spätestens in der Bauleistungsbeschreibung heraus. Diese wird Bestandteil des Bauvertrags und ist von enormer Bedeutung, da sie die detaillierten Beschreibungen des zu errichtenden Gebäudes enthält.

Aus diesem Grund sollten Bauherren die Baubeschreibung stets von einem Experten wie einem Architekten, einem Anwalt, einem Baugutachter oder der Verbraucherschutzzentrale prüfen lassen, um potenzielle Missverständnisse auszuschließen.

Bildnachweis: Mix Tape / Shutterstock.com