Baufinanzierung kündigen

Gerade in Niedrigzinsphasen werden für Immobiliendarlehen lange Laufzeiten vereinbart. Glücklich dürfen sich all jene schätzen, die den Kredit von der ersten bis zur letzten Rate ohne Probleme tilgen. Leider ist das aber nicht immer der Fall. Wegen unerwarteter Ereignisse wie beruflich bedingtem Umzug oder Scheidung während des Hausbaus wird es vielleicht notwendig, die Baufinanzierung kündigen. Womöglich ist das allgemeine Zinsniveau aber auch weiter gesunken, sodass der Kreditnehmer die Chance auf günstigere Konditionen sieht. Lässt sich ohne Weiteres ein Immobilienkredit kündigen, und falls ja, ist dieser Schritt sinnvoll?

Sonderkündigungsrecht und Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn es um die Kündigung eines Immobiliendarlehens geht, kommt dem Paragrafen 489 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eine wichtige Bedeutung zu. Er räumt Ihnen als Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht ein. An dieses sind allerdings bestimmte Bedingungen geknüpft. Es greift erst nach einer Laufzeit von 10 Jahren. Den Ausgangspunkt markiert das Datum, an dem das aufgenommene Darlehen komplett ausgezahlt wurde. Unter Berücksichtigung einer Frist von 6 Monaten können Sie den Immobilienkredit kündigen. Im Anschluss haben Sie 2 Wochen Zeit, um die verbleibende Restschuld zu tilgen.

Wenn Sie in einem solchen Fall die Baufinanzierung kündigen, verlangt die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung. Darunter ist eine Art Ausgleichszahlung zu verstehen, die für entgangene Zinseinnahmen erhoben wird. Sie rückt auf den Plan, wenn für die Baufinanzierung eine Kündigung noch vor Ablauf dieser Frist erfolgen soll. Ob diese akzeptiert wird, ist oftmals eine Frage der Kulanz seitens der Bank. Bei bestimmten Szenarien muss sie aber zustimmen. Folgende wichtige Gründe sind dabei zu nennen:

• Ein berufsbedingter Umzug steht an, woraufhin Sie zum Verkauf der Immobilie veranlasst sind.
• Sie haben die Wohnung oder das Haus als Paar finanziert und trennen sich.
• Weil sich eine attraktive Möglichkeit ergibt, veräußern Sie das Objekt.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung galt lange Zeit als strittiges Thema, da sie nicht einheitlich berechnet wird. Durch Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) gibt es mittlerweile jedoch einen Rahmen. Auf die Ermittlung haben verschiedene Faktoren Einfluss. Dazu gehört unter anderem der bei Vertragsunterzeichnung vereinbarte Zinssatz. Zudem fließen das gegenwärtige Zinsniveau und die noch zu tilgende Restschuld in die Berechnung ein.

Baufinanzierung kündigen bei verschiedenen Darlehensarten

Im Zusammenhang mit Baufinanzierungen existieren verschiedene Darlehensarten. Die meisten entscheiden sich für das Annuitätendarlehen mit festen monatlichen Raten und einer Zinsbindung über mehrere Jahre. Das Sonderkündigungsrecht betrifft jedoch alle Varianten von Immobilienkrediten. Es gilt somit auch für eine Prolongation. Das ist eine Verlängerung des Darlehens nach Ablauf der Zinsbindungsfrist beim gleichen Anbieter mit neuen Konditionen. Den Ausgangspunkt dieser Zeitspanne bildet das Datum der dazugehörigen Vertragsunterzeichnung. Im Anschluss ist für die Baufinanzierung eine Kündigung abermals nach 10 Jahren mit einer 6-monatigen Frist möglich.

Forward-Darlehen sind darauf ausgerichtet, dass sich Kunden die günstigen Zinsen der Gegenwart für die Zukunft sichern. Die Verträge werden also schon im Vorfeld abgeschlossen. Das ist bis zu 66 Monate vor Inanspruchnahme der Finanzierung möglich. Wann die Zinsbindungsfrist beginnt, hängt davon ab, wo Sie unterschreiben: Ist eine Prolongation bei der Bank Ihres aktuell laufenden Baukredits vorgesehen, startet sie am Tag der Unterzeichnung. Wechseln Sie für das Darlehen zu einem anderen Institut, tritt die Frist zum Datum der Ablösung ein.

Variable Darlehen werden zumeist als Zwischenfinanzierung genutzt. Charakteristisch ist, dass es keinen festen Zinssatz gibt. Er ändert sich, weil er im Rhythmus von 3 bis 6 Monaten an das aktuelle Zinsniveau angepasst wird. Einen solchen Immobilienkredit kündigen Sie jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten.

Reguläres Widerrufsrecht und Rücktritt bei Fehlern im Vertrag

Es sind noch 2 weitere Szenarien zu beleuchten, bei denen die Kündigung eines Immobiliendarlehens möglich ist. In diesem Zusammenhang muss das 14-tägige Widerrufsrecht zur Sprache kommen. Für den Rücktritt vom Vertrag brauchen Sie keine Gründe anzugeben. Die Frist von 14 Tagen gilt ab dem Zeitpunkt, an dem Sie eine Vertragsurkunde oder ein vergleichbares offizielles Dokument erhalten. Es gibt jedoch auch Banken, die noch längere Fristen einräumen, die sich etwa auf 30 Tage belaufen. Fehlen wichtige Angaben im Darlehensvertrag, wie beispielsweise die Höhe der Kreditsumme, der Zinssatz oder die Laufzeit, da sie erst später nachgereicht werden, beträgt die Widerrufsfrist automatisch 30 Tage.

