Baufinanzierung im Ausland – Was muss ich beachten?

Eine Baufinanzierung im Ausland kann aus mehreren Gründen sinnvoll sein: Zum einen lässt sich eine Immobilie im Ausland als Zweit- oder Ferienwohnsitz nutzen. Zum anderen kommt der Bau oder Erwerb einer Auslandsimmobilie als Kapitalanlage infrage. Bedenken sollten Sie allerdings, dass eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung im Ausland genaue Planung, eine gewisse Portion Vorsicht und die Beachtung einiger Besonderheiten voraussetzt.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Baufinanzierung im Ausland gelingt.

Es gibt mehrere gute Gründe für eine Baufinanzierung im Ausland

Wer eine Immobilie im Ausland sein Eigen nennt, kann sich nicht nur die Suche nach einer passenden Ferienunterkunft sparen. Vielmehr gehen mit dem Immobilieneigentum in einem anderen Land noch weitere Vorteile einher. Hierzu zählt beispielsweise die Möglichkeit, die Auslandsimmobilie als Alterswohnsitz zu nutzen oder sie zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend weiterzuverkaufen. Außerdem ist auch die Option, die Immobilie zeitweise als eigenes Feriendomizil zu nutzen und sie ansonsten zu vermieten, für viele eine reizvolle Idee.

Dennoch ist der Erwerb oder der Bau einer Immobilie im Ausland mit verschiedenen Besonderheiten verbunden. Das gilt insbesondere dann, wenn Sie nicht über genügend Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung verfügen. In diesem Fall benötigen Sie eine Baufinanzierung – und gerade diese erfordert genaue Planung und die Beachtung folgender Punkte.

Diese Möglichkeiten zur Finanzierung einer Auslandsimmobilie gibt es

Sofern Sie nicht über genügend Eigenkapital für den Bau oder Erwerb Ihrer Auslandsimmobilie verfügen, benötigen Sie für Ihr Immobilienvorhaben im Ausland eine Baufinanzierung. Hierbei gibt es zwei Finanzierungsmöglichkeiten, zwischen welchen Sie wählen können:

Baufinanzierung für Auslandsimmobilien über eine deutsche Bank

Zum einen kann die Finanzierung der Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank abgewickelt werden. Auch einige deutsche Kreditgeber haben sich mittlerweile auf Baufinanzierungen im Ausland spezialisiert. Sofern sich die Auslandsimmobilie in einer attraktiven Lage befindet und lastenfrei ist, wird sie von spezialisierten Banken oft sogar als Kreditsicherheit akzeptiert.

Sollte das deutsche Kreditinstitut die Auslandsimmobilie nicht als Sicherheit akzeptieren, ist eine Baufinanzierung meist nur dann möglich, wenn eine Immobilie in Deutschland als alternative Kreditsicherheit dienen kann. Sofern Sie über eine Wohnung oder ein Haus in Deutschland verfügen, kann das vorhandene Heim durch die Aufnahme einer Hypothek oder Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung der Auslandsimmobilie herangezogen werden.

Immobilienfinanzierung über einen Kreditgeber im Ausland

Zum anderen besteht die Möglichkeit, die Immobilie über einen ausländischen Kreditgeber zu finanzieren. Hierbei wird das Baudarlehen von einer Bank vergeben, die sich in demselben Land befindet wie auch Ihre Wunschimmobilie.

Allerdings sollten Sie hierbei beachten, dass in anderen Ländern für Baudarlehen durchaus andere Rahmenbedingungen gelten können als in Deutschland. Insbesondere die realen Finanzierungskosten können dabei deutlich höher ausfallen als hierzulande.

Obwohl die zinspolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank die Bauzinsen im Euro-Raum fast auf ein einheitlich niedriges Zinsniveau gebracht haben, können die Erwerbsnebenkosten im Ausland deutlich höher ausfallen als in Deutschland.

