Baugeld: Was ist es und wie bekomme ich es?

Ein Haus zu bauen oder zu kaufen, erfordert jede Menge Kapital. In der Regel reicht das angesparte Eigenkapital jedoch nicht aus, um den Preis in voller Höhe selbst zahlen zu können. Hier kommt die Bank ins Spiel: In Form von Baugeld können sich Immobilienkäufer oder Bauherren den nötigen Betrag ganz einfach leihen und in monatlichen Raten zurückzahlen. Aufgrund der günstigen Bauzinsen dürfen sich Kreditnehmer dabei bereits seit einigen Jahren über besonders günstige Konditionen freuen.

Was ist Baugeld?

Baugeld – auch Baukredit oder Immobilienkredit genannt – ist ein zweckgebundenes Darlehen, das speziell dem Bau oder Erwerb einer Immobilie dient. In der Regel wird Baugeld in Form eines regulären Annuitätendarlehens vergeben: Dabei streckt Ihnen die Bank das nötige Geld für die Immobilie zunächst vor. Diesen Darlehensbetrag zahlen Sie anschließend in monatlichen Raten wieder ab. Die gleichbleibenden Raten setzen sich aus zwei Bestandteilen zusammen: dem Tilgungs- und dem Zinsanteil. Letzterer bemisst sich an der Restschuld, die mit jeder monatlichen Rate sinkt. Dementsprechend sinkt auch der Zinsanteil mit der Zeit. Der Tilgungsanteil – also der Betrag, der in die eigentliche Tilgung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung fließt – steigt wiederum mit der Zeit an.

Nach Ablauf der zuvor vereinbarten Zinsbindung bleibt im Regelfall eine Restschuld. Haben Sie in der Zwischenzeit genug Geld angespart, können Sie diese direkt tilgen. Andernfalls sollten Sie sich rechtzeitig nach einer passenden Anschlussfinanzierung umsehen.

Voraussetzungen: Wie bekomme ich Baugeld?

Baugeld ist immer zweckgebunden. Das bedeutet, dass Sie mit dem Darlehen entweder eine Bestandsimmobilie kaufen oder ein neues Objekt bauen können. Entsprechend ist die Grundvoraussetzung, dass Sie in Immobilien investieren wollen. Darüber hinaus unterscheiden sich die Voraussetzungen und Konditionen der einzelnen Banken aber maßgeblich voneinander.

Förderlich ist sicher, wenn Sie ein geregeltes Einkommen haben und nachweisen können, dass Sie die monatliche Rate auch langfristig stemmen können. Die Bank wird Sie als potenziellen Kreditnehmer dabei ganz genau unter die Lupe nehmen und Ihre Bonität detailliert prüfen.

Zusätzlich dazu sollten Sie auch genügend Eigenkapital angespart haben. Die meisten Banken erwarten, dass Sie etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche bezahlen können. Auch die Kaufnebenkosten, die noch einmal bis zu 13 Prozent des Kaufpreises betragen können, sollten Sie aus Eigenmitteln aufbringen können.

Haben Sie kein Eigenkapital, kann auch eine Vollfinanzierung infrage kommen. Hierbei wird die Bank jedoch wesentlich strengere Anforderungen stellen. So erhalten Sie Baugeld ohne Eigenkapital in der Regel nur dann, wenn Ihre Bonität hervorragend ist und wenn sich das Ausfallrisiko für die Bank in Grenzen hält. Da die Vollfinanzierung für die Bank jedoch immer ein höheres Risiko bedeutet, sollten Sie sich aber auch auf höhere Zinsen einstellen. Rechnen Sie eine Vollfinanzierung also gut durch: Unter Umständen lohnt es sich, doch noch ein paar Jahre zu warten und das Baugeld erst dann zu beantragen, wenn das nötige Eigenkapital vorhanden ist.

Wie beantrage ich Baugeld?