Durchaus häufiger, als es vielleicht zu erwarten wäre, kommen Fehler in der Widerrufsbelehrung vor. Sie stellen einen besonderen Grund dar, eine Baufinanzierung zu kündigen. Derartige Unzulänglichkeiten bedeuten im rechtlichen Sinne, dass die Widerrufsfrist noch gar nicht anlaufen konnte. Schließen Sie in der Gegenwart einen Darlehensvertrag ab, der Mängel beinhaltet, gilt eine Widerrufsfrist von 1 Jahr und 14 Tagen. Für Finanzierungen, die zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 geschlossen wurden, existiert ein unbegrenztes Recht auf Widerruf. Klassische Makel in einer Widerrufsbelehrung sind beispielsweise fehlende Angaben zum Kündigungsrecht oder der Laufzeit. Teils wird zudem die Formulierung „die zuständige Aufsichtsbehörde“ verwendet, ohne dass diese benannt ist.

Immobilienkredit kündigen: Das ist der allgemeine Ablauf

Möchten Sie Ihre Baufinanzierung kündigen, sollten vor diesem Schritt die wichtigsten Fragen geklärt sein. Dazu gehört der frühestmögliche Termin, an dem Sie den Vertrag beenden können. Stellen Sie außerdem sicher, dass es in der Zwischenzeit keine Änderungen gegeben hat. Wäre das der Fall, gilt nicht das Datum der vollständigen Auszahlung des Darlehens, sondern das, an dem die Anpassung unterzeichnet wurde. Herrscht über diese Punkte Klarheit, können Sie Ihre Baufinanzierung kündigen. Eine unerlässliche Angabe ist hierfür die Darlehensnummer, die Sie in Ihrem Vertrag finden. Gerade Eheleute treten oftmals gemeinsam als Kreditnehmer auf. Sie müssen sich einig sein und die Kündigung somit beide unterschreiben.

Wünschen Sie den Rücktritt zum frühestmöglichen Termin, sollte Ihre Mitteilung exakt zu diesem Datum bei der Bank eingehen. Verschicken Sie den Brief als Einschreiben. Somit erhalten Sie eine schriftliche Bestätigung, dass Ihre Kündigung fristgerecht entgegengenommen wurde. Infolgedessen beginnt die 6-monatige Kündigungsfrist.

Sie haben damit ausreichend Zeit, um Angebote für eine Anschlussfinanzierung einzuholen, mit der Sie die Restschuld begleichen. Nach Ablauf der Kündigungsfrist fordert die Bank, dass Sie die ausstehende Darlehenssumme innerhalb von 14 Tagen zurückzahlen. Halten Sie oder Ihr neues Kreditinstitut diesen Termin nicht ein, scheitert die für Ihre Baufinanzierung geplante Kündigung. Sie wären dann dazu veranlasst, ein erneutes Schreiben zu verfassen und weitere 6 Monate zu warten.

Fazit: Berechnen Sie vorab, ob sich die Kündigung des Immobiliendarlehens lohnt

Wann lässt sich vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen? In Erwägung zu ziehen ist es immer dann, wenn das aktuelle Zinsniveau recht deutlich unter dem liegt, das zum Vertragsabschluss der Baufinanzierung vorherrschte. Sie haben als Kunde die Möglichkeit, den teuren Kredit durch einen günstigeren abzulösen und damit Geld zu sparen. Umgekehrt darf die Bank Ihre Baufinanzierung nicht kündigen, solange Sie die Raten verlässlich zahlen.

Um herauszufinden, ob sich der Rücktritt für Sie als sinnvoll erweist, stellen Sie einen Vergleich an. Berechnen Sie dafür die Höhe der Restschuld einmal mit den aktuellen Konditionen und einmal zu den möglichen neuen Zinsbedingungen. Als Stichtag gilt der frühestmögliche Termin, an dem Sie Ihr Immobiliendarlehen kündigen können. Die Differenz beider Beträge entspricht der zu erwartenden Ersparnis.

Berücksichtigen Sie aber, dass Ihnen durch den Wechsel womöglich zusätzliche Kosten entstehen. Das ist dann der Fall, wenn eine Änderung im Grundbuch erfolgt: Die Grundschulden der bisherigen Bank werden gelöscht und zugunsten der neuen eingetragen. Ein Notar beglaubigt diesen Vorgang. Dabei müssen Sie mit Ausgaben von etwa 0,2 Prozent der Restschuld rechnen. Diesen Betrag ziehen Sie noch von der errechneten Ersparnis ab. Allerdings lassen sich diese Kosten idealerweise auch vermeiden, indem das neue Kreditinstitut die Grundschuld des vorhergehenden einfach übernimmt. Eine Änderung im Grundbuch ist dann nicht erforderlich.

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