Baufinanzierung für Selbstständige

Eine Baufinanzierung zu erhalten, ist für Selbstständige schwieriger als für Angestellte mit einem regelmäßigen Einkommen. Dennoch ist es nicht unmöglich, wenn man der Bank glaubhaft versichern kann, dass sie ihr Geld samt Zinsen zurückerhalten wird.

In diesem Artikel erfahren Sie, warum Selbstständige es schwerer haben, einen Kredit für ihr Traumhaus zu erhalten, und was sie konkret unternehmen können, um doch schon bald in den eigenen vier Wänden zu leben.

Darum ist eine Baufinanzierung für Selbstständige schwerer zu bekommen

Kreditinstitute können mit der Vergabe von Krediten nur Gewinn machen, wenn sie das verliehene Geld zurückerhalten und der Kreditnehmer auch die vereinbarten Zinsen zahlt. Aus diesem Grund schauen Banken sehr genau auf die Bonität, also die Kreditwürdigkeit ihrer Kreditnehmer. Ausschlaggebend für eine gute Bonität ist vor allem, dass es bei ihren Kreditkunden regelmäßige Einkommenszuflüsse gibt, die ausreichen, um sowohl die Kreditrate zu begleichen als auch den allgemeinen Lebensunterhalt zu finanzieren.

Bei Beamten sowie Angestellten mit unbefristetem Arbeitsvertrag können Banken das künftige Gehalt gut abschätzen und somit davon ausgehen, dass sie auch in Zukunft ihre Rechnungen bezahlen können. Bei Selbstständigen und Freiberuflern sieht das anders aus. Der Regelfall ist, dass das Einkommen hier stark schwankt und in manchen Jahren deutlich geringer ausfällt als in anderen. Das macht einen Immobilienkredit für Selbstständige aus Sicht eine Bank problematischer.

Neben Marktschwankungen sind oft auch Fehler in der Unternehmensführung bzw. Geschäftsplanung dafür verantwortlich, was zu einem weiteren Risikofaktor für die Banken führt: Selbstständige Unternehmer wie auch Freiberufler können meist schneller insolvent werden als ein größerer Arbeitgeber.

Diese Faktoren bedeuten für den Kreditgeber eine Unsicherheit, die viele Banken nur unter bestimmten Auflagen eingehen wollen.

Immobilienfinanzierung für Selbstständige: Das fordern Banken vor der Kreditzusage

Beantragt ein Angestellter eine Baufinanzierung, so muss er im Normalfall nur die Gehaltsabrechnungen der letzten 6 Monate vorlegen. In Kombination mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag genügt dies der Bank im Rahmen der Bonitätsprüfung meistens als Einkommensnachweis.

Bei Selbstständigen fordern Kreditinstitute dagegen in der Regel die Jahresabschlüsse der letzten 3 Jahre. Dies stellt viele vor ein Problem, da es meist einige Monate dauert, bis der Jahresabschluss des letzten Jahres vorliegt. Außerdem schließt dies alle Gewerbetreibenden aus, die ihrer selbstständigen Tätigkeit noch gar nicht so lange nachgehen.

Die Bank prüft dann, wie konstant das Einkommen vor Steuern in den letzten 3 Jahren war, und versucht, einzuschätzen, mit welchem Einkommen in den nächsten Jahren gerechnet werden kann. Eine positive Einschätzung der Einkommenssituation ist die grundlegende Voraussetzung für die Darlehenszusage. Die Bank fordert jedoch noch Weiteres:

• Selbstständige müssen einen relativ hohen Eigenkapitalanteil einbringen. Vollfinanzierungen sind für sie meist nicht möglich, selbst 80-Prozent-Finanzierungen sehen Banken oft kritisch.
• Von Selbstständigen und Freiberuflern werden tendenziell höhere Sicherheiten gefordert als von Angestellten.
• Der Kreditnehmer muss umfassende Versicherungen abschließen, die ihm im Falle einer Arbeitsunfähigkeit die Rückzahlung des Kredits ermöglichen. Auch eine Lebensversicherung muss vorhanden sein.

Hinzu kommt, dass für Selbstständige die Baufinanzierung in der Regel teurer ist als für abhängig Beschäftigte: Den erhöhten Prüfungsaufwand im Vorfeld sowie das gesteigerte Risiko lassen sich Banken in Form höherer Sollzinssätze bezahlen.

So steigern Selbstständige die Chance auf einen Baukredit in 3 Schritten

Im Optimalfall ist der Kreditnehmer in einer zukunftsträchtigen Branche selbstständig und kann die Jahresabschlüsse der letzten 3 bis 5 Jahre vorweisen, die konstante oder sogar steigende Gewinne bescheinigen.

