Baufinanzierung für Grenzgänger: So bekommen Sie als Auslandspendler einen Immobilienkredit

Grenzgänger sind Arbeitnehmer, die in Deutschland leben und in einem anderen Land arbeiten. Diese besondere Lebenssituation führt dazu, dass es schwieriger ist, eine Baufinanzierung zu erhalten. Besonders herausfordernd kann es werden, wenn das Gehalt nicht in Euro, sondern in einer anderen Währung ausgezahlt wird.

Was Sie als Grenzgänger wissen sollten, bevor Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Warum ist es für Grenzgänger schwieriger, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten?

Wer in Deutschland lebt und hier eine Immobilie finanzieren möchte, gleichzeitig jedoch im Ausland arbeitet, muss oft lange nach einer Bank suchen, die eine Kreditzusage erteilt.

Der Grund liegt in der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WoKri bzw. WIKR). Seitdem sie im März 2016 eingeführt wurde, ist es für Banken mit einem erhöhten Aufwand verbunden, Baufinanzierungen mit Grenzgängern abzuschließen. Daher lohnt sich für die Bank die Kreditvergabe oftmals nicht.

Neben erweiterten Beratungs- und Aufklärungspflichten spielt auch das Währungsrisiko eine Rolle. Denn Kredite werden in Deutschland in Euro ausbezahlt, auch die monatlichen Kreditraten werden in Euro fällig.

Erhält der Kreditnehmer das Gehalt jedoch zum Beispiel in Schweizer Franken, so können Währungsschwankungen dazu führen, dass der Kredit nicht mehr bedient werden kann, weil der Wert des Gehalts im Vergleich zur Rate gefallen ist. Für die Bank bedeutet dieser Umstand ein gesteigertes Kreditausfallrisiko.

Die Folge ist, dass es nur wenige Banken gibt, die eine Immobilie für Auslandspendler finanzieren.

Wer vergibt eine Baufinanzierung für Grenzgänger?

Diese Frage kann nicht eindeutig beantwortet werden. In jeder Grenzregion gibt es bestimmte Banken, die sich auf die Kreditvergabe an Grenzgänger spezialisiert haben.

Ihr erster Schritt als potenzieller Kreditnehmer sollte darin bestehen, die Informationen über das eigene Immobilienprojekt zu sammeln. Tragen Sie dann alle Eckpunkte beispielsweise in einer E-Mail-Vorlage zusammen.

Damit können Sie im nächsten Schritt die Kontaktaufnahme mit unterschiedlichen, regionalen Banken angehen. Diese kennen die Situation vor Ort am besten, können ausländische Arbeitgeber besser einschätzen und sind natürlich Experten für den heimischen Immobilienmarkt.

Wenn eine Bank das Vorhaben prinzipiell unterstützt, sollten in einem Beratungsgespräch die Vor- und Nachteile der verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten besprochen werden.

Immobilienfinanzierung Grenzgänger: Darauf sollten Sie achten

Es gibt eine ganze Reihe an Besonderheiten, die aus Sicht des Kreditnehmers bei dieser speziellen Art der Baufinanzierung zu beachten sind. Vor allem die Risiken im Zusammenhang mit unterschiedlichen Währungen sind dabei auch für die Banken ein wichtiger Faktor, der über eine Kreditzusage entscheidet.

Am Beispiel eines Grenzgängers, der in Deutschland lebt und hier eine Immobilie zur Eigennutzung finanzieren möchte, gleichzeitig in der Schweiz arbeitet und in Schweizer Franken bezahlt wird, zeigen wir im Folgenden auf, worauf Sie bei einer Immobilienfinanzierung als Auslandspendler achten sollten.

Die Wahl der Währung

Wer in Deutschland lebt, bezahlt seine Rechnungen in Euro. Dies gilt sowohl für den Wocheneinkauf im Supermarkt und den Kinobesuch als auch für die Kreditrate der Baufinanzierung.

Durch die Anstellung bei einem schweizerischen Arbeitgeber wird das Gehalt jedoch in Schweizer Franken ausgezahlt.

Dies hat zur Folge, dass der Arbeitnehmer regelmäßig Franken in Euro tauschen muss und damit einem Wechselkursrisiko ausgesetzt ist.

Beispiel Währungsrisiko

Wir gehen für unser Beispiel von einem Arbeitnehmer aus, der jeden Monat 5.000 Schweizer Franken netto verdient.

