Baudarlehen – die richtige Finanzierungsform für Ihren Weg ins Eigentum

Mit einem Baudarlehen erfüllen Sie sich den Wunsch vom Eigenheim. Die Finanzierung ist für den Kauf oder Bau einer Immobilie oder die Modernisierung vorgesehen. Verschiedene Darlehensarten sorgen dafür, dass Sie das Vorhaben genau an Ihre Anforderungen und die persönliche Situation anpassen. Im folgenden Artikel erfahren Sie unter anderem, welche Finanzierungsformen es gibt und wie Sie das richtige Baudarlehen finden.

Was ist ein Baudarlehen?

Banken gewähren Baudarlehen zu wohnwirtschaftlichen Zwecken. Ein Überblick über die Verwendungsmöglichkeiten der Finanzierungen:

• Neubau
• Kauf einer Bestandsimmobilie
• Kauf einer Eigentumswohnung
• Kauf einer Ferienimmobilie
• Anschaffung einer Immobilie als Kapitalanlage
• Modernisierung oder Umbau

Es muss also trotz der Bezeichnung Baudarlehen nicht unbedingt um einen Neubau gehen. Üblich sind Darlehenshöhen ab 50.000 Euro. Im Falle einer Modernisierung bieten einige Anbieter auch geringere Kredithöhen, hier kommt es auf die konkreten Bedingungen an. Die Laufzeiten liegen in der Regel zwischen 5 und 35 Jahren.

Welche Arten von Baudarlehen gibt es?

Die gängige Finanzierungsform bei Baudarlehen ist ein klassisches Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Sie den Kredit in gleichbleibend hohen Raten zurück, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Darüber hinaus gibt es weitere Möglichkeiten, eine Immobilie per Kreditaufnahme zu finanzieren:

• Volltilgerdarlehen
• Bausparvertrag
• KfW-Darlehen
• variables Darlehen
• endfälliges Darlehen
• Forward-Darlehen

Entscheiden Sie sich für ein Volltilgerdarlehen, zahlen Sie Ihr Annuitätendarlehen während der Sollzinsbindungsfrist komplett zurück. Diese Finanzierungsform bietet eine ausgezeichnete Planungssicherheit, denn Sie wissen genau, mit welcher monatlichen Ratenbelastung Sie bis zum Ende rechnen müssen. Ein Zinsänderungsrisiko bei Ablauf der Zinsbindung gibt es hier nicht.

Der Bausparvertrag eignet sich vor allem für Modernisierungen und Umbauten. Besitzen Sie bereits eine Immobilie, lohnt es sich, einen oder mehrere Bausparverträge abzuschließen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten zuteilungsreif werden. Am eigenen Häuschen gibt es häufig kleinere und größere Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen, die sich perfekt mit einem Bausparvertrag realisieren lassen. Bei dieser Finanzierungsvariante sparen Sie zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme an, den anderen Anteil erhalten Sie als zinsgünstiges Darlehen.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau unterstützt bestimmte Bauvorhaben und Umbauten mit zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen. Wer etwa energieeffizient baut oder modernisiert, profitiert von den KfW-Darlehen. Ideal ist eine Kombination aus klassischer Baufinanzierung und Fördermitteln. Die Abwicklung des KfW-Darlehens übernimmt üblicherweise die Hausbank.

Bei einem variablen Darlehen verzichten Sie auf eine Zinsfestschreibung und sichern sich maximale Flexibilität. Diese Finanzierungsart ist sinnvoll, wenn Sie in absehbarer Zeit mit einem größeren Geldeingang rechnen und den Kredit kurzfristig ganz oder zum Teil zurückzahlen möchten. Die Bank passt die Zinsen für das Darlehen alle 3 Monate auf Grundlage des Euribor-Zinssatzes an die aktuelle Marktlage an. Das ist der Zinssatz, zu dem sich Banken im Euro-Raum einander Anleihen gewähren.

Ein endfälliges Darlehen ist eine Variante, bei der Sie während der gesamten Zinsfestschreibung nur Zinsen für das Baudarlehen zahlen. Die Tilgung des Kredits erfolgt am Ende der Laufzeit in einer Summe. Sinnvoll ist diese Finanzierungsform, wenn Sie den Kredit zu einem festen Zeitpunkt zurückzahlen möchten, etwa weil Sie die Auszahlung einer fälligen Lebensversicherung oder eines Sparvertrages erwarten.

Das Forward-Darlehen ist ideal für alle Kreditnehmer, die aktuell noch keinen Kreditbedarf haben. Mit dem Forward-Darlehen sichern Sie sich bis zu 60 Monate im Voraus die aktuellen Konditionen. Vor allem wenn die Kapitalmarktzinsen günstig sind und Sie mit steigenden Zinsen rechnen, lohnt sich diese Finanzierungsvariante. Gut geeignet ist das Forward-Darlehen auch für Anschlussfinanzierungen.

Wie finde ich ein Baudarlehen für eine Anschlussfinanzierung?

Viele Darlehensnehmer entscheiden sich für Zinsbindungen von 10 oder 15 Jahren. Nach Ablauf der Frist ist der Kredit jedoch noch nicht getilgt, sodass eine Anschlussfinanzierung erforderlich wird. Idealerweise schauen Sie sich etwa ein halbes Jahr vor Ablauf der Frist nach einer neuen Finanzierung um. Wollen Sie sich mit einem Forward-Darlehen einen attraktiven Zinssatz für das Baudarlehen sichern, sollten Sie den Kapitalmarkt deutlich vor Ende der Zinsbindung im Blick haben. Wichtig ist das insbesondere, wenn steigende Zinsen zu erwarten sind.