Diese Voraussetzungen kann natürlich nicht jeder erfüllen. Im Gegensatz dazu sind die folgenden 3 Schritte Stellschrauben, an denen alle Selbstständigen und Freiberufler drehen können, um eine Finanzierungszusage wahrscheinlicher zu machen.

1. Eigenkapital erhöhen, um den zu finanzierenden Betrag zu senken

An der Eigenkapitalsituation kann jeder arbeiten, noch bevor er den Weg zur Bank geht. Vor allem Selbstständige sollten so viel Eigenkapital wie möglich einbringen, zum Beispiel durch folgende Möglichkeiten:

• Policendarlehen: Besteht eine Kapitallebensversicherung, so kann ein Darlehen in Höhe des Rückkaufswerts aufgenommen werden. Weil das eigens angesparte Kapital innerhalb der Lebensversicherung als Sicherheit dient, steht diese Möglichkeit auch Selbstständigen und Freiberuflern zur Verfügung.
• Verwandtendarlehen: Oft möchten Verwandte oder nahestehende Freunde bei der Darlehensbeantragung unterstützen. Eine Möglichkeit, wie sie dies tun können, ist durch ein Darlehen, das der Kreditnehmer dann in die Finanzierung einbringen kann.
• Eigenleistungen: Wenn Arbeiten an einem Neubau selbst ausgeführt werden, spricht man zwar nicht von klassischem Eigenkapital, der positive Effekt ist jedoch vergleichbar: Die Bank muss weniger finanzieren, was ihr Risiko senkt und die Wahrscheinlichkeit der Kreditzusage erhöht.

2. Früh planen, ob Steueroptimierung oder Wohnraum wichtiger ist

Viele Selbstständige versuchen einen möglichst geringen Gewinn zu erwirtschaften, um auf diese Weise möglichst wenig Steuern zu zahlen. Was unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten eine gute Idee ist, kann den Traum vom Eigenheim verhindern. Wie bereits erwähnt, schauen Banken nämlich vor allem auf den Gewinn, um die Bonität zu beurteilen. Wird dieser gering gehalten, so wird die Ablehnung der Darlehensanfrage wahrscheinlicher.

Möchte ein Selbstständiger in Zukunft einen Baukredit beantragen, so sollte er schon heute einen Mittelweg gehen, welcher der steuerlichen Situation, aber auch seiner Bonität Rechnung trägt.

3. Aussagekräftige Unterlagen vorbereiten

Ein weiterer Schritt, den Selbstständige gehen können, um eine Finanzierungszusage zu erhalten, besteht in der Vorbereitung relevanter Unterlagen.

Alles, was dem Kreditinstitut hilft, die aktuelle Einkommenssituation zu plausibilisieren sowie einen Blick in die Zukunft zu werfen, kann dienlich sein. Dazu gehören zum Beispiel folgende Unterlagen:

• Jahresabschlüsse der letzten Jahre
• Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) des aktuellen Jahres
• Gewinn- und Verlustrechnung (GuV)
• Businessplan
• Umsatz- und Liquiditätsplanungen
• Unterlagen über gesicherte künftige Aufträge
• Branchenausblick
• Private Steuerbescheide

Fazit: Mit der richtigen Strategie bekommen auch Selbstständige eine Baufinanzierung

Es gibt keinen speziellen Immobilienkredit für Selbstständige, vielmehr können sie wie auch Freiberufler die gesamte Palette von Baufinanzierungen über KfW-Angebote bis hin zu Bausparverträgen nutzen.

Gleichzeitig ist die Beantragung aufwendiger, weil die Bank mehr Unterlagen einsehen möchte, bevor sie eine Finanzierungszusage erteilt. Aufgrund der tendenziell stärkeren Schwankungsanfälligkeit des Einkommens müssen Selbstständige im Gegensatz zu Angestellten genauer nachweisen, dass sie eine gute Bonität besitzen und den Kredit auch sicher zurückzahlen werden.

Daher gilt: Je regelmäßiger das Einkommen in den letzten Jahren war, je mehr Eigenkapital eingebracht wird und je umfangreicher die vorgelegten Unterlagen sind, umso wahrscheinlicher wird die Darlehenszusage. Zudem sollten vor allem Selbstständige den Schritt ins Eigenheim gut planen und die Einkommenssituation im eigenen Gewerbe am besten schon heute so gestalten, dass zumindest in den letzten 3 Jahren konstante oder sogar wachsende Gewinne erzielt werden.

Bildnachweis: Just Life / Shutterstock.com