Je nach Umrechnungskurs entspricht dies ganz unterschiedlichen Euro-Beträgen:

• April 2018: 4.150 € (1 CHF = 0,83 EUR)
• November 2021: 4.750 € (1 CHF = 0,95 EUR)

Die Gefahr besteht also darin, dass der Kreditnehmer heute eine Baufinanzierung auf Grundlage des monatlichen Nettogehalts in Höhe von 4.750 Euro abschließt und während der Laufzeit 600 Euro weniger pro Monat zur Verfügung haben wird.

Im schlimmsten Fall kann die Kreditrate dann nicht mehr aufgebracht werden und die Bank muss die Immobilie zwangsversteigern.

Dieses Beispiel verdeutlicht, dass es vor allem für Grenzgänger wichtig ist, einen ausreichenden Puffer bei der Kalkulation einzurechnen.

Möglichkeiten, das Währungsrisiko zu umgehen

Die folgenden 2 Möglichkeiten sind üblich, um das Wechselkursrisiko zu minimieren.

Möglichkeit 1: Fremdwährungsdarlehen

Manche deutsche Bank bietet ihren Kunden an, einen Kredit in Schweizer Franken auszuzahlen. Demzufolge müssen auch die monatlichen Raten in Franken beglichen werden.

Bei dieser Variante besteht jedoch nach wie vor ein Währungsrisiko, da die Lebenshaltungskosten noch immer in Euro beglichen werden müssen. Allerdings werden Kreditnehmer von Währungsschwankungen nicht mehr voll getroffen, da zumindest die Kreditrate nicht schwankungsanfällig ist.

Möglichkeit 2: Kombination aus Euro und Franken

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den Baukredit aufzuteilen. Einige Grenzgänger entscheiden sich für eine Mischung und lassen sich eine Hälfte in Euro und die andere in Schweizer Franken auszahlen. Auch eine Aufteilung im Verhältnis ein Drittel zu 2 Drittel ist möglich.

Mit dem Euro-Anteil sichern sie sich dann eine sehr lange Zinssicherheit und der Anteil in Franken dient dazu, die Flexibilität zu steigern sowie das Wechselkursrisiko zu minimieren.

So steigern Sie als Grenzgänger Ihre Chancen auf einen Baukredit

Wie bei anderen Immobilienkrediten spielt auch in diesen besonderen Fällen die Bonität des Kreditnehmers eine übergeordnet wichtige Rolle. Wer als Grenzgänger die Chancen auf eine Kreditzusage erhöhen möchte, sollte daher auf die folgenden 3 Punkte achten:

1. Einkommen: Im Optimalfall beträgt die Kreditrate nur etwa 30–40 % des monatlichen Netto-Einkommens. Auf diese Weise kann die Bank sicher sein, dass der Kredit regelmäßig bedient wird.
2. Eigenkapital: Die meisten Banken verlangen, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche gezahlt werden. Die Höhe beträgt etwa 10–15 % des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital reduziert das Risiko der Bank und macht eine Kreditzusage wahrscheinlicher.
3. Sicherheiten: Die wichtigste Sicherheit für die Bank ist die Immobilie selbst. Der Beleihungswert sollte daher höher als die Kreditsumme sein. Weitere Sicherheiten in Form eines Aktiendepots, einer Lebensversicherung oder eines zweiten Kreditnehmers sehen Banken ebenfalls gern.

Fazit: Auch Grenzgänger erhalten eine Immobilienfinanzierung

Menschen, die in Deutschland leben und im Ausland arbeiten, müssen auf einige Besonderheiten bei der Baufinanzierung achten. Dies gilt besonders dann, wenn sie ihr Gehalt nicht in Euro beziehen.

Nur ausgewählte Banken bieten Immobilienfinanzierungen für Grenzgänger an und oft sind die Konditionen etwas schlechter im Vergleich zu „normalen“ Darlehen. Dafür kennen sich diese Kreditinstitute jedoch in diesem Spezialfall aus und bieten meist besondere Möglichkeiten, um das Währungsrisiko zu minimieren.

Unter dem Strich gilt also: Wer eine gute Bonität mitbringt und bereit ist, mehrere Banken anzufragen, wird auch als Grenzgänger eine Baufinanzierung erhalten.

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