Besondere Vorsicht ist außerdem dann geboten, wenn sich die Wunschimmobilie außerhalb des Euro-Raums befindet. In diesem Fall geht mit der Kreditaufnahme im Ausland zudem stets ein Fremdwährungsrisiko einher. Da Sie in Euro verdienen, das Darlehen jedoch in einer Fremdwährung zurückzahlen, kommt es auf das Verhältnis dieser zwei Währungen an. Wird die Fremdwährung im Vergleich zum Euro teurer, kann sich die Finanzierung Ihrer Immobilie nachträglich deutlich verteuern. Natürlich ist auf der anderen Seite auch eine Vergünstigung denkbar. Es kommt also auch auf Ihre Einschätzung zu den Entwicklungen am Währungsmarkt an.

Machen Sie sich mit der Rechtslage im Ausland vertraut

Wer eine Immobilie im Ausland finanziert, sollte sich darüber im Klaren sein, dass für den Immobilienkauf ausländisches Recht gilt. Besonders wichtig ist es daher, sich mit der Rechtsordnung des Landes, für das die Auslandsfinanzierung gewünscht wird, ausreichend vertraut zu machen.

Sofern die Auslandsfinanzierung über ein deutsches Kreditinstitut erfolgt, reicht es oft aus, sich notwendige Informationen von Deutschland aus zu beschaffen. Dabei kann etwa ein Anwalt, der auf das Recht des Ziellandes spezialisiert ist, weiterhelfen.

Soll die Immobilienfinanzierung hingegen über eine Bank im Zielland abgewickelt werden, ist besondere Vorsicht geboten: Oft reicht die Informationsrecherche aus der Heimat in diesem Zusammenhang nicht aus, um sich einen umfassenden Überblick zu verschaffen. Um die notwendigen Informationen selbst vor Ort zusammentragen zu können, ist oft die Einschaltung eines Dolmetschers und eines Rechtsbeistands vor Ort sinnvoll. Insbesondere den Dolmetscher sollten Sie – sofern Sie die Sprache im Zielland nicht fließend sprechen – auch bei Rechtsanwalts- und Notarterminen, Verhandlungen mit dem Verkäufer sowie bei Kontakten mit Grundbuchämtern und Gerichten hinzuziehen.

Die Lastenfreiheit der Immobilie überprüfen

Die professionelle Unterstützung durch einen Rechtsanwalt ist insbesondere wichtig, um die Lastenfreiheit der Auslandsimmobilie zu überprüfen. Lastenfreiheit bedeutet, dass zum Kaufzeitpunkt keine Rechte von Dritten an der Immobilie bestehen, also zum Beispiel keine Hypotheken oder Grundschulden eingetragen sind.

Des Weiteren ist wichtig zu klären, ob der Verkäufer berechtigt ist, die Immobilie zu verkaufen.

Um vor einer Vertragsunterzeichnung die Eigentümereigenschaft des Verkäufers und die Lastenfreiheit der Immobilie zu prüfen, ist die Einsichtnahme in die Grundbücher erforderlich. Um diese zu veranlassen und alle Dokumente richtig verstehen zu können, ist das Hinzuziehen eines Rechtsanwalts sinnvoll. Außerdem ist es ratsam, sich die Lastenfreiheit der Immobilie vertraglich durch den Verkäufer zusichern zu lassen.

Vereinbarung eines vertraglichen Rücktrittsrechts

Die durch den Verkäufer vertraglich zugesicherte Lastenfreiheit sowie die Einsichtnahme in das Grundbuch schaffen im Rahmen eines Immobilienkaufs keine absolute Sicherheit. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich im Rahmen des Kaufvertrags ein vertragliches Rücktrittsrecht vorzubehalten. Von diesem Recht können Sie Gebrauch machen, falls sich später herausstellt, dass die Immobilie – trotz anders lautender Zusicherungen – belastet ist.

Sollten Sie keine vorhandene Immobilie, sondern Bauland im Ausland erwerben wollen, kann ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht für Sie ebenfalls von Interesse sein. Denn es geschieht immer wieder, dass sich die mangelnde Zulässigkeit oder Rechtmäßigkeit Ihres geplanten Bauvorhabens erst nach Abschluss des Grundstückkaufvertrags herausstellt. Das Rücktrittsrecht schützt Sie in diesem Fall vor hohen finanziellen Verlusten.

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