Baugeld können Sie bei einer Bank oder bei einem Kreditinstitut beantragen. Auf den Termin sollten Sie sich gut vorbereiten und vorher alle nötigen Unterlagen zusammensuchen. So fordern die meisten Banken unter anderem:

• Gehaltsnachweise (meist für die letzten 3 Monate)
• Aktuelle Renteninformationen
• Letzter Lohnsteuerbescheid
• Bonitätsnachweise (z. B. SCHUFA-Selbstauskunft)
• Ggf. Nachweis über weitere Kredite

Sind Sie selbstständig, müssen Sie statt der Gehaltsnachweise unter anderem eine aktuelle Bilanz- und Gewinnermittlung sowie eine betriebswirtschaftliche Auswertung vorlegen.

Auch Informationen über die Immobilie selbst dürfen nicht fehlen, da auch diese Einfluss auf Ihre Baugeldkonditionen hat. So finanzieren Banken verständlicherweise gern neue oder kürzlich sanierte Immobilien in Toplage. Für renovierungsbedürftige Häuser auf dem Land ist es unter Umständen schwieriger, eine Baufinanzierung zu erhalten, da die Bank die offenen Forderungen gegenüber ihrem Schuldner im Falle seiner Zahlungsunfähigkeit nicht durch den Erlös einer Zwangsversteigerung decken kann. Bringen Sie zum Banktermin unter anderem den Kaufvertrag, das Exposé sowie einen Grundriss mit. Bei Eigentumswohnungen dürfen auch Teilungserklärung sowie die Wohnnebenkostenberechnung nicht fehlen. Nur so kann sich die Bank ein Bild von der Immobilie machen.

Hinweis: Jede Bank stellt andere Voraussetzungen an Baugeld. Sprechen Sie daher vorab mit Ihrem Finanzierungs- oder Bankberater und fragen Sie nach, welche Unterlagen Sie genau benötigen. So sparen Sie sich einen weiteren unnötigen Banktermin.

Der richtige Zeitpunkt: Wann sollte ich Baugeld beantragen?

Um Ihr Baugeld sollten Sie sich dann kümmern, wenn Sie die passende Immobilie gefunden haben. Empfehlenswert ist es, sich zuerst eine Finanzierungszusage von der Bank einzuholen und dann den Kaufvertrag zu unterzeichnen und notariell beurkunden zu lassen. Als letzten Schritt können Sie schließlich den Darlehensvertrag unterzeichnen und Ihr Baugeld wird ausgezahlt.

Beachten Sie allerdings, dass eine Finanzierungszusage nicht bindend für die Bank ist. Das bedeutet, dass sie die Finanzierung im Zweifelsfall auch noch platzen lassen kann. Viele Kreditnehmer sind daher dazu übergegangen, den Spieß umzudrehen und zunächst den Darlehensvertrag zu unterzeichnen und erst dann den Kaufvertrag. Wichtig ist hierbei jedoch, dass zwischen den beiden Terminen weniger als zwei Wochen liegen sollten. Überlegen Sie oder der Verkäufer es sich doch noch anders, können Sie von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen und binnen 14 Tagen vom bereits abgeschlossenen Darlehensvertrag zurücktreten.

Baugeld berechnen: So geht’s!

Da viele Faktoren das Baugeld beeinflussen, ist die Berechnung nicht gerade einfach. Glücklicherweise gibt es mittlerweile einige kostenlose Kreditrechner, mit denen Sie Baugeld und mehr detailliert durchkalkulieren und so Ihren individuellen Finanzierungsplan aufstellen können.

Wenn Sie noch ganz am Anfang der Planung stehen, sollten Sie sich zunächst überlegen, wie hoch Ihre maximale monatliche Rate ausfallen darf. Doch Vorsicht: Stricken Sie hier nicht mit heißer Nadel, sondern planen Sie einen ausreichend großen Puffer ein. Immerhin müssen Sie Ihre Kreditrate auch dann noch zahlen, wenn Sie Ihren Job verlieren oder wenn eine teure Trennung ansteht.