Die Bank ist verpflichtet, Ihnen 3 Monate vor Ablauf ein Prolongationsangebot zu übersenden. Das ist für Sie besonders einfach, denn mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie die Verlängerung und müssen sich danach um nichts mehr kümmern. Dennoch sollten Sie Angebote vergleichen – in der Regel finden Sie Banken mit günstigeren Konditionen. Durch eine Umschuldung können Sie Zinsen sparen. Der Aufwand für den Wechsel ist nicht so hoch, wie viele Darlehensnehmer denken, und lohnt sich in den meisten Fällen.

Was sind die Bestandteile von Baudarlehen?

Unabhängig von der Darlehensart setzt sich eine Immobilienfinanzierung stets aus den gleichen Bestandteilen zusammen:

Finanzierungsbestandteil	Erläuterung
Zinsen/Zinssatz	Finanzierungskosten, üblicherweise monatlich fällig. Die Zinshöhe ist von Laufzeit, Bonität und Kreditbetrag abhängig.
Zinsbindungsfrist	Zeitraum, für den der Sollzinssatz festgeschrieben wird
Tilgungsart	Rückzahlungsform des Kreditbetrages
Tilgungshöhe	Die Höhe des Tilgungssatzes bestimmt die Gesamtlaufzeit.
Sondertilgung	Einige Anbieter räumen die Möglichkeit ein, zu bestimmten Zeitpunkten eine zusätzliche Tilgung zu leisten.
Bereitstellungszinsen	Es handelt sich dabei um Kosten, die entstehen, wenn Darlehensbeträge nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen werden. Der Zeitpunkt ab Berechnung der Bereitstellungszinsen liegt in der Regel bei 3 bis 9 Monaten nach Zusage.
Rate	Die Ratenhöhe ergibt sich aus dem Kreditbetrag sowie dem Zins- und Tilgungssatz.

Wie finde ich das richtige Baudarlehen?

Mit einem Baudarlehen gehen Sie eine langfristige Verpflichtung ein, die einen großen Teil Ihres Einkommens bindet. Planen Sie daher sorgfältig und kalkulieren Sie genau. Wichtig ist, dass Sie eine Finanzierungsform wählen, die für Ihre Situation passend ist. Überlegen Sie, wie Ihre berufliche und persönliche Zukunft aussehen soll, und prüfen Sie, welche Darlehensoption diesen Vorstellungen entspricht.

Wenn Sie einen Neubau planen und sich für ein Annuitätendarlehen entscheiden, spielen Bereitstellungszinsen bei Ihren Überlegungen eine wichtige Rolle. Die Bank zahlt den Kredit nach Baufortschritt aus. Verzögert sich der Bau, müssen Sie also unter Umständen Bereitstellungszinsen bezahlen. Idealerweise entscheiden Sie sich also für eine Finanzierung mit einem langen Zeitraum ohne diese Zinsbelastung. Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, erfolgt die Auszahlung in einer Summe, auf Bereitstellungszinsen müssen Sie also nicht achten.

Was muss ich bei einem Baudarlehen Vergleich beachten?

Verschiedene Faktoren haben Einfluss auf die Konditionen Ihrer Baufinanzierung:

• Höhe des Eigenkapitals
• Länge der Zinsbindung
• Tilgungshöhe
• Ihre persönliche Bonität

Viele Banken verknüpfen die Höhe der Sollzinsen mit der Bonität des Darlehensnehmers. Bei einem Vergleich sollten Sie also bedenken, dass der zunächst genannte Zinssatz sich nach Vorlage Ihrer Unterlagen noch einmal ändern kann.

Beziehen Sie nicht nur den Effektivzins in Ihren Vergleich ein, sondern achten Sie auch auf die weiteren Bedingungen. Wollen Sie beispielsweise während der Zinsfestschreibung zusätzliche Tilgungsleistungen erbringen, um die Laufzeit zu verkürzen, sollte die Bank Ihnen die Möglichkeit zur Zahlung von Sondertilgungen einräumen.

Kann ich ein Baudarlehen vorzeitig zurückzahlen?

Haben Sie eine Finanzierung mit einer Zinsfestschreibung gewählt, ist eine vorzeitige Rückzahlung innerhalb dieser Frist in der Regel nicht möglich. In Absprache mit der Bank können Sie den Kredit dennoch vorzeitig tilgen. In diesem Fall ist das Kreditinstitut berechtigt, Ihnen die entgangenen Zinsen in Rechnung zu stellen, und berechnet eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Fazit: Baudarlehen an die individuelle Situation anpassen

Es gibt verschiedene Baudarlehen, mit denen Sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. Besonders beliebt ist das Annuitätendarlehen, das mit gleichbleibenden Raten überzeugt. Aber auch andere Finanzierungsvarianten wie ein endfälliges Darlehen oder ein Forward-Darlehen sind denkbar. Letztlich kommt es auf Ihre Vorstellungen an, wie Sie die Kreditaufnahme und -rückzahlung am besten gestalten möchten. Unter Umständen kommt auch eine Kombination verschiedener Baudarlehen infrage, etwa eine klassische Annuitätenfinanzierung, die Sie mit einem zinsgünstigen KfW-Darlehen ergänzen.

Die konkreten Bedingungen Ihres Baudarlehens sind abhängig von der Wahl Ihrer Finanzierungsoption und dem Darlehensgeber.

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