Auf Grundlage dieses Betrags, der auch Finanzierungspotenzial genannt wird, können Sie nun den maximalen Darlehensbetrag berechnen, den Ihnen Ihr Kreditinstitut voraussichtlich gewähren wird. Nutzen Sie hierzu die folgende Formel:

maximaler Darlehensbetrag = monatliches Finanzierungspotenzial × 12 Monate × 100 / (Zinssatz + Tilgungssatz)

Beispiel: Sie streben eine monatliche Rate von 650 Euro an und halten bei Ihren Rahmenbedingungen einen Zinssatz von 1,5 Prozent für realistisch. Die anfängliche Tilgung soll bei 3 Prozent liegen. Daraus ergibt sich:

650 Euro x 12 x 100 / (1,5 + 3) = 173.333 Euro

Unter diesen Bedingungen würde die Bank Ihnen Baugeld in Höhe von 173.333 Euro bewilligen. Das entspricht jedoch noch nicht dem maximal möglichen Kaufpreis Ihrer Immobilie. Um diesen zu ermitteln, erhöhen Sie das Baugeld um das angesparte Eigenkapital abzüglich der Kaufnebenkosten. Haben Sie beispielsweise Eigenkapital in Höhe von 70.000 Euro angespart und belaufen sich die Nebenkosten auf 18.000 Euro, so berechnet sich der maximale Immobilienpreis wie folgt: 173.333 Euro + 70.000 Euro – 18.000 Euro = 225.333 Euro. Je nach Zustand der Immobilie sollten Sie von diesem Betrag noch einen Puffer für Modernisierungskosten abziehen.

Baugeld Vergleich: Lohnt sich das?

Auch wenn Banken oft mit spezifischen Zinssätzen und Laufzeiten werben, so gilt doch: Baugeld ist kein Produkt von der Stange. Wie viel Geld Ihnen die Bank leiht und wie hoch Ihre Zinsen ausfallen, hängt von zahlreichen unterschiedlichen Faktoren ab. Deshalb sollten Sie es keinesfalls bei nur einem Kreditangebot belassen. Sie müssen bedenken: Bei der Immobilienfinanzierung geht es um hohe Geldbeträge und schon kleine Zinsunterschiede können am Ende eine große Auswirkung haben.

Das zeigt ein Vergleich von zwei leicht unterschiedlichen Zinssätzen auf Basis des obigen Beispiels sehr deutlich:

	Zinssatz: 1,5 %	Zinssatz: 1,2 %
Kaufpreis	225.333 Euro	225.333 Euro
Darlehensbetrag	173.333 Euro	173.333 Euro
Monatliche Rate	657 Euro	657 Euro
Anfängliche Tilgung	3 %	3,3 %
Restschuld nach 15 Jahren	86.913 Euro	80.293 Euro
Gezahlte Zinsen	29.930 Euro	23.310 Euro

Der von 1,5 % auf 1,2 % reduzierte Zinssatz erlaubt Ihnen eine entsprechend höhere Tilgungsleistung. Daraus resultieren eine wesentlich kleinere Restschuld nach 15 Jahren Zinsbindung und eine insgesamt deutlich geringere Gesamtzinslast.

Fragen Sie also immer bei möglichst vielen Banken an und holen Sie sich zahlreiche verschiedene Angebote ein. So können Sie diese miteinander vergleichen und den Baukredit wählen, der am besten zu Ihnen passt und der die günstigsten Zinsen verspricht.

Fazit: Mit Baugeld ins Eigenheim

Auch wenn die Immobilienpreise immer weiter steigen, sollten Sie den Traum vom Eigenheim nicht vorschnell aufgeben. Dank günstiger Bauzinsen können Sie Ihre Immobilie zu attraktiven Konditionen mit Fremdkapital finanzieren. Um sich die besten Zinsen für Ihr Vorhaben zu sichern, sollten Sie immer verschiedene Baugeldangebote miteinander vergleichen. Die Konditionen der einzelnen Banken gehen stark auseinander, weshalb gilt: Wer vergleicht, spart bares Geld!

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